부동산 매매사업자의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.

오늘 포스팅에서는 부동산 매매사업자에 대해 정리해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

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부동산 매매사업자란?

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• 부동산을 계속, 반복적으로 사고파는 사업을 하는 자를 말합니다.

부동산 매매업으로 사업자등록을 하지 않더라도 위와 같이 사업으로 영위한다면 이를 간주 부동산 매매사업자로서 세무서에서 파악합니다.

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• 부동산 매매사업자의 경우에는 부동산을 처분했을 때 발생하는 소득에 대해 양도소득으로 보지 않고 사업소득으로 보게 됩니다.

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• 비사업자와 다른 부분은 다음과 같습니다.

* 예정신고 의무뿐만 아니라 소득이 발생한 다음 연도 5월에 종합소득세 신고를 해야 합니다.

** 종합소득세 신고로 인한 소득은 4대보험을 산정하는 소득으로 활용됩니다.

*** 국민주택규모(전용면적 85m2) 초과의 주택을 매도할 때 부가가치세가 과세됩니다.

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• 사업자등록 시 업종 코드는 다음과 같습니다.

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703011 : 주거용 건물 개발 및 공급업(토지 보유 5년 미만)

703012 : 주거용 건물 개발 및 공급업(토지 보유 5년 이상)

703014 : 비주거용 건물 개발 및 공급업(토지 보유 5년 미만)

703016 : 비주거용 건물 개발 및 공급업(토지 보유 5년 이상)

703015 : 기타 부동산(택지, 농지, 공장 등) 건물 개발 및 공급업(토지 보유 5년 미만)

703017 : 기타 부동산(택지, 농지, 공장 등) 건물 개발 및 공급업(토지 보유 5년 이상)

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부동산 매매사업자의 취득세

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부동산 매매사업자의 경우에도 개인으로 보기 때문에 비사업자인 개인이 취득하는 것과 동일합니다.

주택 취득세율은 인하할 예정이었으나 아직 개정되기 전입니다.

따라서 현행 기준은 아래에 있는 파란색 세율이고, 개정 예정 기준은 빨간색 세율입니다.

해당 내용은 제 블로그에 자세히 적혀있습니다.

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부동산 매매사업자의 예정신고 의무

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• 부동산 매매사업자가 토지나 건물을 양도하는 경우 양도세 예정신고와 동일하게 매도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 매매차익에 대한 예정신고를 해야 합니다. 소득세법 제69조에 열거해놓은 조문 그대로입니다. 따라서 토지와 건물이 아닌 분양권, 입주권을 매도하는 경우에는 매매차익 예정신고 의무는 없습니다.

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• 예정신고 의무를 이행하지 않는 경우에는 무신고가산세 20%가 발생하고 이에 따른 납부불성실가산세도 부과되기 때문에 신고를 꼭 하셔야겠습니다.

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• 양도소득세 예정신고의 계산 구조를 준용하지만, 몇 가지 다른 점이 있습니다.

기본공제 250만 원은 적용하지 않고, 2년 이내의 단기 양도한 경우에도 기본세율을 적용합니다.

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부동산 매매사업자의 종합소득세 확정신고 및 비교과세

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• 부동산 매매사업자가 부동산을 매도할 때마다 예정신고를 한 후 1년 동안의 소득을 합산하여 내년 5월에 종합소득세 신고를 하게 됩니다. 확정신고는 종합소득세 계산 방식과 양도소득세 계산 방식으로 계산한 금액 중 큰 금액을 신고하도록 되어있습니다. 종합소득세 계산 구조를 준용할 때에는 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 적용하지 않습니다. 하지만 양도소득세 계산 구조를 준용하는 경우(중과세 적용 시)에는 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제를 적용하게 됩니다.

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• 비교과세 계산 방법

종합소득 산출세액 = MAX(1, 2)

1. 종합소득 과세표준 * 기본세율
2. (부동산 매매차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득 기본공제) * 양도소득세율 + (종합소득 과세표준 - 부동산 매매차익) * 기본세율

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*** 위 산식의 의미는 종합소득세 계산방식을 적용했을 때의 세액과 양도소득세 중과 규정을 적용했을 때의 세액 중 큰 금액으로 종합소득세액을 과세한다는 것입니다. 따라서, 부동산 매매사업자를 영위하려면 양도소득세 중과 규정이 적용되는 경우에는 의미가 없습니다. 현행 세법으로는 양도소득세 중과가 유예되어 상관없으나, 중과제도가 재개되는 경우에는 조정대상지역의 주택 및 분양권, 비사업용 토지 등은 비교과세가 된다는 점 참고 바랍니다.

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• 비사업자와 다르게 수익적 지출액 및 대출이자, 기타 사업용 경비를 인정받을 수 있습니다. 이 부분이 사업자를 영위하는 큰 목적이라고도 할 수 있습니다. 부동산 매매사업자가 매매업에 사용되는 부동산을 구입하는 과정에서 은행, 타인으로부터 자금을 차입하고 이자를 지급하고 있다면 이 비용은 필요경비로 인정됩니다(서면1팀-1387, 2005.11.15 : 부동산 매매용 건물은 재고자산으로서 소요된 차입금에 대한 지급이자는 소득세법 시행령 제55조제1항제13호의 규정에 의하여 당해 연도의 필요경비에 산입하는 것임). 수익적 지출액은 제 블로그에 자세히 나와있으니 참고 부탁드립니다.

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부동산 매매사업자의 양도소득세 주택 수 판단(비과세, 중과)

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가장 중요할 수 있는 부분입니다. 부동산 매매사업자의 주택 수 판단에 대한 내용입니다.

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1. 주택 매매사업자의 경우 주택 수가 많더라도 매매용 주택에 해당하는 경우에는 판매용인 재고자산으로 볼 수 있기 때문에 1세대 1주택 비과세 적용 여부 판단 시 주택 수에서 제외됩니다. 따라서, 세무대리인을 통해 종합소득세 신고 시 비과세를 받을 주택을 제외하고 사업으로서의 주택에 대해 재고자산으로 요청하셔야 합니다.

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관련 예규는 다음과 같습니다.

• 사전법령해석재산 2018-40(2018.07.02) : "1세대 1주택"을 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택 신축 판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이며, 매매사업용 주택인지는 사실판단 사항임
• 부동산거래관리-271(2011.03.24) : 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 1세대 1주택 판정 시 주거용 주택으로 보지 않음

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2. 하지만, 다주택자의 중과 여부 판단 시에는 주택 수에 계산함에 있어서 포함됩니다. 이는 소득세법 시행령 167조의 3 2항 3호에 명시되어 있기 때문에 인지하셔야 합니다. 현재는 양도소득세 중과제도가 유예가 되어있어서 적용되지 않으나 추후 중과제도가 다시 시행되는 경우에는 꼭 확인하셔야 합니다.