1216 부동산 대책

LTV 규제에 따라 앞으로 투기지역 내 15억원을 초과하는 주택을 구입 시 대출이 전면 금지됩니다.

담보인정비율이 낮아짐에 따라 앞으로 투기지역 내의 주택을 대출받아 매입하는 것이 힘들어질 전망입니다.

 기존의 대출방침은 주택담보대출을 통해 주택을 구입하려는 경우 무주택자(공시가격 9억 초과 고가주택을 구입하는 경우에만 해당)는 2년 내 전입을 조건으로,

1주택 기보유자는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출이 가능했습니다.

다만 대출규제의 강화로 고가주택의 판정기준을 공시가격에서 시가로 변경하였으며, 기보유자는 1년 내 전입 및 처분의무가 부여됩니다.

따라서 무주택세대는 2년 내 전입에서 1년 내 전입으로 개정되며, 1주택 기보유세대는 2년 내 기존주택 처분에서 1년 내 처분 및 전입으로 개정됩니다.

 1. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

 기존의 1세대 1주택자에 대한 장기보유특별공제의 경우, 보유기간을 기준으로 연 8%에 해당하는 고율의 장기보유특별공제가 적용되었습니다.

다만 2021년 1월 1일 양도분부터는, 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%로 구분하여 장기보유특별공제가 적용됩니다.

 2. 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 요건 강화

  2019년 12월 17일부터 새로 조정대상지역 내에 주택을 취득하고, 종전의 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 신규주택 취득일부터 

1년 이내에 해당주택으로 전입 및 기존주택을 양도하는 경우에 한해1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.

이 부분에 대해서는 9.13 부동산대책때도 한번 요건이 강화된 바 있었는데, 표로 살펴보면 다음과 같습니다.

 조정대상지역 내 일시적 2주택을 적용받으려면 종전에는 3년 내 처분에서 913대책 이후 신규취득은 2년 내 처분, 1216 부동산 대책 이후 신규취득은

1년 내 처분 및 전입요건까지 추가됩니다.

 3. 임대주택 양도시 거주요건 추가

 종전에는 주택임대사업자등록을 완료하고 의무임대차기간을 준수한 임대주택을 양도한 1주택자의 경우 실거주 여부를 불문하고 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있었습니다.

다만 2019.12.17 이후 새로 주택임대사업자를 등록하는 임대주택의 경우, 2년의 거주요건을 충족하여야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있도록 개정됩니다.

 4. 조정대상지역 내 주택 양도시 분양권 포함

 분양권의 경우 대출 및 청약시에는 주택수에 포함되나, 양도세 계산시에는 주택수에 포함되지 않았습니다.

다만 2021.1.1. 이후 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우로써 이러한 분양권을 보유하는 경우에는 분양권 또한 주택수에 포함됩니다.

 현행 소득세법에 따르면 1년 미만 보유주택을 양도하는 경우에 한정하여 40%의 중과세율이 적용됩니다.

다만 2021.1.1. 이후에는 2년 미만 보유주택으로 중과세의 범위를 확대하면서 1년 미만은 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율에서 40%로 중과세율이 적용됩니다.

 1. 세율 인상

주택에 대한 종부세 세율이 다음과 같이 상향 조정됩니다.

보유세, 특히 다주택자에 대한 보유세를 인상시켜 매도를 유도하려는 취지로 보입니다.

일반적인 경우 0.1% ~ 0.3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상에 해당하는 경우에는

0.2% ~ 0.8%까지 인상되었습니다.

2. 세부담상한 조정

일반적인 경우에는 공시가격의 인상으로 인해 종부세 산출세액이 상향되더라도 전년도 세부담 대비 150%(조정지역 2주택자 200%, 3주택 이상 300%)를 한도로

부과됩니다. 다만 2020년부터는 조정대상지역 내 2주택자의 세부담 상한이 200%에서 300%로 상향됩니다.

3. 고령자 1세대 1주택자에 대한 공제율 확대

 다주택자에 대한 종부세를 강화하는 대신 1주택자에 대한 종부세를 경감하려는 취지로 보입니다.

1세대 1주택을 보유한 고령자의 공제율이 10%~30%에서 20~40%로, 총 공제한도가 70%에서 80%로 상향됩니다.

 현재 공동주택공시가격의 시가 반영률은 평균적으로 60%~70% 미만으로 실제 시가보다 낮게 공시되고 있습니다.

다만, 내년부터는 점진적으로 공동주택 시세 9억~15억은 70%, 15억~30억은 75%, 30억 이상은 80% 수준까지 반영하여 실제 시가와 유사하게 공시될 전망입니다. 

종부세 세율이 인상되는 점까지 감안한다면 보유세가 크게 오를 것으로 보이며, 증여세 및 취득세, 양도세 산출시에도 영향을미칠 전망입니다.

 1216 부동산대책 양도세 세제개편에는 중과에 관련된 내용만 발표된 것이 아니라, 감면에 관련된 내용도 있습니다.

10년 이상 보유한 주택을 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세를 적용하지 않습니다.

따라서 조정대상지역 내 다주택자의 경우에도 위 기한 안에 매도한다면 일반세율이 적용되며, 장기보유특별공제를 인정받을 수 있습니다.

중과세되는 경우와 비교해보면 다음과 같은 차이가 발생합니다.

<비교표> 양도가액 20억, 취득가액 12억, 취득세율 3.5%, 1세대 2주택자 가정

(출처: 찾아줘세무사 양도세 계산기)

위의 가계산 내역과 같이 중과세를 배제하여 양도하면 엄청난 양도세 절세효과를 누릴 수 있습니다.

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그동안의 부동산 대책과 달리 1216 부동산대책은 양도세 중과세 한시배제라는 유인책 또한 마련된 만큼,사전에 절세계획을 철저히 수립하여

이러한 중과세를 피하는 것이 가장 현명한 재테크 방법일 것입니다.