1세대 1주택에 대한 비과세 특례

안녕하세요. 비타민 세무사 김시영입니다.

오늘은 "세액감면"에 대해서 알아볼 건데요. 이 "세액감면"단계는 매우 다양하고 복잡한 세액감면제도가 있습니다.

오늘 여기 글로 모든 세액감면을 설명하기에는 양도 방대할뿐더러 복잡해서, 대표적이고 대중적이게 많이 적용하는 세액감면 몇 가지만 살펴보려 합니다. 몇 가지만 살펴보아도 고려할 사항이 많아서 이번 주제는 부동산을 위주로 설명드릴게요. 이번 글에는 가장 대중적이며 가장 중요한 "1세대 1주택에 대한 비과세특례 규정"을 살펴본 후 다음

글에서 "토지"에 대한 세액 감면 규정과 [1세대 1주택에 대한 비과세 특례 규정]을 제외한 "주택"에 대한 세액감면 규정을 살펴보겠습니다.

단, 오늘 살펴보는 세액감면도 많이 쓰이나 매우 어렵고 적용하는 조건이 까다롭기 때문에 꼭!! 전문가를 찾아가

해당되는지 사전 체크 후에 의사결정을 하시길 권고 드립니다.

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1세대 1주택 비과세 특례 규정

 

1세대 1주택 비과세는 납세자들이 가장 많이 적용하고 있으며 쉽게 적용받을 수 있는 규정이지만, 그만큼 과세관청과의 다툼이 가장 많이 발생하는 제도이기도 합니다. 그러므로 적용 요건을 꼼꼼히 살펴보고 그 요건을 준비하는

것도 절세의 한 방법이겠지요. 아래 표에 요건이 나타나는데, 이 표의 요건을모두 충족해야만 제도의 혜택을 받을 수 있습니다.

위 표의 요건을 한 가지씩 자세히 한번 살펴볼게요.

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세대요건 [1세대]

1. 거주자 판단

기본적으로 1세대 1주택 비과세 혜택은 "거주자"만 적용받을 수 있습니다. 즉 " 비거주자"는 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 없죠. "거주자"란 [국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소(주소지 외의 장소 중 상당 기간에 걸쳐 거주하는 장소)를 둔 개인]을 의미하며, "비거주자"란 [거주자가 아닌 개인]을 의미합니다. 여기서 국내 거주기간은 1과세기간(매년 1.1 ~ 12.31)을 기준으로 판정하도록 규정되어 있으므로 주의해야 한다.

또한, 거주자인지 비거주자인지는 국적과는 상관없으며, 거주기간 · 직업 · 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내소재 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단합니다. 아래 표를 통해 한번 볼게요.

위에서 보는 봐와 같이 거주자인지를 판단할 때와 [1세대 1주택 비과세 혜택]을 받기 위한 보유요건 및 거주요건을

판단할 때는 "거주자"인 기간만을 산정하므로 거주자가 되는 시기와 비거주가 되는 시기가 중요합니다. 아래 표를

통해서 그 시기를 정확히 알고 의사결정을 하는 것이 실수를 막을 수 있겠죠

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2. "1세대"의 범위와 판단

"1세대"란 [거주자(주택을 양도한 자)와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족]을

의미합니다. 여기에서 "가족"은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며,

취학 · 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 일시 퇴거한 자를 포함합니다.

양도소득세에서의 1세대의 범위를 그림으로 나타내 보았어요. 참고해 주세요.

여기에서 배우자의 범위도 중요한데요. "배우자"란 법률상 배우자이거나 법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 의미합니다. 간단히 말해, 혼인신고를 하지 않고 사실혼 관계에 있으면 배우자에 해당하지 않지만, 법률상으로 이혼한 후에 실제 생계를 같이 하는 "위장이혼"의 경우에는

배우자의 범위에 들어가게 됩니다.

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추가적으로, 양도소득세에서의 1세대의 판정시점은 [ 양도일 현재 ]를 기준으로 판정하며, 취득세와는 다르게 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족을 1세대로 판단하는 것이 아닌 실제로 생계를 같이하는 가족으로 판단하는

"실질주의"를 따르고 있다는 점 주의해야 됩니다. "생계를 같이한다"는 것은 일상생활에서 동일한 생활자금으로 숙식이나 경제활동을 같이 하고 있음을 의미하는데요. 따라서 동일한 주소에 거주하더라도 서로 다른 생활자금으로 생활하고 있다면 별도세대로도 인정받을 수도 있습니다.

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3. 1세대의 판정 특례

① 배우자가 없는 경우에도 1세대로 보는 경우

1세대의 요건을 충족하려면 원칙적으로는 배우자가 있어야 하지만, 없는 경우에도 1세대로 보고 있는 다음의

경우가 있습니다.

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② 취학 등의 사유로 일시 퇴거한 자는 동일세대로 간주

[1세대 1주택 비과세]혜택을 적용받기 위해서는 양도일 현재 세대원 전원이 동일한 주소에서 생계를 같이하고

있어야 하지만, 세대원의 일부가 다음에 해당하는 사유로 일시 퇴거했다면 양도일 현재 동일한 주소에서 생계를

같이하고 있지 않더라도 동일세대로 보고 있습니다.

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주택요건 [1주택]

 

1. 주택의 정의 및 구분

양도소득세에서 "주택"이란 공부상의 용도구분이나 허가여부 등과는 관계없이 [사실상 주거용으로 사용하는 건물]

을 의미하며, 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따라 판정합니다. 즉, 일시적으로 주거용으로 사용하지 않더라도 주거 기능이 유지 및 관리되고 있으면 주택에 해당되게 되는 거죠.

건축법상 주택을 크게 단독주택과 공동주택으로 구분되며, 아래의 여러 사항에 따라 세부적으로 구분됩니다.

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여기에서 다가구 주택과 다세대 주택을 정확하게 구분하고 판단해야 하는데요. [다가구주택]이란 주택으로써 사용하고 있는 층수(지하층 제외)가 3층이하의 주택으로 가구(세대)별로 구분등기가 되어 있지 않고 주택전체가 하나의

등기로 되어 있는 주택을 의미합니다.

[다세대주택]은 주택으로 사용하고 있는 층수가 4층 이하의 주택으로 가구(세대)별로 구분등기가 되어 있는 주택을 의미합니다. 구분이 중요한 이유를 간단히 사례를 들어서 체감해 볼게요.

위 사례에서 논점주택이 다가구주택에 해당이 되고 양도하였을 때 일괄 양도하였다면, 이는 1주택자에 해당되어

[1세대 1주택 비과세]특례를 적용받을수 있습니다. 하지만, 다세대주택에 해당이 되면 16세대가 모두 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 "조정대상지역 내 다주택자 중과세 제도"에 해당되어 중과세율을 받게 됩니다.

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2. 오피스텔의 주택에 해당하는지 여부

위에서도 말한 바와 같이 양도소득세에서는 재산세 과세여부, 사업자등록 여부와 관계없이 "실질주의"를 따르고

있기 때문에 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 보고 있습니다. 오피스텔에 대해 부가가치세를 신고하고 임차인도 해당 오피스텔에 전입신고를 하지 않았더라도 임차인이 오피스텔을 실제주거용으로 사용하고 있다면

해당 오피스텔은 주택에 해당하게 됩니다.

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3. 조합원입주권 · 주택분양권이 주택에 해당하는지 여부

원칙적으로 조합원입주권과 주택분양권(2021.01.01 이후에 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 주택분양권)은 주택을 취득할 수 있는 "권리"에 해당하기 때문에 주택에 해당하지 않지만, [1세대 1주택 비과세]혜택과

[다주택자 양도소득세 중과제도]의 여부를 판정할 때는 주택 수에 포함되기 때문에 주의해야 됩니다.

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4. 주택부속토지

양도소득세에서는 "1주택"에는 주택의 부수토지도 포함되는데요. 주택에 딸린 모든 면적의 토지가 포함되는 것이

아닙니다. 아래 표를 보면 알 수 있듯이 주택정착면적의 일정 배수만큼 까지만 인정이 됩니다.

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주의할 점이 있는데요. 주택(건물부분)과 부속토지의 소유자가 각각 다른 경우에는 부속토지를 소유하고 있는 자도 비과세가 적용되는지는 주택(건물부분)소유자와 부속토지 소유자가 동일세대원에 해당하는지에 따라 달라집니다.

만일, 주택과 그 부속토지 소유자가 동일세대 해당하면 주택부속토지도 비과세를 적용받을 수 있지만, 그렇지 않다면

주택만 비과세를 받을 수 있고 부속토지는 비과세를 적용받을 수 없다는 점 알고 계시기 바랍니다.

오늘 아주 중요한 [1세대 1주택 비과세]특례 규정에 대해서 배워보고 있는데요.

요건 중에 [보유요건]과 [거주요건]은 복잡해서 다음 글에 따로 배워볼게요.

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세무사 김시영 사무소

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