분양권을 부부공동명의로 하는게 좋을까요?

따라서 공동 명의로 변경한 후 해당 지분만큼은 배우자의 재산이 됩닏. 이후 납부해야할 중도금과 잔금을 부담해야 하고 아파트 소유자도 공동 명의로 등기됩니다.

그렇다면 아파트 증여보다 분양권 증여가 유리한 이유는 무엇이며,분양권을 공동 명의로 변경할 경우 유리한 점은 무엇인지에 대해서 살펴보겠습니다.

○ (아파트증여시) 배우자에게 20억 원 아파트를 공동 명의로 50% 증여한다면 증여재산가액은 10억원, 배우자간 증여재산공제 6억원을 차감하면 4억원이 과세표준이 되고, 이때 산출되는 증여세액은 7천만원이 됩니다.

여기서 10년 내 사전증여재산이 있다면 합산해서 계산하므로 증여세 부담은 커지게 됩니다. 공동 명의 등기에 따른 취득세도 부담해야 하기 때문에 부동산 증여에 따른 세금 부담이 높습니다.

○ (분양권 증여시) 분양권을 증여할 경우 증여재산가액은 불입금액 + 프리미엄이 됩니다. 분양권 계약 직후에는 통상 분양대금의 20%가 지급된 상태이므로 증여재산가액은 (계약금 + 분양권 프리미엄)의 50%가 됩니다.

여기서 중도금과 잔금이 지불되지 않은 상태이기 때문에 증여재산가액은 6억 원 이하인 경우가 많고, 6억원 이하인 경우라면 증여재산공제 6억원을 공제하기 때문에 납부할 증여세는 없습니다. 그리고 분양권은 등기·등록되는 재산이 아니므로 취득세가 과세되지 않아 세부담없이 공동 명의 변경이 가능하다.

○ 이상의 내용에 대하여 아파트와 분양권증여시 차이점을 요약 비교하면 다음과 같습니다.

<아파트와 분양권 증여시 차이점>

○ 전매예정인 분양권을 공동명의로 할 것인지 단독명의로 할 것인지 취득세, 양도소득세, 증여세, 재산세, 종부세 측면에서 검토해 보겠습니다.

(세금외 요인은 고려대상에서 제외하겠습니다.)

① 취득세 : 아파트 분양권은 「지방세법」에 따른 취득세 과세대상에 해당되지 않아 분양권 취득 당시에는 취득세 신고납부 대상이 아닙니다.

② 양도소득세 : 분양권 전매 1년 이후 양도시 세율은 60%입니다. 이 경우 단독명의나 공동명의 모두 같은 세율을 적용받지만 공동명의시 기본공제 250만원을 추가적용 받습니다.

③ 증여세 : 공동명의로 변경을 하게 되면 납입금+프리미엄에 해당하는 가액은 증여재산가액으로 합니다. 10%인 9,800만원을 기존 아내 명의 → 공동명의(50%지분)한다면 4,900만원은 증여한 것이 됩니다.(단, 여기에는 프리미엄을 계산해야 하지만 실무적으로 프리미엄을 계산하기는 쉽지 않고 매매사례가액, 감정평가 등으로 측정되지 않으면 확인되지 않으므로 여기서는 제외하고 계산하겠습니다.)

배우자간 6억원까지는 증여세가 발생하지 않아 당장 증여세는 없습니다. 다만, 10년내 사전증여재산에 누적은 됩니다.

④ 재산세, 종합부동산세 :재산세와 종합부동산세에서 분양권은 주택수에 포함하지 않습니다. 1년이내 분양권 상태로 전매예정이므로 재산세와 종합부동산세는 대상에서 제외되겠습니다.

○ (결 론) 이 경우 1년이후 전매 예정인 아내 분양권을 공동명의로 할 경우에는 큰 실익은 없으면서 절차만 복잡한 것으로 보입니다.

○ 주택보유수는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 측면에서 살펴봐야 합니다. 그러므로 이를 세분해서 살펴보겠습니다.

① 취득세

- (주택수) 신규취득으로 보유하게 되는 주택의 수는 신규주택의 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택의 수로 하며 분양권도 주택 수 산정에 포함됩니다.

- (공동소유) 주택수 산정에서 1세대 내에서 1개의 주택, 주택분양권을 세대원이 공동으로 소유하는 경우에는 1개의 주택,주택분양권을 소유한 것으로 봅니다.(제28조의4, 주택 수의 산정방법, 3항)

- (남편주택수) 등기하는 시점에 따라서 다릅니다.

② 종합부동산세

- (공동소유) 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우에는 신청에 의해 1세대 1주택자로 봅니다.

- (2주택) 그러므로 아내분양권으로 공동으로 할 경우에는 1주택을 소유한 경우가 아니므로 2주택으로 보게 됩니다.

③ 양도소득세

- 양도소득세의 경우 분양권을 공동으로 하여 주택을 취득한 경우에는 주택수는 세대별로 합산해서 판단하기 때문에 2주택이 됩니다. 이럴경우에는 남편+아내의 주택수로 판단하기 때문에 공동명의로 하든지 단독명의로 하든지 차이가 없습니다.(모두 2주택)

④ 재산세

- 1세대 1주택자(시가표준액 9억원 이하)는 특례세율 적용, 다주택자는 조금 불리한 일반세율을 적용받습니다.

- 1세대 1주택에 대한 특례세율도 세대별로 판단합니다.

위 질문내용처럼 남편과 아내의 분양권을 모두 공동명의 전환했을 경우에 장점부터 살펴보겠습니다.

부부공동명의로 할 경우 재산세와 취득세는 전체합계금액을 기준으로 하기 때문에 공동명의 후 총액에서 달라지는 것은 없습니다. 다만, 양도소득세, 종합소득세, 종합부동산세측면에서는 공동명의시 세금효과가 클 수 있습니다.

① 양도소득세 절감예시 : 양도소득세의 경우 세율분산효과가 있기 때문에 공동으로 하면 세금이 절감됩니다. 예를 들어 보겠습니다.

- 아래의 경우에는 1,721만원가량 절세효과가 있으며 이것은 양도소득금액이 둘로 쪼개져서 낮은세율이 적용된 결과입니다. 이것을 누진세율회피효과라고합니다.

② 종합부동산세 절감 : 종합부동산세는 개인별 보유주택 합계액으로 과세되며 9억원이 공제됩니다. 공동명의주택은 부부 각각 9억씩 공제하면 주택공시가격 18억원 이하 주택은 종합부동산세가 발생하지 않기 때문에 공동명의시 이득이 될 수 있습니다.

- (1채만 보유할 경우) 부부 공동명의가 각각 9억원씩 총 18억원 공제하므로 유리합니다. (1세대 1주택 단독명의는 12억원까지 공제됩니다.) → 위건도 매각 분양권 외에 남는 1채는 공동명의로 하면 종합부동산세 측면에서는 유리합니다.

- (1채만 보유 + 18억 초과시) 주택 공시가격 18억 원 초과 주택의 경우에는 단독 명의로 계산한 종부세가 더 유리할 수 있습니다. 1가구 1주택자에 대한 연령별 및 보유 기간별 세액공제가 가능하기 때문이며, 이때 1주택 공동 명의 종부세는 납세자의 신청을 통해 공동 명의 종부세와 1주택 단독 명의 과세 방식을 적용한 종부세를 비교해 유리한 세액을 적용 받을 수 있습니다. 따라서 18억 원을 초과하는 1가구 1주택 공동 명의자라면 종부세 합산배제 신고 기간(9월 16∼30일)에 반드시 1주택자 특례 신청을 해야 합니다.

③ 종합소득세 : 주택임대소득일 경우 과세대상이 된다면, 위 양도소득세와 같은 이유로 절세가 됩니다. 다만, 주택임대소득은 1세대 1주택은 비과세되고, 2주택 이상부터 과세됩니다

공동명의로 했을 때 위와같은 장점이 있는반면, 단점도 있겠는데요 구체적으로 단점을 살펴보겠습니다.
 

① 증여세 : 공동명의로 할 경우에는 지분비율만큼 증여로 할 경우 증여재산가액에 합산되어(10년간 6억원까지는 관계없습니다.) 일정금액을 초과하면 증여세가 과세될 수 있습니다.

- 당장 증여세 과세되는 부분이 없다고 하더라고, 10년간 누적된 증여가 쌓여 향후 6억 초과시 증여세 문제가 추후에도 발생할 수 있습니다.

② 건강보험 : 공동명의로 재산이 초과되면 피부양자 조건이 박탈도 될 수 있고, 건강보험료 부과금액이 높아질 수 있습니다.

③ 그외 단점 : 주택관련 업무를 볼 때 항상 부부 모두의 서류가 필요하고 방문을 해야하는 번거로움이 있습니다.

현재 생활처럼 생활비 남은 부분을 배우자에게 송금하는 부분도 증여대상이 되어 향후 증여세 범위에 문제가 될수 있을지 궁금합니다

아파트분양권을 부부 공동 명의로 변경하는 경우의 세법상 여러 가지 문제점과 장단점을 비교해 보았습니다.

1) 분양권의 공동명의 변경에 따른 세법적인 문제

2) 주택취득자금조달 및 입주계획서 작성과 관련하여 어려움

3) 주택취득자금조달 및 입주계획서 관련 구청등에서 소명요구

4) 주택취득관련 자금출처조사 통보를 받으신 경우

고민이 되신다면 [세무법인 이화 삼성지점(02-538-1278)]로 연락해 주시면 고객님 입장에서 깊이 고민하고 연구해서 가장 적정한 해법을 제시해 드리고 상담진행해 드리겠습니다.

감사합니다.

제46조(비과세되는 증여재산)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다.<개정 2010. 6. 8., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20.>

1. 국가나 지방자치단체로부터 증여받은 재산의 가액

2. 내국법인의 종업원으로서대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 종업원단체(이하 “우리사주조합”이라 한다)에 가입한 자가 해당 법인의 주식을 우리사주조합을 통하여 취득한 경우로서 그 조합원이대통령령으로 정하는 소액주주의 기준에 해당하는 경우 그 주식의 취득가액과 시가의 차액으로 인하여 받은 이익에 상당하는 가액

3.「정당법」에 따른 정당이 증여받은 재산의 가액

4.「근로복지기본법」에 따른 사내근로복지기금이나 그 밖에 이와 유사한 것으로서대통령령으로 정하는 단체가 증여받은 재산의 가액

5. 사회통념상 인정되는 이재구호금품, 치료비, 피부양자의 생활비, 교육비, 그 밖에 이와 유사한 것으로서대통령령으로 정하는 것

6.「신용보증기금법」에 따라 설립된 신용보증기금이나 그 밖에 이와 유사한 것으로서대통령령으로 정하는 단체가 증여받은 재산의 가액

7. 국가, 지방자치단체 또는 공공단체가 증여받은 재산의 가액

8. 장애인을 보험금 수령인으로 하는 보험으로서대통령령으로 정하는 보험의 보험금

9.「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따른 국가유공자의 유족이나「의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 따른 의사자(義死者)의 유족이 증여받은 성금 및 물품 등 재산의 가액

10. 비영리법인의 설립근거가 되는 법령의 변경으로 비영리법인이 해산되거나 업무가 변경됨에 따라 해당 비영리법인의 재산과 권리ㆍ의무를 다른 비영리법인이 승계받은 경우 승계받은 해당 재산의 가액