취득 시 매매 계약서를 분실한 경우 양도소득세 신고는?

안녕하세요. 납세자분들의 든든한 조력자 노재완 세무사입니다.

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오늘은 취득가액을 모르는 경우 양도소득세를 신고 하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

양도소득세를 계산하는 데 있어 양도가액이란 실제 양도한 거래금액, 취득가액이란 실제 취득한 거래금액을 말합니다.

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실제 양도한 거래금액은 양도일 현재의 거래금액을 의미하므로 양도가액이 확인되지 않는 경우는 현실적으로 거의 없습니다.

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문제는 취득가액으로, 취득시기가 오래되었거나 취득 당시 작성한 매매 계약서를 분실했다면 취득가액을 확인할 수 없게 됩니다.

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단, 2006년부터 #부동산실거래신고제도가 시행됨에 따라 유상으로 부동산을 거래한 경우 해당 매매금액이 등기부등본상에 기재되므로, 이 금액을 통해 취득가액으로 인정받을 수 있습니다.

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그렇다면 부동산실거래신고제도(2005년) 이전에 부동산을 취득 한 경우로 매매 계약서를 분실한 경우에는 취득가액을 어떻게 산정해야 할까요?

위의 법문처럼 매매 계약서를 분실한 경우로 실제 금액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액 -> 감정가액 -> 환산취득가액 순으로 취득가액을 산정해야 합니다.

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#매매사례가액이란?

해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 그 금액

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#감정가액이란?

감정평가사로부터 감정평가된 물건의 가격

위의 내용처럼 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순으로 취득가액을 산정해야 하지만, 부동산실거래신고제도가 도입되기 전이므로 매매사례가액을 찾는 것이 현실적으로는 어렵습니다.

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감정가액의 경우에도 현재 소급 감정가액을 인정하고 있지 않으므로 취득 시점 당시 감정평가금액이 없는 경우 사용할 수 없습니다.

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이러한 이유로 현실적으로 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 대부분 환산취득가액으로 취득가액을 산정해야 합니다.

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짱구의 사례 적용

위 사례처럼 짱구는 2004년도에 취득한 주택을 2023년도에 양도하였습니다. 2004년도에 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산취득가액을 적용하여야 합니다.

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위 산식에 의해 계산해 보면

기준시가란, 국가에서 정한 세금 부과의 기준이 되는 금액으로 정부에서 매년 평가해서 공시하고 있는 금액입니다.

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매년 공시하고 있다 보니, 위의 사례처럼 취득 당시 실제 취득가액은 모르더라도 취득 당시인 2004년도 기준시가와 양도 당시인 2023년도 기준시가를 알 수 있습니다.

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이를 이용하여 취득가액을 산정하는 방법이 환산취득가액입니다.

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결론)

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양도소득세를 신고 하는 데 있어 양도가액과 취득가액은 매우 중요한 항목입니다.

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그동안 많은 납세자분들을 상담해 보니 취득가액 산정 실수로 내지도 않을 가산세를 내는 경우를 많이 접하였습니다.

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양도소득세를 신고 하기 전. 아니 부동산을 매매하고 등기하기 전에 양도소득세 계산 및 관련 법령을 확인한 후 정확한 금액을 알고 있는 상태에서 의사결정하시길 바라겠습니다.