부동산 투자 법인으로 해야하는 이유

안녕하세요. 세무그룹 절세연구소 대표 김창휘 세무사입니다.^^

오늘은 법인의 부동산 투자에 대해 이야기 해보려고 합니다.

법인으로 부동산을 투자할 때 개인과 어떤 점이 다른지, 또 어떤 점이 유리한지에 대해 자세히 말씀드려보겠습니다.

바로 시작해보겠습니다.

부동산 매도 시 세금 납부시기

개인은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내 양도소득세를 납부하셔야 합니다. 

쉽게 말해서 내가 부동산을 팔면 2개월 후 그 달 말일까지 양도소득세를 납부해야 한다는 의미입니다.

반면에 법인은 몇 채를 팔든 다음 해 3월 말까지 신고하면 됩니다.

개인은 주택을 팔 경우에는 부가가치세가 과세되지 않습니다. 

반면에 법인은 건물분에 대해서 부가가치세가 발생합니다. 

단, 국민주택규모이하인 주택은 부가가치세가 발생하지 않습니다.

참고로 개인의 경우에도 매매업을 하시는 사업자분들은 법인과 동일하게 부가가치세가 과세될 수 있습니다.

취득세

개인의 취득세율과 달리 법인이 주택을 취득할 경우에는 취득세가 중과되어 취득세 부담이 매우 큰 편입니다. 

단, 공시가 1억 이하인 주택이나 오피스텔을 투자할 경우 법인 역시 취득세 부담이 1.1~1.3%부담으로 매우 적어 

개인과 동일하게 취득세부담을 지게 됩니다. 

이처럼 취득세가 중과되지 않은 주택들이 있으니 이 부분들을 투자하시는 분들은 이러한 부분들을 생각하여 

투자 시 의사결정을 내리시면 좋을 것 같습니다.

종합부동산세

개인의 경우 종부세 과세표준에서 9억원(1세대1주택자의 경우 12억원)을 공제해주고 

그 금액에 0.5~5% 누진세율이 적용되는 반면에 

법인의 경우 공제금액없이 2주택 이하 2.7%, 2주택 이상 5% 단일세율이 적용되므로 

종부세 역시 법인의 종부세부담이 매우 큰 편입니다. 

물론 건설임대주택사업자 등 종부세가 중과되지 않은 주택들이 있으니 

이 부분들을 투자하시는 분들은 개인과 세부담이 동일합니다.

법인으로 주택 투자를 하시는 분들은 종부세 기준일인 6월 1일 전에 매도하면 

보유세 부담이 없어 주로 단타를 하실 때 절세를 극대화 하실 수 있습니다.

양도소득세 또는 법인세

개인의 경우 취득 후 1년 내 양도시 77%, 1년 초과 2년 내 양도시 66%, 

2년 후 양도시 6.6%~49.5%의 세부담을 지게 되는 반면에 

법인은 9.9%(차익이 2억초과 시 초과분은 20.9%) 과 추가과세 22% 세부담만 지게 되면 됩니다. 

물론 차익이 200억을 초과하면 그 초과분은 23.1%지만 생략하도록 하겠습니다.

물론 법인의 경우 법인세 이외에 부가가치세 세부담을 지지만, 

국민주택 규모 주택 매도 시 부가가치세는 발생하지 않습니다.

정리

공시가 1억 이하 주택을 사거나 주택을 단타할 경우 

비용적 측면에서 법인 투자가 유리합니다. 

비용적 측면에서 어떻게 유리한지 설명해보도록 하겠습니다.

1. 법인세율이 낮습니다.

예를 들어 양도차익이 6천이면 법인의 경우 19,140,000원 정도 세부담을 지는 반면에 

개인의 경우 1년 내 팔게될 경우 46,200,000원을 납부해야 합니다.

2. 건강보험료부담이 줄어듭니다.

개인의 경우 부동산 투자물건의 수가 많을수록 건보료 부담이 가중됩니다. 

반면에 법인의 대표는 법인으로부터 연봉을 받는 근로소득자이기 때문에 

건보료도 직장인과 동일한 기준을 적용받습니다.

즉 법인으로 몇억, 몇십억을 벌더라도 건보료는 번 금액이 아니라 

법인에서 급여로 수령하는 부분에 대해서만 발생합니다.

뿐만아니라 소득이 없는 직계존비속이나 30세 이하의 미혼 형제자매까지 

피부양자로 등록할 수도 있습니다.

그래서 대표자급여를 낮게 설정해두면 

건보료부담이 개인으로 투자할 때보다 훨씬 세이브됩니다.

주의할 점은 대표이사 급여는 얼마를 책정하든 상관이 없으나 

무급일 경우 건강보험 직장가입자가 될 수 없으므로 

급여를 조금이라도 설정해놓으셔야 합니다.

3. 비용처리가 용이합니다.

개인의 경우 법무사비용, 세무사비용, 취득세, 자본적지출(베란다 샤시비용 등) 등 

비용처리할 수 있는게 별로 없습니다.

반면에 법인의 경우 타일공사비용, 벽지비용과 같은 수익적지출비용, 임장하는데 드는 기름값, 

고속도로통행료, 중개소 사장님과 면담 시 사들고 갈 음료수값, 주담대이자 등 

개인 양도소득세에서 공제받을 수 없는 요소들을 사업관련지출로 인정받아 비용처리가 가능합니다.

4. 대출이 용이합니다.

은행에서는 개인보다 법인을 더 신뢰하기 때문에 좀 더 대출이 잘 나오는 것도 메리트입니다.

5. 컨설팅이 용이합니다.

상속, 증여 컨설팅으로 자녀에게 부를 물려주는 것도 개인에 비해 용이하고 여러 절세 컨설팅을 펼치기에 유리합니다.

예를 들어 2주택 이상 투자할 때 법인을 이용해서 1주택을 팔 때 세금 몇억낼 걸 안내게 할 수 있습니다.

내가 개인으로 2주택을 갖고 있으면 어떤 주택을 팔든 세금을 내야 합니다. 

하지만 내가 팔고싶은 주택이랑 갖고싶은 주택이 있을 때 내가 계속해서 가져가고 싶은 주택을 법인으로 넘기고 

팔고싶은 주택을 팔면 요건충족한다는 가정하에 세금을 비과세 받을 수 있습니다.

법인한테 안넘기고 팔면 몇억 세금발생하는데 법인한테 넘기면 이렇게 세금이슈를 줄일 수 있습니다.

물론 취득세 등 여러 세금 및 비용을 전반적으로 고려해서 

총체적인 관점에서 컨설팅을 받으셔야하는 점 유의하시길 바랍니다.

마치며

오늘은 법인의 주택 부동산 투자에 대해 알아보았습니다.

법인으로 주택 말고 상업용건물을 투자한다면

앞서 설명드린 것보다 법인이 개인보다 훨씬 유리합니다. 

주택규제가 없기 때문입니다.

위에서 언급한 취득세 중과(물론 대도시, 수도권과밀억제권역 중과는 있습니다.), 

종부세 중과 및 공제배제, 양도 시 법인세 추가과세배제 이 모든게

상업용건물 투자 시 발생하지 않습니다.

부동산세금은 왕도가 없습니다. 직원 기숙사용 주택처럼 취득, 보유, 양도단계에서 혜택을 보는 주택들이 있으니

항상 끊임없이 공부하고 실력있고 잘 설명해주시는 세무사님께 상담받으시길 권해드립니다:)

2023년을 맞이한 게 엊그제같은데 벌써 연말이 얼마 안남은 것 같습니다.

이 글을 읽는 모든 분들이 풍성한 결실을 이루시는 10월이 되시길 기원드립니다^^

이상 절세연구에 매진하는 세무사, 김창휘 세무사였습니다^^

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