필요경비

안녕하세요. 비타민 세무사 김시영입니다.

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오늘은 저번 글의 "취득가액"과 관련성이 깊은 "필요경비"에 대해서 알아볼게요

필요경비

필요경비란 부동산을 취득할 때부터 매매할 때까지 발생하는 비용 중 소득세법에서 인정하는 비용을 의미합니다.

이렇게 소득세법에서 인정하는 비용으로 인정받기 위해서는 법정 증빙서류(세금계산서 · 계산서 · 신용카드매출전표 · 현금영수증)를 수취 및 보관하거나, 법정 증빙서류가 아닌 간이영수증 등을 받았다 할지라도 실제 지출사실이 금융거래(이체내역서) 등에 의하여 확인되어야 반영 가능합니다. 만약, 금융거래 확인이 안된 간이영수증만 소지하고 있는 경우에는 필요경비로 인정받기는 매우 힘듭니다.

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필요경비는 크게 3가지 단계에서 발생하는데요. [ 취득단계 · 보유단계 · 처분단계 ]에서 발생합니다.

한 단계씩 살펴볼게요.

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1. 취득단계 필요경비

부동산을 취득하기 위해 발생하는 비용은 "양도세계산구조"에서 원칙적으로는 취득가액에 포함되어 있습니다.

하지만 개념상 이해를 편히 하기 위해서 필요경비에서 설명하려 합니다.

대표적인 취득단계에서의 경비는 다음과 같습니다.

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2. 보유단계 필요경비

부동산을 취득한 후 보유하면서 지출된 비용은 2가지 경우로 나누어지는데요.

자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 증가시키는데 소요된 비용인 "자본적 지출"과 자산의 원상회복과

능률유지를 위해 소요된 비용인 "수익적 지출"로 구분합니다. 여기서 구분을 하는데 중요한 이유는 자본적 지출은

필요경비로 인정되는 반면, 수익적 지출은 필요경비로 인정되지 않는 다른 점입니다.

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참고사항으로 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금이나 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른

재건축부담금을 지출한 경우에는 필요경비로 인정되지만, 부동산을 처분하기 전까지 지출한 대출금에 대한 이자는

필요경비로 인정되지 않으니 참고 바랍니다.

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3. 처분단계 필요경비

부동산을 양도하기 위하여 직접 지출된 비용은 대부분 필요경비로 인정되지만 양도와 직접 관련이 없는 간접적인 비용은 필요경비로 인정되지 않으므로 조심해야 합니다. 간접비용의 대표적인 예로는 부동산의 시세분석, 가격협상

전략 등을 위한 컨설팅비용, 부동산을 양도하면서 발생한 변호사 자문료등이 있습니다.

대표적인 처분단계에서의 필요경비는 다음과 같습니다.

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환산취득가액 적용 시 필요경비

 

이전에 업로드했었던 [취득가액]에서 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 [ 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가(정부의 결정·경정시) ] 순서로 적용하여 취득가액을 산정한다고 했었죠.

이때 취득가액을 "환산취득가액"으로 적용한다면 취득단계 · 보유단계 · 처분단계에서의 비용을

필요경비로 인정받을 수 없습니다. 이때는 실제 지출된 비용과는 상관없이 [ 취득일 현재 기준시가]를

기준으로 필요경비를 산정하게 되는데요. 이를 "필요경비 개산공제"라고 칭합니다.

각 자산종류별로 필요경비개산공제액은 다음과 같습니다.

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여기서 주의할 점은 취득일 현재 기준시가는 환산취득가액을 구하는 계산식에서 밑의 산식에서

빨간색 네모 안의 가액을 의미하므로, 환산취득가액 전체 금액에 적용하지 않게 해야 된다는 점입니다.

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이렇게 양도소득세 계산구조에서 필요경비에 대해서 알아보았는데요.

필요경비도 취득가액과 마찬가지로 복잡하고 어렵기 때문에 전문가와도 상담을 하시길 권장 드려요~

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