상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례

거주하지 않은 1주택, 상생임대주택으로 비과세 받을 수 있을까요? 
(상생임대주택 1세대 1주택의 특례(소득령 155조의3))

1세대 1주택의 주택 양도로 양도소득세 비과세를 받으려 할 때, 발목을 잡는 요건이 바로 2년 이상의 거주기간 요건입니다. 취득당시 조정지역이었다면 2년이상 보유 뿐만아니라, 2년이상의 거주요건도 필요로 합니다. 그것도 세대원 모두가 거주할 것이라는 유권해석도 있습니다. 

하지만 거주하지 않았다면, 임대했을 가능성이 높습니다. 그렇다면 상생임대주택의 특례를 생각해 볼 수 있는데, 바로 2년 거주요건의 면제입니다. 상생임대주택으로서 몇가지 요건을 갖추어 양도하는 경우라면, 거주하지 않더라도 1세대 1주택 비과세를 인정해 주는 것입니다. 

이는 일시적 2주택 비과세 규정에도 적용됩니다. 신규주택을 취득한 이후 3년이내 종전주택을 양도하는데, 종전주택이 상생임대주택의 요건을 갖춘 경우, 비과세가 되는 것입니다.

상생임대인의 요건은 다음과 같습니다. 직전대비 임대료를 5%이내 인상한 신규계약(상생임대차계약)을 체결해야 하며, 직전임대차계약을 1년 6개월 이상 유지해야 합니다. 또한 상생임대차계약을 2021.12.20~2024.12.31기간 중에 체결하여 2년의 임대기간을 채운 후 양도해야 합니다. 다만, 임대차계약서는 2년으로 존재하더라도 실제 임대기간이 2년이 안되어 임차인의 사정으로 조기퇴거할 경우, 2년의 임대기간이 인정하지 않습니다.

임대기간의 인정

임대기간 (직전임대차계약 1년 6개월, 상생임대차계약 2년)의 요건을 채우는데 여러가지 이슈가 있을 수 있습니다. 

1)임대차계약의 중단

우선 임차인의 사정으로 임대차계약이 중단되어 새로운 임대차계약을 하는 경우입니다. 이 때 새로운 임대차계약과 기간을 합산할 수 있습니다.(소득령 155조의3 4항) 다만, 새로운 임대차계약은 종전임대차계약에 비해 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않아야 합니다.

2)주택 취득 이전의 임대차계약

만약 이 주택을 취득하기 전에 계약했던 임대차계약이 있다면, 이는 직전임대차계약으로 인정하지 않습니다. 주택의 취득 후부터의 계약이 인정되는 것입니다. 만약 1년 6개월의 요건을 충족하지 않은 상태에서 주택을 취득하게 되었고, 기존계약 해지 후 새로체결한 임대차계약이 있습니다. 새로 체결한 계약을 직전임대차계약으로 인정해줄까요? 유권해석에서 이는 직전임대차계약으로 보지 않는다 보고 있습니다.

3)공실이 있는 경우

직전임대차계약과 상생임대차계약 사이의 공실이나, 임대인이 직접 거주하는경우에도 임대기간의 요건을 갖춘 것으로 봅니다. 

두 임대차계약이 계속적으로 이어지지 않아도 상생임대규정이 적용되는 것입니다.