취득가액

녕하세요. 비타민 세무사 김시영입니다.

오늘은 양도소득세 계산 구조에서 2번째로 알아볼 "취득가액"에 대하여 전반적으로 알아보는

시간을 가지려 해요

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취득가액

(실지거래가액 확인 가능 한 경우)

1. 실지거래가액의 의미

취득가액은 원칙적으로 실지거래가액이 있다면 실지거래가액으로 산정하는데요

실지거래가액이란 "자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액"으로 말할 수 있습니다.

또한 취득가액은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 취득가액에 포함시킵니다.(단, 취득세가 감면되는 경우에는 포함시키지 않음)

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2. 특이사항 시 취득가액

여기 실지거래가액에 대해 추가적인 몇 가지 특이사항을 살펴볼게요.

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① 쟁송(소송)관련

취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확고하기 위하여 직접 소요된 소송비용 및 화해비용 등의

금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액은 취득에 든

실지거래가액에 포함합니다.

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② 대금 지급 방법으로 인한 이자상당액

당사자 약정에 의한 대금 지급 방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 해당 이자상당액은 취득원가에 포함하는데요. 이는 쉽게 말해 취득가액을 분할하여 지급함으로 생기는 추가 금액이라고 생각하시면 됩니다.

다만, 당초가액의 지급기일 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 포함하지 않습니다.

이는 본래 지급 날짜를 지키지 못하여 주는 추가금액이라고 생각하시면 됩니다.

③ 「지적재조사에 관한 특별법」에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법에 따라

징수(납부)한 조정금은 취득가액에 포함시키지 않습니다.

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④ 감가상각비

사업소득금액의 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액은 취득가액에서 빼야 됩니다. 이는 필요경비 이중공제를

방지하기 위함입니다.

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⑤ 부가가치세

비사업자 · 간이과세자 · 면세사업자가 취득 당시 부담 후 공제받지 못한 부가가치세 매입세액은 취득가액에

포함시킵니다. 예를 들어 사업소득이 없는 개인이 공인중개사비용 110만원(부가세포함)으로 지출했다면 110만원 모두 취득가액(필요경비)에 포함시킬 수 있습니다.

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⑥ 상속 또는 증여받은 자산의 취득가액

상속 또는 증여받은 자산은 상속개시일 또는 증여일 현재의 「상속세 및 증여세법 규정에 따라 평가한 가액」을

취득 당시 실지거래가액으로 본다. 이는 상속 또는 증여를 받앗을 때 상속세 신고와 증여세 신고를 한 경우와 신고하지 않은경우로 나눠 볼 수 있습니다.

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취득가액

(실제거래가액 확인할 수 없는 경우)

취득가액또한 실질거래가액이 원칙이나, 문제는 취득시기가 오래되었거나 취득당시 매매계약서를 분실하는 등의

취득가액을 확인할 수 없는 경우가 있는데요. 2006년부터는 「부동산실거래신고제도」가 시행됨에 따라 "유상"으로 부동산을 거래하면 해당 매매금액이 등기부등본상에 기재됩니다. 이러한 경우에는 등기부등본상의 취득가액을 적용 할 수 있지만 만약 2005년전에 거래하였는데 취득가액을 찾을 수 없거나, 유상거래를 하지 않고 건물을 신축하는 등의 취득가액을 모르는 경우가 있다. 이러한 경우는 어떻게 취득가액을 산정할까요. 같이 알아볼까요??

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위와 같이 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 [ 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가(정부의 결정·경정시) ] 순서로 적용하여 취득가액을 산정합니다. 차례대로 살펴볼게요

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1. 매매사례가액

"양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(상장법인의 주식 등을 제외함)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 "

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2. 감정가액

"양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외함)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자(감정평가법인 및 개인감정평가사)가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한함)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액"

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다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등 제외)의 경우에는 하나의 감정평가업자가 평가한것으로 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우에는 그 감정가액

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3. 환산취득가액

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                                                                                                             취득당시 기준시가

양도당시 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액 X ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ

                                                                                                            양도당시 기준시가

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4. 기준시가

기준시가란 국가에서 정한 세금부과의 기준이 되는 금액으로 실제부동산시장에서 거래되는 시가와는 전혀 다른개념이며, 1년에 한번씩 공시하고 있으며, 보통 실제거래금액의 65%~80% 수준으로 공시되고 있다.

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지금까지 취득가액에 대하여 전반적인 사항을 알아봤는데요~.

취득가액 산정은 너무 다양한 다툼거리와 어려움이 있어서 전문가인 세무사와 상의 하는 것을 권장드려요~.

다음시간에는 취득가액과 비슷한 "필요경비"에 대해서 알아볼게요.

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세무사 김시영 사무소

Tel. 063-714-3334

H.P. 010-2887-0116

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