장기임대주택 보유자의 거주주택 양도세 비과세 특례

안녕하세요.

은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.

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오늘은 장기임대주택을 보유한 분들이 거주주택을 양도할 경우 적용받을 수 있는

양도세 비과세 특례 규정을 소개해드리도록 하겠습니다.

💎 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 특례란?

장기임대주택과 거주주택을 보유하고 있는 자가 거주주택을 양도할 경우

1세대 1주택 비과세 여부 판정 시 장기임대주택을 주택 수에서 제외해주어

1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있도록 해주는 제도입니다.

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✔️ 거주주택 요건

거주주택이란 양도일 현재 주택 보유기간 중 세대원 전원이 2년 이상 거주한 주택(입주권x)을 말합니다.

기본적인 1세대 1주택의 경우 취득 당시 조정대상지역이 아니라면 거주요건 없이 보유기간만 충족하면 되지만

장기임대주택 보유에 따른 거주주택 비과세의 경우 지역에 관계없이 거주요건을 충족하셔야 합니다.

보유기간 계산 시 참고하실 만한 사항을 몇 가지 소개해 드릴게요.

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❔ 연속하여 2년 이상 거주해야 하나요?

거주기간의 계속성을 요구하고 있지는 않으므로 보유기간 중 해당 주택에 거주한 기간을 합산하여 2년 이상이라면 특례 적용이 가능합니다.

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❔ 양도일 현재 거주하고 있어야 하나요?

양도일 현재 거주하고 있지 않더라도 가능합니다.

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❔ 동일세대원 간 증여 혹은 부담부증여로 취득한 주택의 거주기간은 어떻게 계산하나요?

동일세대원으로부터 증여받은 주택의 거주기간은 증여자와 수증자가 동일세대로서 거주한 기간을 통산하여 계산합니다.

그렇다면 부담부증여는 어떨까요?

부담부증여의 경우 양도로 보는 부분(채무 인수분)과 증여로 보는 부분을 나누어 판단합니다.

양도로 보는 부분의 경우 거주기간을 통산한다는 특례가 없으므로 수증받은 날 이후의 거주기간을 계산하고,

증여로 보는 부분의 경우 위에서 언급한 대로 증여자와 수증자가 동일세대로서 거주한 기간을 통산하여 계산하고 있습니다.

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❔ 직전거주주택보유주택의 거주기간은 어떻게 계산하나요?

직전거주주택보유주택이란 기존에 임대주택으로 보유하면서 다른 거주주택(직전거주주택)을 양도한 후 임대를 종료하고 임대주택에서 거주주택으로 전환한 주택을 뜻합니다.

이 경우 거주기간은 세무서 사업자등록 및 지자체 임대주택사업자등록을 모두 완료한 날 이후의 기간만을 포함하여 계산합니다.

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✔️ 장기임대주택 요건

장기임대주택은 양도일 현재를 기준으로 아래의 요건을 충족하였는지 여부를 판정합니다.

의무임대기간의 경우 충족하지 않은 상태에서 양도하더라도 선제적으로 특례 적용이 가능하며,

추후 의무임대기간 미준수 시 비과세 세액이 추징되는 사후관리 규정을 통해 운영되고 있습니다.

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① 세무서와 지자체에 임대사업자로 등록을 완료하였을 것

② 양도일 현재 임대중일 것

③ 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하일 것

④ 임대료 인상률이 5% 범위 이내일 것

⑤ 등록시기 별 의무임대기간을 준수할 것

-2020.7.10. 이전 등록 : 5년 이상

-2020.7.11.~2020.8.17. 등록 : 8년 이상 (아파트 제외)

-2020.8.18. 이후 등록 : 10년 이상 (아파트 제외)

❔ 공실이 발생했을 경우 양도일 현재 임대중 요건은 어떻게 되나요?
보유중인 임대주택 중 일부가 공실인 경우 해당 공실을 자가거주 등 임대 외 목적으로 사용하는 것이 아니라면 비과세 적용이 가능하고 사후관리 대상에도 해당되지 않는 것으로 보고 있습니다.

하지만 임대주택을 1채 보유하고 있을 경우에는 일부가 아닌 전체가 공실인 경우에 해당하기 때문에 비과세 적용 여부에 대해 논란의 여지가 있고 불가능하다고 보는 의견이 조금 더 우세한 상황입니다.

또한 양도일 현재 임대중으로 비과세를 적용하여 신고하였더라도 이후 6개월 이상 공실이 발생할 경우 추징 사유에 해당하는데,

이 경우에도 여러 채의 임대주택을 보유하고 있다면 일부가 공실이어도 관계없지만

1채만을 보유하고 있을 경우 6개월 이상 공실 발생 시 추징 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

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✔️ 장기임대주택 거주주택 비과세 및 일시적 2주택 특례 중복 적용 가능 여부

이전 게시물에서 1세대 1주택 비과세 관련 일시적 2주택 특례에 대해 소개해 드린 적이 있는데요.

A주택(거주주택), B주택(임대주택), C주택(신규 취득 주택)을 보유한 자가 A주택을 양도하였을 경우

원칙적으로는 임대주택을 제외하더라도 2주택자에 해당하기 때문에 비과세 적용이 불가능한데요.

만약 C주택을 대체주택으로 보아 일시적 2주택 요건을 충족할 경우 비과세 적용이 가능하다는 예규가 있어 소개해 드립니다.

💎 특례 적용 시 주의사항

요건을 충족할 경우 임대주택을 아무리 많이 보유하고 있더라도 거주주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있기 때문에 정말 매력적인 제도인데요.

그만큼 세무서에서 거주주택 및 임대주택 요건에 대해 꼼꼼하게 검토하고 있으니 주의해서 신고하셔야 합니다.

이외에도 거주주택 비과세 적용 시 주의하셔야 할 점을 몇 가지 소개해 드릴게요.

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✔️ 적용 횟수 제한

① 2019.2.11. 이전 취득 : 무제한 적용 가능

기존에는 적용 횟수의 제한이 없어 거주주택 비과세 특례를 무제한으로 적용받을 수 있었습니다.

따라서 취득시기가 2019.2.11. 이전인 주택의 경우 거주요건 충족 시 비과세 적용이 가능합니다.

② 2019.2.12. 이후 취득 : 평생 1회 적용 가능

이러한 혜택이 너무 과도하다는 판단 하에 2019.2.12. 이후 취득분부터는 생애 1회에 한하여 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것으로 소득세법이 개정되었습니다.

여기서 주의할 점은 2019.2.12. 이후 취득한 주택에 대해서 뿐만 아니라 이전에 취득한 주택에 대해 특례를 적용받은 횟수까지 합산하여 계산한다는 점입니다.

즉, 이전에 이미 거주주택 비과세 특례를 적용받았다면 적용이 불가능합니다.

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다만, 2019.2.12. 이후 취득 주택 중 아래 요건을 모두 충족한 주택의 경우 횟수 제한 없이 비과세 적용이 가능합니다.

-2019.2.12. 당시 거주하고 있던 주택일 것

-2019.2.12. 전 거주주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 주택일 것

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✔️ 1세대 1주택 요건을 충족한 직전거주주택보유주택 양도 시 비과세 범위

거주주택 비과세 적용 시 가장 주의하셔야 하는 부분 중에 하나인데요.

1거주주택, 1임대주택을 보유하던 세대가 1거주주택을 양도하며 비과세를 적용받고,

이후 일반주택이 된 1임대주택을 1세대 1주택 요건을 충족하여 양도할 경우

비과세 혜택은 직전 거주주택 양도일 이후의 양도차익에 대해서만 적용받을 수 있다는 것입니다.

예를 들어 1주택을 3억원에 취득하고 6억원에 양도하였을 경우 원칙적으로는 3억의 양도차익 전체에 대해 비과세되지만,

거주주택과 임대주택을 동시에 보유하던 기간에 발생한 양도차익 2억원(5억원-3억원)에 대해서는 과세되는 개념이라고 생각하시면 됩니다.

해당 금액은 각 시점의 기준시가를 기준으로 안분하여 계산하고 있습니다.

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따라서 무작정 비과세 특례를 적용받는 것보다는 추후의 부동산 시세 및 처분 계획까지 고려하여

세부담 시뮬레이션을 통해 최적의 선택을 하는 것이 중요합니다.

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❔ 만약 거주주택 비과세 특례를 적용받지 않고 추후 임대주택을 양도할 때 전체를 비과세 받는 것이 더 유리하다면 거주주택 양도 시 양도세를 납부하는 것으로 선택할 수 있나요?

거주주택 비과세 특례를 적용받지 않기로 선택하는 것은 불가능합니다.

납세자의 권익을 위해 개선이 필요한 부분이라고 생각하는데요.

제도적으로 비과세 여부를 선택할 수 없기 때문에 이러한 경우 사전에 세액 분석을 통해

세무서 사업자등록 폐업신고 등을 통해 과세특례 요건에서 배제되는 상황을 갖춘 뒤 양도하시는 것 등을 고려해보는 것이 좋습니다.

✔️  사후관리

의무임대기간 미충족 시 사유발생일의 말일로부터 2개월 이내에 특례를 적용받은 양도세 상당액을 신고납부하셔야 합니다.

이 때 공실기간이 6개월 이상인 경우도 추징사유로 열거하고 있으니 주의하시기 바랍니다.

다만, 아래에 해당하는 경우 부득이한 사정으로 보아 추징대상에서 제외해주고 있습니다.

① 수용 또는 상속

② 재개발, 재건축의 경우 관리처분계획인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 공실기간에서 제외

③ 자진말소, 자동말소의 경우 의무임대기간 요건을 준수한 것으로 봄

오늘은 장기임대주택을 보유하고 계신 주택임대사업자 분들께서 적용받을 수 있는 거주주택 비과세 특례에 대해 소개해 드렸는데요.

요건 충족 여부 등에 대해 세무서에서 사후관리를 꼼꼼하게 진행하고 있는 규정 중 하나이니

신중하게 검토하셔서 신고하시기를 권장 드립니다.

이와 관련하여 도움이 필요하신 경우 상담신청을 통해 문의주시면 성심성의껏 답변 드리도록 하겠습니다.

감사합니다^^