양도소득세 1세대 1주택 비과세 - 요건, 특례, 일시적 2주택

안녕하세요.

은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.

우리나라는 다른 나라에 비해 부동산 자산이 차지하는 비중이 압도적으로 높은 나라 중 하나라고 하는데요.

그만큼 젊은 세대부터 기성세대까지 부동산에 관한 지식을 쌓고자 공부하는 분들이 참 많더라구요.

부동산과 세금은 뗄레야 뗄 수 없는 관계라는 것을 아마 모든 분들께서 알고 계실 거예요.

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오늘은 그 중에서도 누구나 한 번쯤은 들어보셨을 법한 기본 중의 기본,

1세대 1주택 비과세에 대해 설명해드리려고 합니다.

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첫 번째 포스팅이니 만큼 비과세 요건, 판정기준, 주택 수 판정 시 특례 주택, 일시적 2주택 등

기본이 되는 내용에 대해 차근차근 소개해드릴게요.

💎 1세대 1주택 비과세 적용요건

양도소득세는 특정 자산들의 양도로 인해 발생한 이익에 대해 과세하는 세금입니다.

그 중 대표적인 자산이 바로 부동산인데요.

1세대 1주택 비과세는 주거공간이란 기본적인 생활을 영위하는 데에 필수적인 요건인 의식주 중 하나에 해당하는 만큼,

한 가족이 하나의 주택을 보유하고 그것을 양도하는 경우라면 양도소득세를 과세하지 않겠다는 취지로 규정된 제도입니다.

그러려면 아래와 같은 요건을 충족해야 하는데요. 함께 살펴볼까요?

✔️ 양도자가 거주자에 해당할 것

비과세 혜택을 받기 위해서는 기본적으로 소득세법 상 거주자에 해당해야 합니다.

단순히 한국인이니까 되겠지!라고 생각하시면 엄청난 소득세와 가산세가 부과될 수 있으니 꼭 주의하셔야 합니다.

거주자 판단 기준은 생각보다 아주 복잡한 문제라 자세한 내용은 별도 글을 통해 소개해드릴게요.

기본적으로는 국내에 주소(주민등록 상 주소)를 두거나 연 183일 이상 거소(머무르는 곳)를 둔 자라고 생각하시면 됩니다.

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✔️ 양도일 현재 양도자가 속한 1세대가 1주택을 보유하였을 것

규정의 이름에서도 나와있는 아주 기본적인 요건이지만 생각보다 주의하셔야 할 점이 많습니다.

세대와 주택 수의 판단기준은 아래에서 다시 한 번 설명해드리도록 하겠습니다.

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✔️ 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 것

2017.8.3. 이후 취득한 조정대상지역의 주택의 경우에는 2년 이상 보유하면서 추가로 2년 이상 거주해야 한다는 요건까지 충족하셔야 합니다.

현재는 조정대상지역이 서울 강남구, 서초구, 용산구, 송파구밖에 남지 않았지만,

거주요건 해당 여부는 취득 시점에 조정대상지역에 해당하였는지를 기준으로 판단하셔야 한다는 점에 주의하세요.

조정대상지역 확인방법은 국토교통부 혹은 국세법령정보시스템 상 고시된 정보를 활용하는 것입니다.

국세청에서 배포한 지역별, 시기별 조정대상지역 지정 및 해제 현황을 첨부드립니다.

이 자료를 참고하시고 신고하실 때에는 반드시 정확한 자료를 다시 한번 확인하시기 바랍니다.

✔️ 미등기 양도자산이 아닐 것

미등기 양도자산의 경우 이외에도 각종 감면, 250만원의 기본공제, 장기보유특별공제를 모두 적용받을 수 없고

70%라는 어마어마한 세율이 적용되니 반드시 피하셔야 합니다.

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✔️ 금액, 면적이 일정 기준 이내일 것

금액기준은 양도가액 12억이며 이를 초과할 경우 고가주택으로 봅니다.

(사실 상 대부분의 서울 지역 아파트들이 고가주택에 해당하게 되는 아이러니..)

12억을 넘는다고 바로 전액 양도세가 과세되는 것은 아니고,

일정 산식으로 계산하여 양도차익 중 양도가액 기준 12억을 초과하는 부분에 대해서 양도세를 납부하시면 됩니다.

면적기준은 주택부수토지에 해당하는 내용인데요.

공동주택의 경우 웬만하면 해당 사항이 없겠지만 단독주택이나 부수토지 면적이 큰 경우 아래 기준을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세되니 주의하셔야 합니다.

-도시지역 내 : 건물정착면적의 5배 이내

-수도권 도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역 : 건물정착면적의 3배 이내

-도시지역 외 : 건물정착면적의 10배 이내

💎 세대의 판정

여러 가지 요건들이 있지만 그 중 가장 기본이 되면서도 중요한 요건은 바로 '양도일 현재 세대원이 보유한 주택 수의 합계가 1개일 것'이 아닐까 싶어요.

이 간단한 문장에서 정말 많은 추징 사례들이 나오고 있으니 그 만큼 용어의 정의와 해석에 있어 신중한 접근이 필요하다는 뜻이겠죠?

그렇다면 먼저 소득세법에서는 어떤 기준으로 동일 세대 여부를 판정하고 있는지 차근차근 살펴보도록 하겠습니다.

✔️ 배우자

먼저 우리나라에서는 한 쌍의 부부를 세대의 기본 구성으로 보고 있습니다.

따라서 부부는 주민등록상 주소지, 사실상 거주지가 동일한 곳이건 별거 중이건 관계 없이 동일한 세대로 봅니다.

세법에서 부부, 배우자라고 했을 때 법률혼 관계와 사실혼 관계 중 어떤 것을 기본으로 볼 것이냐도 세목과 상황에 따라 달라지는데요.

양도소득세에서는 기본적으로 법률혼 관계, 즉 혼인신고 완료된 부부를 동일 세대로 봅니다.

하지만 서류 상 이혼한 것으로 되어있다 하더라도 사실 상 이혼한 것으로 볼 수 없는 경우, 즉 위장이혼(가장이혼)의 경우 같은 세대로 판단하고 있습니다.

혼인신고 하지 않은 사실혼 관계의 경우 기본적으로는 별도 세대로 보고 있으나 둘 사이에 자녀가 있는 경우 등 동일 세대로 판정한 경우도 있으니 신중하게 접근하시기 바랍니다.

✔️ 이외 가족

부부에 더하여 이들과 동일한 주소 혹은 거소에서 생계를 같이하는 직계존비속(직계존비속의 배우자 포함)과 형제자매 역시 한 세대에 포함됩니다.

다시 말하자면 배우자 이외의 가족은 기본적으로 주소·거소를 달리하거나 생계를 달리한다면 다른 세대로 보고 있습니다.

단, 상단에 언급했듯이 부부를 세대의 기본 구성으로 보고 있기 때문에 결혼하지 않은 미혼 자녀는 기본적으로 주소가 분리되어 있다 하더라도 아래 독립세대 구성요건 중 하나에 해당하는 경우에만 별도 세대로 인정받을 수 있습니다.

-거주자의 연령이 만 30세 이상인 경우

-배우자가 사망하거나 이혼한 경우

-거주자의 소득이 기초생활보장법 상 기준중위소득 40% 이상일 것 (2024년 1인 가구 기준 약 89만원)

✔️ 사실판단

취학, 요양 등의 사유로 일시적 퇴거를 한 경우에는 주소를 달리한다 하더라도 동일 세대에 해당하고,

형제자매가 동일한 주소에 함께 살지만 별도로 방을 사용하고 생활비 등을 정확히 분담하는 등 독립된 생계를 영위하였다고 볼 수 있을 경우 별도 세대로 판정하는 등 세대의 판정은 법률관계와 사실관계에 대해 심도있는 검토가 필요합니다.

💎 주택 수의 판정

세대의 기준에 대해 살펴보았으니 이제 주택에 대해 살펴보아야겠죠?

100채의 건물을 가지고 있다 하더라도 99채는 상가이고 1채만 주택이라면 1주택자에 해당합니다.

따라서 어떤 것을 주택으로 볼 것인가 역시 굉장히 중요한 문제입니다.

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✔️ 사실상 현황

기본적으로 세법은 '실질과세'를 가장 중요한 원칙 중 하나로 삼고 있습니다.

형식보다는 실질을 고려해서 그에 맞게 과세하겠다는 뜻입니다.

주택인지 아닌지 역시 허가 여부, 공부상 용도 보다는 실제 어떻게 사용되고 있는지를 기준으로 판단합니다.

따라서 건축허가 없이 불법으로 건축된 무허가 주택 역시 주택 수에 포함되며,

등기부등본, 건축물관리대장 근린생활시설로 되어있는 등 상가에 해당하더라도 사실상 주거 용도일 경우 주택 수에 포함됩니다.

가장 대표적인 경우인 오피스텔 역시 사실 상 주거용으로 사용되었는지가 양도세에서는 가장 중요한 판단 기준입니다.

✔️ 양도일 현재 기준

판단의 기준은 양도일(주로 잔금청산일로 생각하시면 됩니다.)이라는 점에도 유의하셔야 하는데요.

주택과 그 부수토지에 대해 매매계약을 체결하고 계약일 이후 주택을 멸실한 뒤 잔금 지급이 이루어졌다면

양도일 현재 주택이 아닌 상황이 되기 때문에 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않게 됩니다.

반대로 다주택 중과대상에 해당하는 경우 주택을 멸실하고 잔금 청산을 한다면 주택 수에서 제외되니 절세 방안으로 이 점을 활용할 수도 있겠죠?

다만, 이 부분에 대해서는 최근 예규가 변경된 사항으로 계약체결일에 의해 그 판단이 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

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✔️ 입주권, 분양권

비과세 여부 판정 시 조합원 입주권과 아파트 분양권 역시 주택 수에 포함하여 계산합니다.

혼동하기 쉬운 점이 있는데 주택 수에 포함한다는 뜻이지 주택으로 보겠다는 의미는 아닙니다.

입주권, 분양권의 경우 케이스 별로 다양한 내용이 많아 재개발, 재건축에 관련된 내용과 함께 따로 다루어 보도록 하겠습니다.

💎 2주택 이상을 보유한 자를 대상으로 한 과세특레

그렇다면 2주택자, 3주택자는 절대 비과세 혜택을 받을 수 없는 걸까요? 그렇지 않습니다.

일정 요건을 갖출 경우 아래에 해당하는 주택은 주택 수에서 제외해주고 있습니다.

열거된 주택을 주택 수에서 제외해주는 것이기 때문에 두 주택 사이에 차이가 없는 동거봉양 합가 및 혼인 합가를 제외하고 나머지 규정의 경우 양도하는 순서가 상당히 중요합니다.

그러면 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.

✔️ 일시적 1세대 2주택 요건 충족 시 대체취득한 주택

어떤 집에 살다가 다른 집으로 이사를 가는 과정에서 2개의 주택을 보유하는 경우가 당연히 있을 수 있을텐데,

그런 경우 2주택인 상태에서 양도하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있도록 해주는 제도입니다.

'대체취득한 주택'을 주택 수에서 제외해주는 것이기 때문에 기존에 보유하고 있던 주택을 먼저 양도하셔야 합니다.

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✔️ 상속주택

무주택자가 주택을 상속받은 경우에는 그냥 비과세 여부를 판정하면 되고,

이 규정은 1주택자가 주택을 상속받아 2주택자가 된 경우 혜택을 주기 위한 제도입니다.

여기서 1주택자인지 여부는 동일한 기준으로 판단하기 때문에 일시적 2주택 특례 + 상속주택 특례를 중복하여 적용받으면 3주택자 역시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

마찬가지로 주의하실 점은 '상속주택'을 주택 수에서 제외해주는 것이기 때문에 기존에 보유하고 있던 주택을 먼저 양도하셔야 한다는 것입니다.

다만, 피상속인이 주택 여러 채를 상속한 경우 1채에 대해서만 특례가 적용됩니다.

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✔️ 동거봉양 합가 주택

1세대 1주택자가 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속과 합가함에 따라 2주택을 보유하게 된 경우

합가일로부터 10년 이내에 한 주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

양도 순서가 중요하지 않은 이유는 '동거봉양 합가 주택'이라는 관점에서 두 개의 주택이 무차별하기 때문입니다.

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✔️ 혼인 합가 주택

1주택 보유자 간의 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우 혼인 5년 이내에 한 주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

이 경우 역시 '혼인 합가 주택'이라는 관점에서 두 개의 주택이 무차별하므로 양도 순서는 중요하지 않습니다.

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✔️ 기타

이외에도 문화재 주택, 농어촌 주택, 수도권 밖 주택, 장기임대주택 등에 대해 일정 요건을 충족할 경우 주택 수에서 제외해주는 규정을 두고 있습니다.

반복해서 말씀드리지만 주의하실 점은 해당 주택을 주택 수에서 제외해주는 것이기 때문에 일반주택을 먼저 양도하셔야 한다는 것입니다.
 

❔ 일시적 2주택에 대해 조금 더 자세히 알고 싶어요.

일시적 2주택의 경우 해당하는 분들이 많기도 하고 가장 흔히 적용되는 규정이다 보니 별도로 다시 한번 정리해 두었습니다.

설명의 편의를 위해 기존에 보유하고 있던 주택은 '종전주택', 새롭게 취득한 주택은 '대체주택'이라는 용어를 사용하고 있습니다.

세법이 개정되며 취득 및 양도시기 별 종전주택 양도기한, 일정 기간 이내에 전입신고 해야한다는 입주요건, 보유기간 리셋 등의 내용이 삭제되었고,

현재 규정이 많이 간소화되어서 기본적으로는 아래 2가지 요건만 기억하시면 됩니다.

간단히 정리하자면 원칙적으로 실거주자의 이사 과정에서 불가피하게 2주택자가 된 경우를 위한 규정이니

너무 빨리 다시 사지 말고, 샀으면 빨리 팔라는 겁니다.

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계속해서 말씀드린 것이 다른 주택을 양도할 때 '주택 수'에서 제외해주는 특례이기 때문에

대체주택이 아닌 종전주택을 양도하셔야만 특례 적용이 가능하고,

당연히 종전주택이 1세대 1주택 요건을 충족한 경우에만 비과세된다는 것 기억하세요!

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오늘은 양도소득세에서 모두 한 번 쯤은 들어보셨을 1세대 1주택 비과세 제도에 대해 설명드렸는데요.

양도세를 비롯한 재산세제는 재산규모 및 세액이 상당히 큰 편인데,

세법과 예규가 계속해서 변화하고 판례도 굉장히 다양하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

가장 좋은 방법은 취득, 보유, 양도 전 단계에서 전문가와의 사전상담을 통해 최적의 절세플랜을 수립하는 것이고,

이미 행위가 이루어진 후에는 챙길 수 있는 혜택을 최대한 챙겨 세법에 맞는 정확한 신고를 하는 것이 세무 리스크를 줄일 수 있는 최선의 방법입니다.

이에 관해 추가적으로 궁금하신 점이 있으시다면 상담을 통해 성심성의껏 답변 드리도록 하겠습니다.

감사합니다^^

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  양도소득세신고대행-양도소득세

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  [양도소득세] 세대원의 일부가 근무상 형편으로 처음부터 거주하지 않은 경우 장기보유특별공제 적용 (거주하지 못한 기간도 포함) 서면-2020-부동산-4972 [부동산납세과-790] 등록일자 : 2023.03.29. 생산일자 : 2023.03.24.   요지 ｢소득세법｣ 제95조제2항 표2에 따른 장기보유특별공제 거주기간별 공제액 계산 시, 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 세대원 일부가 거주하지 못한 기간을 포함할 수 있는 것임     회신   귀 질의1의 경우, 기존 해석사례인 “사전-2020-법령해석재산-1054, 2020.12.07.”를 참고하시기 바랍니다. ​ ○ 사전-2020-법령해석재산-1054(2020.12.07) 배우자가 근무상 형편 등 부득이한 사유로 인해 양도하는 주택에 거주하지 못한 경우에는 나머지 세대원이 거주한 기간을 해당 1세대가 거주한 것으로 보아「소득세법 시행령」 제159조의3에 따른 거주기간을 산정하는 것입니다. ​ 귀 질의2의 경우, ｢소득세법｣ 제95조제2항 표2에 따른...

  

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