안녕하세요, 청온세무회계 이승우 세무사입니다.
오늘은 건설시행사 업종의 세무이슈 중 부가가치세 부분을 다뤄보려 합니다.
건설시행사는 소수의 핵심인력이 업무를 맡아서 하지만 전체 사업규모는 매우 크게 진행되는 경우가 대부분입니다.
매출과 매입의 규모가 크다보니 부가가치세 신고 중 조금만 잘못 처리해도 발생하는 risk가 크고, 업종의 이해를 바탕으로 한 정확한 신고가 필요합니다.
1. 매출 측면
- 시행사의 분양매출은 대부분 수분양자와 계약금, 중도금, 잔금 수령일자가 정해진 분양계약을 체결하며 발생합니다.
- 공사기간이 길기 때문에 계약금 수령일로부터 공사 완료일까지는 6개월이 넘는 경우가 대부분이고, 이 경우 부가세법 시행령 제29조 제1항 제3호에 따른 중간지급조건부 용역 규정이 적용됩니다.
- 중간지급조건부 용역은 대가를 지급 받기로 한 날(계약금, 중도금, 잔금 약정일)이 용역의 공급시기입니다.
- 다만, 약정일 이전 대금을 수령했다면 대금수령일에 매출세액 인식이 가능하다는 것을 유의해야 합니다.
*공사완료일이 불분명한 경우공사완료일은 준공검사일
- 분양하는 물건이 부가가치세 과세대상 재화인지, 면세 재화인지를 구분하여 과세표준을 산정하는 것이 중요합니다.
- 일반적인 상가를 분양하는 경우 분양대금 중 건물분은 과세, 토지분은 면세 대상으로 간단합니다. 하지만 아파트를 분양하는 경우에는 건물분과 토지분은 똑같이 구분하되, 건물분 안에서도 면세대상(국민주택규모 아파트)과 과세대상(국민주택규모 초과분, 발코니확장옵션등)을 다시 한번 구분해주어야 합니다.
- 수분양자가 약정일 이전 분양대금을 선납하여 할인을 해주는 경우 할인액은 매출에누리에 해당하기 때문에 과세표준에서 제외합니다.
- 기본적으로 건물분 과세표준은 세금계산서를 발행하고 부가가치세액을 별도로 수취하며, 토지분은 계산서를 발행합니다.
- 다만, 아파트 분양사업의 경우 부가세법 시행규칙 제53조 제3호에 따라 수분양자가 요구하는 경우에만 세금계산서를 발행하고 별도 요구가 없으면 영수증만 발급하면 됩니다.
2. 매입 측면
- 시행사에서 발생하는 매입은 우선 시행사업에 사용할 토지를 매입하는 단계와 매입한 토지에 건설공사를 진행하는 단계로 나눌 수 있습니다.
- 토지는 면세대상 재화이므로 토지를 매입하는 단계에서는 공제받을 수 있는 매입세액이 발생하지 않고, 건설공사 과정에서 발생하는 매입세액은 안분율에 의한 공통매입세액공제 대상이 됩니다.
- 건설공사 과정에서 발생하는 매입세액(공통매입세액)을 어떻게 안분하여 공제받을지를 판단하는 것이 건설시행사 부가가치세의 핵심이 됩니다.
- 예정공급가액 비율 : 공통매입세액이 분양과 관련된 매입이거나, 공사에서 직접적으로 발생하지 않은 회사운영전반에 관한 매입인 경우 해당사업의 예정공급가액 비율로 공통매입세액을 안분합니다.
- 예정공급면적 비율 : 건축물 공사와 직접적으로 관련되는 매입세액은 예정공급가액이 아닌 예정공급면적비율을 우선하여 적용해야 합니다.
- 예정공급가액 비율과 예정공급면적 비율 모두 예정 비율을 사용하다가 그 비율이 확정되는 시점 지난 기간의 매입세액 전체를 확정비율로 정산하게 됩니다.
- 아래 매입건들은 아파트 분양사업을 기준으로 보통 발생할 수 있는 주요 매입 유형입니다.
- 사업 전체공통(예정공급가액비율사용) : 기부채납과 관련한 매입세액(복합커뮤니티시설 관련 공사나 공원조성 등 매입세액), 시행사 사무실임차료 및 각종관리비(복사기 등 집기비품), 용역수수료(PM수수료, 세무수수료, 법무수수료 등), 분양과 관련한 매입세액(분양대행수수료, 모델하우스 운영비용 등)
- 건축공통(예정공급면적비율사용) : 아파트 건설공사와 직접적으로 관련되는 매입세액(시공사 도급비, 아파트 감리용역, 소방공사, 전기공사, 아파트 도시가스인입비, 단지내 방음벽공사 등)
건설시행사들은 공사기간동안 매입세액이 상시 발생하지만 반대로 매출세액은 부가세법상 공급시기(약정일)에만 발생하므로 부가가치세 환급이 발생하는 과세기간이 많습니다.
부가가치세 환급을 위한 일상적인 환급조사에도 그만큼 많이 노출되어있고, 각 현장의 공사가 끝나고 나면 세무조사도 빈번한 편입니다.
세무조사에 따른 추징세액이 발생하면 이는 여러 유형의 동업자 간 자금 정산에도 예민한 문제로 다가올 수 있는 만큼, 최초신고시점부터 법령과 관련 업종의 판례, 유권해석에 기반한 확실한 세무처리를 하는 것이 필요하겠습니다.
