부동산 매매사업자 세금 가이드

안녕하세요, 강남 인근에 사무실을 운영하고 있는 함석환 세무사입니다.

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오늘은 경매를 통해 부동산 단타를 하시는 부동산 매매사업자분들을 위한 세금 가이드를 준비해 보았습니다.

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사업자를 등록하는 것부터 시작해서 유의해야할 부분들을 한 단계씩 설명드리도록 하겠습니다.

• 부동산 매매사업자를 내는 이유, 언제 내야 하는 걸까?

   

아직 경매나 부동산 매매사업자에 대한 접근이 얼마 되지 않은 분들은 이러한 의문점이 생기실 것입니다. 주위를 보면 굳이 부동산을 거래하는 데 있어서 사업자가 필수적인 것은 아니거든요.

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경매를 하시는 분들은 굳이 부동산 매매사업자를 내는 이유가 무엇일까요?

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바로 양도소득세와 종합소득세의 차이 때문입니다.

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일반적으로 주거목적으로 사용하던 부동산을 양도하는 경우 아시고 계신 것처럼 양도차익에 대해 양도소득세를 납부하게 됩니다.

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그런데 이 양도소득세는 보유기간이 1년 미만이거나 1년 이상 ~ 2년 미만인 경우 무려 66% or 77%의 세율을 갖고 있습니다.

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주거목적으로 사고 파시는 분들은 통상적으로 2년 이상 보유 후 매도하시므로 크게 문제가 없겠지만, 경매 등을 활용해 단기적인 수익을 보시는 분들한테는 굉장히 치명적이죠.

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부동산 매매사업자를 내신다면 주택을 매매할 때에도 이러한 단기세율을 적용 받지 않습니다. 왜냐하면 양도소득세가 아닌 사업소득으로 보아 종합소득세를 과세하기 때문​입니다.

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종합소득세는 6%~45%의 세율 구간이므로 단기 차익을 생각하시는 분이라면 무조건 매매사업자를 활용하시는 것이 세금적으로 이득인 셈이죠.

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그렇다면 이러한 매매사업자 등록은 언제 하는게 좋을까요?

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반드시 경매로 매수하기 전에 할 필요는 없습니다.

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매수하고나서 사업자등록을 하셔도 충분하니 너무 급하게 생각하시지는 않으셔도 됩니다.

• 사업자등록 일반과세자 vs 면세사업자

개인사업자라고 하면 보통 3가지 유형이 있습니다.

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1. 일반과세자

2. 면세사업자

3. 간이과세자

부동산매매업은 법령에서 간이과세 배제업종으로 정의하고 있으므로, 일반과세자냐 면세사업자냐에 대한 고민만 하시면 됩니다.

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그럼, 부동산 매매사업자가 일반과세자인지 면세사업자인지에 대한 구분은 어떻게 될까요?

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① 일반 상가, 건물 등 비주택 - 과세

② 국민주택규모(85㎡ 초과) 주택 - 과세

③ 국민주택규모(85㎡ 이하) 주택 - 면세

④ 토지 - 면세

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결국 본인은 국민주택규모 이하 주택만 매매를 하신다면 면세사업자로 신청하시면 됩니다.

또한, 사업자 등록 시 업종코드를 입력해야 하는데 대표적으로 아래 4가지 코드가 있습니다.

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① 703011 주거용 건물 개발 및 공급업(토지 보유 5년 미만)

② 703012 주거용 건물 개발 및 공급업(토지 보유 5년 이상)

③ 703014 비주거용 건물 개발 및 공급업(토지 보유 5년 미만)

④ 703016 비주거용 건물 개발 및 공급엽(토지 보유 5년 이상)

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주택만 매매하신다면 703011과 703012가 있는데, 사실상 단기 매매를 하시는 경우가 대부분이니 토지 보유 5년에 대한 요건은 크게 의미가 없어 경비율이 높은 703011을 추천드립니다.

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마찬가지로 주택 외 상가도 매매하신다면 703014와 703016이 있는데, 동일한 이유로 703014를 추천드립니다.

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마지막으로 사업장 소재지의 경우는 자택 주소지나 비상주 공유오피스 등으로 등록하여도 문제 없으니 상황에 맞게 결정하시면 될 것 같습니다.

• 매매사업자를 내는 것이 비사업자로 하는 것보다 무조건 유리할까?

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앞서 말씀드렸듯이 매매사업자를 내면 주택 단기세율을 피할 수 있으므로 분명 비사업자에 비해 유리한 측면이 있습니다.

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뿐만 아니라 매매사업자의 경우 개인 양도소득세와 다르게 필요경비 범위가 더 넓습니다. 실제로 어느 정도로 필요경비 인정여부가 차이나는 지는 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

또한, 취득가액보다 매매가액이 낮은 경우 발생하게 되는 결손금은 개인 양도세의 경우 이월되지 않지만, 매매사업자는 이월되어 다음년도 발생하는 소득금액에 통산할 수 있다는 부분도 유리하게 작용하는 요소입니다.

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여러 요소를 보면 매매사업자가 무조건 좋아보이지만, 치명적인 단점이 하나 있습니다.

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매매사업자는 양도소득세법상 세액감면 및 비과세 혜택을 받지 못합니다. 따라서 1세대 1주택 비과세나 일시적 2주택 비과세 등을 적용 받지 못하며, 양도소득 기본공제 250만원이나 장기보유특별공제 또한 받지 못하니 반드시 이 부분을 고려하여 결정하시기 바랍니다.

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이 외에도 85제곱미터 초과 주택 매도 시 부가가치세가 발생한다는 점과 지역가입자로 인한 건강보험료 부담 역시 체크해야할 부분입니다.

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• 아무 물건이나 매매를 하여도 될까요? 주의해야 할 물건

매매사업자는 위에서 말씀 드린대로 주택 단기세율을 적용 받지 않는다는 큰 이점이 있습니다.

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하지만, 모든 물건에 대해서 적용되는 것은 아닙니다.

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-  분양권

-  조정대상지역 주택

-  미등기 부동산

-  비사업용 토지

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다음 4가지 물건에 대해서는 매매사업자라 할 지라도 종합소득세와 양도소득세를 비교하여 더 큰 세액을 부과하는 비교과세가 적용되니 반드시 주의하시기 바랍니다.

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또한, 이 외에도 간과하시는 부분이 취득세입니다.

보시는 바와 같이 비조정지역이라 할 지라도 3주택 부터는 취득세가 8%가 부과됩니다.

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양도소득세 주택 수 계산과는 다르게 취득세 계산 시 주택수는 매매사업용 물건이라 하여 제외되지 않습니다. 단기 수익을 고려하시는 경우 8%는 수익률을 저조하는 데 있어 치명적이므로 주의하시기 바랍니다.

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그럼에도 불구하고 여러 물건을 취급하시고자 한다면 공시지가가 1억원 이하인 물건의 경우 취득세 계산 시 주택수에 산입되지 않으므로 이 점을 활용하시는 방법도 추천드립니다.

• 거주주택과 매매사업용 물건이 혼재되는 경우 어떻게 구분이 되는 것일까?

매매사업자를 다루면서 사실 이 부분이 가장 난해한 부분이라고 생각합니다.

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주택매매사업자의 재고주택은 개인 거주주택과 분류되어 1세대 1주택 비과세 판단 시 주택수에서 제외됩니다.

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하지만 개인사업자의 경우 등기 시에 매매사업용 물건과 개인 거주용 물건이 구분되지 않습니다. 따라서 이에 대해서는 구체적인 사실관계를 따지게 됩니다.

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부가가치세법시행규칙 제2조 제2항에서는 부동산 매매업에 대해 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업으로 규정하고 있지만, 이는 예시적 규정에 지나지 않습니다.

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따라서 실제로 해당 횟수만큼 부동산 취득/매매를 하지 않는다고 하여도 대상 주택을 부동산 매매업용 재고주택으로 볼 수도 있고, 그 반대일 수도 있습니다.

실제 국세청 법령해석에서도 다음과 같이 사업성 여부 등 제반사항을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하며, 대법원 판례 또한 이와 동일한 관점으로 보고 있습니다.

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그럼 구체적으로 어떠한 사실관계를 고려할까요?

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실제 판례 내용을 보자면 다음과 같은 요소들을 고려하여 판단하는 것으로 보입니다.

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① 특정 자산의 양도 이전부터 수회에 걸쳐 동종의 자산을 계속 반복적으로 양도하였는지

② 자산의 소유 목적이나 보유상황, 처분 이유 등을 미루어 보아 단기간 매매차익을 위한 것인지

③ 실제 장부를 계속하여 기장하고, 종합소득세 신고서, 사업장현황신고 등으로 미루어 보아 매매사업용으로 사용되었는지

④ 자산의 양도를 위해 업무수행 장소를 별도로 마련하거나 자산양도업무에 종사하는 직원이 있거나 상업적 광고를 행했는지

매매사업자는 일반 사업자와 개인 부동산 양도와는 다르게 규정하는 부분이 많습니다. 

따라서 이를 전문적으로 다루는 세무사분이 아니라면 상담 시 잘못된 답변을 듣는 경우가 정말 많은데요,

정확한 상담을 위해서는 이 분야를 전문적으로 다루셨는지 여부를 꼭 확인하시기 바랍니다.