주택취득자금조달 및 입주계획서, 자금출처조사 대비 차용증 작성방법

[주택취득자금조달 및 입주계획서] 및 [자금출처조사] 전문 세무법인 이화 삼성지점 스머프 세무사 박잠득입니다.

주택취득자금조달 및 입주계획서를 작성하시는 분들로부터 가장많이 받는 질문 중 하나가 가족간 차용증을 작성할 경우에 얼마만큼 괜찮은지 여부에 대하여 매출 관심이 많습니다.

오늘은 자기자금이 일시적으로 부족하면 타인자금 융통해야 하는데, 그중에서 은행 등 금융기관으로부터 차입이 아닌 부모님 등 특수관계자간 차용증을 작성할 경우 주의할 점과 세무조사를 받는다고 할 경우 어디까지 인정이 될 수 있는지 등에 대하여 살펴보겠습니다.

우선, 주택을 취득하면 자금출처조사를 하기 이전단계인 주택취득자금조달 및 입주계획서를 가장 먼저 제출하는데요. 이부분과 자금출처조사와의 연계성에 대하여 언급하고 시작하도록 하겠습니다.

네. 경우에 따라서는 자금출처조사를 받을 수도 있습니다.  실제로 다수분이 조사를 받는 사례를 보았습니다.

주택취득자금조달 및 입주계획서는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거하여 지방자치단체인 시․군․구청에 제출합니다. 그러나 제출한 내용 중에서 소명이 명확하지 않거나 기타 문제가 있는 경우에는 국세청으로 통보될 수가 있습니다. 주택취득자금조달 및 입주계획서 아래에 보시면 ‘제출하신 주택취득자금 조달 및 입주계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어, 신고내역 조사 및 관련 세법에 따른 조사 시 참고자료로 활용됩니다.’라고 되어 있어 국세청의 자금출처 조사를 받을 수 있기 때문에 매우 연계된 업무라고 보시면 됩니다. 실제로 국세청으로 통보되어 자금출처조사를 받으시는 분을 많이 접하였습니다.

반면, 자금출처에 관한 조사는 상속세 및 증여세법에 근거하고 있습니다. 주요 내용은 재산 취득자의 직업이나 연령, 소득 및 재산등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 일정산 경우에는 그 재산의 취득자금을 증여받은 것으로 추정하여 재산취득자의 증여재산가액으로 합니다. 그렇기 때문에 주택취득자금조달 및 입주계획서의 모든 작성내용은 국세청의 자금출처조사시 자금출처항목과 거의 유사하다고 보면 됩니다.

결론적으로 인정을 받을 수가 있지만, 인정받기 쉽지는 않습니다.

아래 내용은 [국세청에서 발간된 펙트체크]의 답변입니다.

위 내용으로 보면 특수관계자간에는 실제로 증여이면서도 차용이라는 포장지로 포장하는 경우가 많고, 차용증을 작성하였더라도 ‘증여라는 고도의 개연성’이 있다고 보기 때문에 최소한 아무런 관계가 없는 제3자간에 주고받는 통상적인 차용증과 같은 형식과 내용을 갖추어야 차용으로 인정해 준다는 뜻입니다.

그렇기 때문에 판례의 의도는 차용증이 있더라도 증여세를 회피하기 위해 외관상으로만 차입의 형태를 갖추고 포장한 경우라면 차입금으로 볼 수 없고 형식과 내용이 통상적인 차용증과 같아야 하고, 차용증 내용대로 이자를 지급해야 한다고 차입금으로 인정받을 수 있다고 풀이하고 있습니다.

네. 이부분은 정확하게 상속세 및 증여세법 제 41조의4 ‘금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여’와 관련된 규정에서 말하는 금액인데요. 이부분에 대해서 좀더 자세하게 설명드리겠습니다.

타인으로부터 금전을 무상이나 저리로 대여(대출)받을 경우에는 대여금액에 적정이자율 4.6%로 곱한 금액과 실제 지급한 이자의 차이가 연간 1천만원 이상인 경우에는 대여받은자의 증여재산가액으로 합니다.

이것을 원금으로 환산할 경우에는 이자율 4.5%로 계산한 이자가 연간 1천만원인 원금을 찾는 문제와 같은말이 됩니다. 그러므로 원금은 217,391,304원이 됩니다. (1천만원÷ 4.6% = 217,391,304원)

이 금액이 인터넷이나 유튜브 등에서는 2억원 미만 금액으로 차용한 경우에는 일괄적으로 문제가 없다고 하고 있습니다.

☞ 바보야 문제는 경제야(It,s the economy, stupid)!

1992년 미국 대통령 선거 때 당시 빌 클린턴 민주당 후보가 현직 대통령이었던 공화당 후보 조지 W 부시를 꺾는 데 결정적인 역할을 하였던 선거 구호입니다.

이 말은 ‘2억미만일 경우 이자를 주지 않아도 괜찮지 않느냐’라는 질문의 위험성을 강조하기 위해서 위의 빌 클린턴의 유사한 말을 인용하였습니다.

예를들어며본, 2억원이 아닌 10억원을 금전을 무상으로 대여했다고 가정할 경우에, 정기예금이자율 4.6%를 적용한 증여재산가액은 4,600만원이 됩니다. 부모자식이라면 5천만원까지는 증여재산공제가 되기 때문에 증여세가 1원도 발생하지 않는 결과가 됩니다. 그러므로 위와 같은 계산방법대로라면 이자를 지급하지 않는 경우에도 부모자식간에는 10억원 까지는 증여세가 발생하지 않게 됩니다.

과연 그럴까요?

아래에서 국세청 상담센터의 답변과 고등법원 판결문을 살펴보겠습니다.

원칙적으로 직계존비속간의 소비대차는 인정하지 않는다는 내용과 금전소비대차에 따른 변제기, 이자약정 등 구체적이 설명이 없는 경우 차용에 대한 계약서로 인정하기에는 부족한 것으로 보고 있습니다.

그렇기 때문에 이자를 지급하지 아니할 경우 이자미지급에 따른 금전무상대출에 따른 이익의 증여규정을 적용하는 것은 마이너 한 부분이고, 더 중요한 것은 차용증자체를 인정하지 아니하고 전체를 증여로 볼 수 있다는 것이 더 중요합니다. 그렇기 때문에 이자를 지급하지 않는다고 괜찮다고 말씀하시면 이런말을 들려 드리고 싶습니다.

바보야 문제는 경제야!

차용증이 정형화된 것은 없지만, 아래와 같은 차용증이 작성되었다고 할 경우 어떻게 작성하는 것이 세법상 문제가 없는지 살펴보겠습니다.

내용적인 면과 형식적인 면으로 나누어서 설명드리겠습니다.

내용적인 면에서, 언제까지 변제하겠다는 변제기(2025.9.9)가 있어야 하고, 이자율(4.6%), 이자율에 따른 약정이자 지급방법(매월 31까지 지급)이 있어야 하고, 약정이자를 실제로 지급해야 합니다.

여기서 이자율을 설정할 때 이자율을 어느정도로 정하는 것이 적정한지에 대하여 궁금하신분들이 많이 계십니다. 이자부분조차 증여문제에서 완전히 벗어나기 위한 적정한 이자율을 설정하는 것으로 권해 드립니다. 이렇게 설정할 경우 이자율은 금전무상대출에 따른 이익의 증여 규정에 해당하지 않도록 [4.6% 이자지급액 - 설정이자율 이자지급액] 과의 차이가 1천만원 이내가 되도록 하여 적정한 이자율을 설정하는 것이 차용증서를 인정받는데 매우 유리하게 작용합니다.

형식적인 면에서, 차용증을 소급해서 작성하지 않았으며 실제로 작성한 내용에 대하여 공증을 받으면 좋습니다. 공증은 당사자가 서류에 서명을 할 때 제3자인 공증인이 그 서명이 바로 본닝이 한 것이라는 것을 증명해 주는 것입니다. 중요한 계약서 일수록 꼭 공증을 받아 두는 것이 중요합니다. 공증받은 서류는 추후 법정에서 중요한 증거서류로 사용할 수 있기 때문에 차용증을 작성한 후 공증을 받는 방법은 가장확실한 증거서류가 됩니다. 만약, 공증을 받지 못하였다면 내용증명을 받아 두시는 것도 좋습니다. 내용증명은 우체국창구를 통하여 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송하였다는 문서의 내용을 우체국이 증명해주는 것을 말합니다. 후일 당사자간 분쟁이 생겼을 때를 대비하여 증거로 사용하기 위해 많이 활용하고 있는 제도입니다. 내용증명조차도 발송하기 어렵다면, 차용증을 이메일을 통해서 상대방에게 보내는 방법도 또하나의 대안이 될 수 있습니다. 요금부담이 비싼 순서로는 공증 → 내용증명 → 이메일 순이 되겠습니다.

아닙니다.

자금출처조사를 받는 과정에서 차입금으로 조달한 부동산취득 내용이 있다고 할 경우에 1차적으로는 위에서 설명드린 차입금 자체를 인정할 것인지, 차입금을 부인하고 증여로 볼 것인지 여부를 판단해서 최종 차입금으로 인정받은 경우에도 당장 증여세는 부과받지 않겠지만 여기서 끝이 아닙니다. 국세청은 차용증을 작성한 내역을 매년 관리하는 이른바 ‘부채사후관리’를 실시 합니다. 차용증에 따른 이자를 실제로 지급하고 있는지 및 원금상환여부에 대하여 매년 관리하고 있습니다. 여기서 만약 차용증 내용과 달리 약정된 이자를 지급하지 않거나 만기에 원금을 상환하지 않게될 경우에는 당초부터 차입이 아니었던 것으로 보아서 증여세가 과세될 수 있습니다. 아래는 국세청 훈령인 상속세 및 증여세 사무처리규정의 [부채의 사후관리 규정]입니다.

 감사합니다.

추가적으로 궁금한 내용은 아래의 찾아줘세무사
상담링크를 통해서 신청해주시기 바랍니다.

https://s.findsemusa.com/6iJ