오늘은 양도소득세 관련
[신규 분양받은 아파트의 취득시기와 취득시기 조절을 통한 절세]
에 대해서 이야기를 해보고자 합니다.
일반적인 부동산 거래 과정은 매매 대금 [ 계약금-> 중도금 -> 잔금 ]의 지급 후 소유권이전등기 순으로 진행됩니다.
이러한 거래 과정을 통한 부동산의 취득시기와 양도시기는 양도소득세의 신고납부 기한 및 장기보유특별공제, 비과세, 세율 등을 결정하게 됩니다.
소득령 162조 [양도 또는 취득의 시기] - 취득 원인에 따른 취득시기 및 양도시기 -
위의 표처럼 일반적인 부동산의 취득시기는 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다.
하지만 신규 분양받은 아파트 등의 취득시기는 일반적인 부동산의 취득시기와는 달리 잔금청산일과 사용승인일(임시 사용승인일) 중 늦은 날입니다.
신규 분양받은 아파트는 대부분 건물(아파트)에 대한 사용승인(임시사용승인)이 난 후 수분양자가 잔금을 납부하고, 이후 수분양자 앞으로 소유권에 대한 이전등기가 진행됩니다.
따라서, 극히 예외적인 겨우를 제외하고는
대부분 신규 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일입니다.
이 부분을 통해서 양도소득세 절세 방법으로 활용할 수 있습니다.
위 사례와 같이 일시적 2주택자인 짱구가 새롭게 분양받은 C 주택이 2023.04.01. 완공(사용승인일) 되었습니다.
만약 짱구가 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용하기 위해서는 B 주택(신규주택)을 취득한 날로부터 3년 이내 A 주택(종전 주택)을 양도해야 합니다.
여기서 문제는 A 주택을 양도하기 전 C 주택(신규 분양 아파트)을 취득하게 되면 양도일 현재 3주택자에 해당하여 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 없게 됩니다.
이때 신규 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일인 규정을 활용하여 C 주택이 완공되었다 하더라도 A 주택을 양도하는 시점까지 C 주택의 잔금청산일을 늦춘다면 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용할 수 있게 됩니다.
단, 이때 잔금 지급일이 늦어지게 되면 미납 잔금에 대한 연체이자는 별도로 납부해야 합니다.
따라서 연체이자에 대한 부담을 최소한 줄이기 위해 최소의 금액만을 잔금으로 남겨놓고 A 주택을 양도할 때까지 기다려야 합니다.
이때 주의해야 할 점은 소액의 분양잔금만을 남겨두게 된다면 잔금청산을 다 한 것으로 간주하여 C 주택을 취득 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 없게 됩니다.
소액의 분양자금의 범위에 대해 현행 소득법에서 명확하게 규정된 것은 없지만 최소한 분양가액의 10% 이상을 잔금으로 남겨놔야만 과세관청과의 다툼을 피할 수 있을 거라고 보고 있습니다.
[부동산 세금의 정석 참조]
신규 분양받은 아파트는 대부분 아파트에 대한 사용승인이 난 후 수분양자가 잔금을 납부 이후 수분양자 앞으로 소유권에 대한 이전등기가 진행됩니다.
그러므로 보통 신규 분양 아파트의 취득시기는 잔금청산일이므로,
이 부분을 잘 고려하여 1세대 1주택 비과세 규정 및 양도소득세의 신고납부 기한, 장기보유특별공제, 세율 등 납세자분들의 의사결정에 잘 활용하면 좋을 것 같습니다.
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