저번 글에서는 [1세대 1주택 비과세]특례에 대해 다뤄봤는데요. 오늘 1세대가 일시적으로 2주택이 된 상태에서
어느 한 개의 주택을 양도한 경우에도 비과세를 받을 수 있는 제도인 [1주택으로 보는 특례규정]제도에 대해서도
한 번 알아볼게요. 다만, [1주택으로 보는 특례]제도를 적용할 때에도 "보유요건"과 "거주요건"은 충족되어야만 비과세를 받을 수 있음을 알고 계셔야 합니다. ( 2023년 11월 기준으로 글 작성함에 유의 바랍니다.)
일시적 2주택 비과세 특례
"일시적 2주택 비과세 특례" 요건은 아래와 같은데요. 모두 충족해야만 비과세를 받을 수 있습니다.
① 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득할 것
② 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도할 것
③ 양도일 현재 종전주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것
(2017.08.03 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건도 충족해야만 함)
2023.01.12 이후 종전주택 양도분부터는 주택소재지 상관없이 3년이내 종전주택을 양도하면 되니
참고 바랍니다.
참고로, 위의 "요건①"에서 다음에 해당한다면 종전주택과 신규주택의 취득시기 사이가 1년 이상 지나지 않아도
요건을 충족한 것으로 봅니다.
㉠ 종전주택이 민간건설임대주택 등으로서 해당 건설임대주택의 임차일로부터 양도일까지 세대원 전원이 5년 이상 거주한 경우
㉡ 종전주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 의해 협의매수 · 수용되는 경우
㉢ 종전주택이 1년 이상 거주한 주택으로서 고등학교 이상의 취학, 근무상 형편, 1년 이상 질병치료 · 요양,
학교폭력으로 인한 전학사유로 양도하는 경우
동거봉양합가로 인한 비과세 특례
1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함함)을 동거봉양하기 위해 세대를 합가하여 2주택(조합원입주권에 의해 취득한 주택 포함)이 된 경우 세대를 합가한 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 양도일 현재 2주택임에도 불구하고 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다.
아래의 요건을 모두 충족한 경우에 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
① 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 직계존속(배우자의 직계존속 포함)과 합가할 것
② 합가일 현재 직계존속 중 어느 한 사람의 나이가 60세이상(중대한 질병의 경우에는 나이 요건 제외)일 것
③ 합가일로부터 10년 이내에 어느 한 주택을 양도할 것
④ 양도일 현재 종전주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것
(2017.08.03 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건도 충족해야만 함)
여기서 주의할 점을 예로 들자면, 아버지(나이 63세)와 별거 중인 어머니(나이 58세)만 동거봉양하기 위해 세대를
합가하면 동거봉양합가로 인한 비과세 특례를 적용받을 수 없으니 주의하시기 바랍니다.
상속주택으로 인한 비과세 특례
일반주택을 1채 소유한 자가 별도세대원인 피상속인으로부터 주택을 1채 상속받아서 2주택이 된 경우 먼저 양도하는 일반주택은 양도일 현재 2주택임에도 불구하고 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 아래 요건을 모두 충족했을 때 비과세를 받을 수 있습니다.
① 상속개시일 현재 일반주택을 소유하고 있을 것
② 선순위상속주택에 해당할 것
③ 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받을 것
④ 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것
⑤ 양도일 현재 종전주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것
(2017.08.03 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건도 충족해야만 함)
위에서 말하는 "일반주택"에는 상속개시일 현재 보유한 조합원입주권 또는 주택분양권(21.01.01 이후 취득한 주택분양권)에 의해 완공된 신축주택도 포함하며, "상속주택"에도 상속개시일 현재 주택이 아닌 조합원입주권 또는
주택분양권(21.01.01 이후 취득한 주택분양권)을 상속받아 완공된 신축주택을 포함합니다.
또한, 상속개시로 인해 요건에 해당하는 "상속주택"을 상속받은 후 이 "상속주택"을 멸실후에 새로운 주택을
신축하였다고 하더라도 상속주택의 연장선으로 보아 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
추가적으로 "선순위상속주택"이란 상속개시 당시 2개이상의 상속주택을 받았을 경우 아래의 판단순서에 따라 해당되는 주택을 말합니다. 앞의 순서에따라 구분할 수 없는 경우에 뒤의 순서를 따르면 됩니다.
① 소유기간이 가장 긴 주택 → ② 거주기간이 가장 긴 주택 → ③ 피상속인이 거주한 주택 → ④ 기준시가가 가장 높은 주택
※참고) 동거봉양합가 후 동일 세대원으로부터 상속받은 경우
[상속주택으로 인한 비과세 특례]의 요건중에 "별도세대인 피상속인으로부터 받은 상속주택"이 있는데, 만약
[동거봉양합가로 인한 비과세 특례]의 요건을 만족한 상태에서 직계존속이 사망하여 주택을 상속받은 경우로서 상속주택 외의 일반주택을 먼저 양도하면 상속개시일 현재 피상속인과 상속인이 동일세대에 해당한다 해도 [상속주택으로 인한 비과세 특례]를 적용받을 수 있습니다.
공동상속주택으로 인한
비과세 특례
상속주택을 공동으로 취득하면 "주된 상속인"이 해당 주택을 취득한 것으로 보는데요. "주된 상속인"의 판정은
[ ① 상속지분이 가장 큰 자 → ② 상속주택에 거주한 자 → ③ 나이가 가장 많은 자 ] 순으로 판정합니다.
그렇다면 주된 상속인이 아닌 나머지의 공동상속인들은 자신들이 소유하고 있는 일반주택을 양도하면 양도일 현재
등기부상에는 2주택임에도 불구하고 1주택으로 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
아래의 요건을 모두 충족할 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다.
① 별도세대인 피상속인으로부터 상속 주택을 공동으로 취득할 것(조세심판원에서는 동일세대도 인정하는 판단 사례도 존재)
② 주된 상속인에 해당하지 않을 것
③ 양도일 현재 종전주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것
(2017.08.03 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건도 충족해야만 함)
참고로, [공동상속으로 인한 비과세 특례]는 [상속주택으로 인한 비과세 특례]와는 달리 공동상속주택을 먼저
보유한 상태에서 일반주택을 후에 취득한 후 일반주택을 먼저 양도해도 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
혼인합가로 인한 비과세 특례
1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 자와 혼인하여 2주택(조합원입주권에 의해 취득한 주택 포함)이 된 경우에는
혼인한 날(혼인신고를 한 날)로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도일 현재 2주택임에도 불구하고 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다.
아래의 요건을 모두 충족할 시에 비과세를 적용받을 수 있습니다.
① 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 자와 혼인할 것
② 혼인신고일로부터 5년 이내 어느 한 주택을 양도할 것
③ 양도일 현재 종전주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것
(2017.08.03 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건도 충족해야만 함)
참고사항으로 부부가 이혼하여 혼인 중에 형성된 부부공동재산을 재산분할로 각각 1주택을 보유하던 쌍방이 재혼한 후 재혼한 날부터 5년이내에 먼저 양도하는 주택도 [혼인합가로 인한 비과세 특례]를 적용받을 수 있습니다. 다만,
"위장위혼"의 경우에는 인정되지 않고 실질적으로 이혼한 경우에만 적용 가능하니 참고 바랍니다.
부득이한 사유로 인한 비과세 특례
일바주택을 1채를 소유한 1세대가 고등학교 이상의 취학, 근무상 형편, 질병의 요양(1년 이상의치료나 요양이 필요한 질병치료), 학교폭력으로 인한 전학 등으로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 세대원 전원이 주거를 이전한 후 부득이한 사유가 해소가 된 날로부터 3년 이내 일반주택을 먼저 양도하면 양도일 현재 2주택임에도 불구하고
1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다.
즉, 아래의 요건을 모두 충족한 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다.
① 일반주택을 1채 소유한 상태에서 부득이한 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득할 것
② 세대원 전원이 수도권 밖에 소재하는 주택으로 주거를 이전할 것
③ 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도할 것
④ 양도일 현재 종전주택이 2년 이상 보유요건을 충족할 것
(2017.08.03 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건도 충족해야만 함)
이 특례에서 주의할 점, 첫 번째로는 부득이한 사유가 발생하기 전에 수도권밖의 주택을 취득하면 비과세 특례를
적용받을 수 없습니다. 두 번째로는 위에서 설명한 부득이한 사유 이외인, 단순한 사업상 형편에 의해 주택을 취득하는 경우에도 비과세 특례를 적용받을 수 없습니다. 세 번째로는 "부득이한 사유가 해소된 날"이란 취학은 보통 졸업을 의미하고, 근무상 형편과 관련해서는 다른 지역으로의 전근 또는 퇴사를 의미하며, 질병요양에 관련해서는 질병의 완치나 또는 질병의 악화로 인한 사망 등이 이에 해당합니다. 이 경우, 부득이한 사유가 발생을 하여 그 후에 주택을 취득하기만 했다면 부득이한 사유가 해소되지 않았어도 일반주택을 먼저 양도하기만 하면 비과세를 적용받을 수
