해당 주택이 양도소득 비과세대상이라면 매매로 이전하는 것이 세금측면에서 유리할 수 있습니다.
□ 관련 규정
소득세법 제89조(비과세 양도소득)
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
“비과세 대상 주택이라면 매매가 세금측면에서 유리하다고 하는데 주의할 점은 없을까요?”
⇒ 매매대금 이체
비과세 요건을 충족한 부모님의 1주택을 자녀에게 매매로 이전하면 양도가액 12억원 이하의 경우 양도세 부담은 없습니다.
단, 해당 거래가 매매거래가 되기 위해서는 자녀는 매매대금을 이체해야 하고, 그 매매대금에 대한 자금출처가 확보되어야 합니다.
이러한 자금이체 및 자금출처 확보가 없다면 해당 양도재산은 자녀가 증여받은 것으로 추정하여 증여세가 과세될 수 있습니다.
□ 관련 규정
상증세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)
① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.
“매매대금 전부를 이체할 수 있는 자금능력은 없어요”
⇒ 일부 매매 + 일부 증여
비과세 대상 주택을 매매로 이전하는 것이 유리한 상황이지만, 매매대금 이체능력이 없다면, 일부매매와 일부증여를 섞을 수 있습니다.
매매자금이 확보되어있는 한도 내에서 해당 주택을 매매로 이전하고,
나머지 부분은 증여받은 것으로 할 수도 있습니다.
이때 증여받는 부분에 대해서는 증여세가 나올 수 있고, 이는 증여를 받는 자녀가 부담해야 합니다.
□ 관련 규정
상속세및증여세법 제4조의2(증여세 납부의무)
① 수증자는 다음 각 호의 구분에 따른 증여재산에 대하여 증여세를 납부할 의무가 있다.
1. 수증자가 거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)인 경우: 제4조에 따라 증여세 과세대상이 되는 모든 증여재산
“부모님의 주택을 이전할 때에 증여세와 양도세, 그리고 자금출처만 미리 확인해보면 될까요?”
⇒ 취득세
가족 간 부동산을 이전할 때에는 국세인 양도세, 증여세 뿐만 아니라 지방세인 취득세 부담액도 미리 확인해보는 것이 좋습니다.
증여거래의 경우 증여를 해주는 부모님이 다주택자라면 증여 취득세가 중과될 수도 있습니다.
매매거래의 경우 매수를 하는 자녀가 다주택자라면 매매 취득세가 중과될 수 있으니, 각자의 상황에 따른 취득세 부담액 확인이 필요합니다.
□ 관련 규정
지방세법 제6조(정의)
1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.
