장기보유특별공제

"양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익"까지 살펴보았습니다.

양도차익을 구한 후 이제 준비를 잘해야만 문제없이 공제를 받을 수 있고, 절세를 하기 위해서도 중요한[장기보유특별공제]에 대해서 공부해 볼게요~

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[장기보유특별공제]란 보유기간이 3년 이상인 토지 · 건물 · 조합원입주권(원조합원에 한하여 적용)에 대하여 일정 금액[ 양도차익 X 보유연수 X 장기보유특별공제율 ]을 양도차익에서 공제해 주는 제도입니다. 양도소득세의 경우 장기간 보유한 부동산에 대하여 양도차익이 일시에 실현됨으로써 과도한 세부담을 경감시켜주기 위한 제도입니다.

이는 또한, 부동산투기 성격을 띄는 자산에는 적용되지 않는데요. 대표적인 자산으로는 [미등기자산]과 [다주택자가 양도하는 조정대상지역에 소재한 중과대상 주택(양도소득세 중과유예기간에 양도하는 경우는 제외)] 등이 있습니다.

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장기보유특별공제의 식을 보면 [ 양도차익 X 보유연수 X 장기보유특별공제율 ] 인데요. 여기서 보유연수가 길수록 장기보유특별공제를 많이 적용받을 수 있는 것을 알 수 있습니다. 그렇다면 부동산을 취득하는 기준이 되는 날을 알아야 기준이 되는 날부터 양도일까지의 보유기간을 정확하게 계산할 수 있겠지요.

취득원인에 따른 취득의 기준이 되는 날을 표로 정리해 보았습니다.

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여기서 특이한 경우가 있는데요. 오래된 주택인 종전주택을 멸실하고 주택을 신축하여 보유하다 해당 신축주택을 양도하면 주택(건물분)에 대한 장기보유특별공제는 신축주택의 취득일(보통 사용승인일)부터 양도일까지의 기간을 보유기간이 정해지지만, 주택에 딸린 부속토지(토지분)에 대한 장기보유특별공제는 종전주택의 보유기간과 신축주택의 보유기간을 합산하여 적용됩니다.

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장기보유특별공제율은 2가지 경우로 나뉘는데요. 통상적으로 적용받을 수 있는[일반적인 경우]와

[1세대 1주택이면서 2년 이상 거주한 경우]로 나누어집니다. 한번 표로 내용을 정리해 볼게요.

[1세대 1주택이면서 2년 이상 거주한 경우]에는 보유기간뿐 아니라 거주기간이 길수록 더 높은 공제율이

적용된다. 이 경우 "1세대 1주택 비과세"제도에서의 요건을 충족하지 못해도 양도일 현재 1세대 1주택이면서

2년이상 거주하였다면 적용받을 수 있습니다.

추가적으로 양도일 현재 1세대 2주택임에도 불구하고 4%의 세율을 적용받을 수 있는 경우가 있는데요.

한번 표로 해당 케이스를 정리해 볼게요.

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1. 조합원입주권을 양도하였을 때 장기보유특별공제

조합원입주권은 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하지만 장기보유특별공제를 적용시켜준다. 공제를 적용받을 수 있는 조합원 입주권은 관리처분계획인가일 이전에 주택 등을 보유하고 있어 조합원의 자격을 원시적으로 부여받은

"원조합원"이 조합원입주권을 양도하는 경우에만 적용받을 수 있습니다. 따라서, 관리처분계획인가일 이후 조합원

지위를 승계취득한 "승계조합원"이 조합원입주권을 양도하면 장기보유 특별공제를 적용받을 수 없습니다.

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여기서 주의할 점은 "원조합원"이 조합원입주권을 양도하더라도 전체 양도차익에 장기보유특별공제를 적용할 수

있는 것은 아닙니다. 받을 수 있는 양도차익은 종전주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지 발생한 양도차익만

해당합니다. 관리처분계획인가일 이후부터 조합원입주권양도일까지의 양도차익은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다. 이 내용을 한번 사례로 만들어 적용해 볼게요.

예를 살펴보면 B주택의 양도차익은 총 8억 - 3억 = 5억이지만, 5억 전체에 장기보유특별공제를 적용할 수 없습니다

장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 양도차익은 관리처분계획인가일의 가액인 6억과 3억의 차이인 3억에

대해서만 받을 수 있고, 양도가액과 관리처분계획인가일의 가액인 2억에 대해서는 장기보유특별공제를 적용받을

수 없습니다.

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2. 주택을 상가로 용도변경한 후 양도하였을 때 장기보유특별공제

처음 취득했을 때 용도가 주택이었던 건물을 상가로 용도변경한 후 양도하였을 때에는 양도일 현재는 상가에

해당하기 때문에, 이는 상가를 양도한 것입니다. 이때 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까요?

3가지 경우를 나눠서 살펴볼게요

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[사례 1] 양도소득세 중과대상이 아닌 주택을 상가로 용도변경한 경우

이 경우에는 양도일 현재 상가로 양도한 것이기 때문에 "4% 공제율"을 적용받을 여지가 없습니다.

종전주택 취득일부터 상가양도일 까지의 기간을 "2%공제율"을 적용하여야 합니다.

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[사례 2] 양도소득세 중과대상인 주택을 상가로 용도변경한 경우

양도소득세 중과대상인 주택(다주택자의 조정대상지역에 소재한 주택)을 상가로 용도변경한 경우에는

용도변경한 날부터 상가양도일까지의 기간만 "2%공제율"의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

해당 주택취득일부터 용도변경일 전까지의 기간은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.

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[사례 3] 양도소득세 중과대상인 주택을 상가로 용도변경한 후 중과유예기간내에 양도한 경우

이 경우 과세관청은 중과유예기간내에 양도하였을지라도 "용도변경한 날 현재"에는 양도소득세 중과제도가

시행되고 있다고 보아 용도변경일부터 상가양도일 까지의 기간만 "2%공제율"의 장기보유특별공제를

받을 수 있다고 해석하고 있습니다.

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3. 상속받은 주택 양도하였을 때 장기보유특별공제

동일세대원으로부터 상속받은 주택에 대한 장기보유특별공제는 상속인(상속받은 사람)의 보유 및 거주기간으로만 계산합니다. 참고로 위 상속주택의 비과세를 판정할 때에는 피상속인(사망한 사람)의 보유 및 거주지간과 상속인의 보유 및 거주기간을 합산하여 판정합니다. 한번 예를 들어 자세히 살펴볼게요.

위의 예를 살펴보면 양도일 현재 부인은 A주택 1개인 1주택자로써 "1세대 1주택"에 해당하는데요.

이 때 "4% 공제율"을 적용받을 수 있는지의 보유기간과 거주기간은 피상속인과 상속인의 보유기간 및 거주기간을

합산하여 판정한다. 위의 예에서는 양도일 현재 부인은 남편과 동일세대로서 거주한 기간이 2년 이상이므로

"4%공제율"을 적용받을 수 있습니다.

다만, 장기보유특별공제를 계산할 때 보유기간 및 거주기간은 오직 상속인(예에서 부인)의 취득일부터 기산합니다.

따라서, 위의 예를 살펴보면 4%공제율을 적용할 수는 있지만, 부인이 보유하고 거주한 기간만 장기보유특별공제를 적용할 수 있기 때문에 [ (보유기간 4년 X 4%) + (거주지간 0년 X4%) = 16% ] 가 적용됩니다.

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참고로, "비과세 판정"시에는 피상속인(남편)과 상속인(부인)의 보유기간 및 거주기간을 합산하여 계산합니다.

위 예에서는 부인과 남편의 보유한기간과 거주기간도 2년이상이기 때문에 비과세를 적용받을 수 있습니다.

다만, 주의할 점으로는 양도가액이 12억이 초과하여 고가주택에 해당하기 때문에 양도소득세가 발생할 수 있다는 것입니다.

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추가적인 사항으로 "공동으로 상속받은 주택"을 양도할 때에 장기보유특별공제는 1세대 1주택 거주기간 판정과 같이 "주된 상속인"의 보유기간 및 거주기간을 가지고 장기보유 특별공제를 적용합니다. 따라서, 소수지분 공동상속인이 상속주택에 거주하지 않았어도 주된 상속인이 상속주택에 2년이상 거주하였다면 "4%공제율"을 적용받을 수

있습니다.

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워낙 중요한 사항이다 보니 사전에 준비도 해야 하며, 적용하는데 실수가 없어야 하는 부분이므로 전문가에게 꼭

사전 상담을 받을 것을 강력히 권고 드립니다.

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세무사 김시영 사무소

Tel. 063-714-3334

H.P. 010-2887-0116