오늘은 부동산 취득 및 처분 계획 수립 시 양도소득세 만큼이나 고려해야 할 요소 중 하나인 취득세,
그 중에서도 취득세 중과대상 및 중과세율과 분양권 취득 시 주택 수 계산 방법에 대해 흥미로운 예규와 심판례가 있어 소개해드리려고 합니다.
💎 취득세란?
우리는 살아가며 많은 물건 혹은 권리들을 취득하는데요.
그 중 특정한 경우 취득행위 자체를 과세대상으로 보아 취득세를 부과하고 있습니다.
✔️ 취득세 과세대상
취득세는 아래와 같이 취득 자체로 납세자에게 담세력이 인정되는 자산의 취득에 대해 과세됩니다.
취득세 과세대상 자산
부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권,
골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권, 요트회원권
오늘은 이 중 부동산 취득세에 대해 조금 더 자세히 설명드리도록 할게요.
✔️ 취득시기 및 신고기한
취득원인 별 취득시기는 아래와 같으며 취득세는 일반적인 경우 취득일로부터 60일 이내,
증여로 인한 경우 증여계약일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내,
상속으로 인한 경우 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고납부하셔야 합니다.
취득원인
취득시기
매매(유상취득)
사실상 잔금지급일
증여, 상속(무상취득)
증여계약일, 상속개시일
신축(원시취득)
사용승인일, 임시사용승인일, 사실상사용일 중 빠른 날
부동산을 취득했는데 취득세를 신고납부한 기억이 없으실 수도 있습니다.
취득세 영수증을 첨부해야 등기가 가능하기 때문에 법무사 사무실에서 등기업무를 처리할 때
취득세 업무까지 함께 수행하는 경우가 많기 때문입니다.
✔️ 주택 매입 시 취득세율
주택 매입에 따른 취득세율은 아래와 같습니다.
구분
조정대상지역
이외
1주택
1~3%
1~3%
2주택
8%
1~3%
3주택
12%
8%
4주택
12%
12%
이 때 주택 수는 취득 당시 세대원이 보유한 주택을 합산하여 취득하려는 주택이 몇 번째 주택인지를 기준으로,
조정대상지역인지 여부는 취득하려는 주택의 소재지를 기준으로 판단하시면 됩니다.
1주택 보유자가 2번째 주택을 취득할 때 조정대상지역이라면 8% 중과세율이, 이외 지역이라면 1~3% 기본세율이 적용됩니다.
2주택 보유자가 3번째 주택을 취득할 때 조정대상지역이라면 12% 중과세율이, 이외 지역이라면 8% 중과세율이 적용됩니다.
즉, 취득세 중과 여부에 기존 보유 주택의 소재지는 영향을 미치지 않습니다.
💎 분양권 취득 시 취득세 문제
위에서 설명드린 내용은 부동산, 특히 주택의 취득에 관한 아주 기본적인 사항들인데요.
오늘은 이를 바탕으로 분양권에 대해 조금 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
사실 분양권의 경우 취득(계약) 시점부터 완공까지 꽤나 긴 기간이 걸리기 때문에
현행 취득세만 검토해도 되는 일반 취득과 달리
7.10. 대책에 의해 큰 변화가 있었던 2020.7.10.과 2020.8.12.에 걸쳐있는 경우도 있어 보다 심도깊은 검토가 필요하지만
이번 포스팅에서는 우선 일반적인 경우를 기준으로 설명드릴게요!
❔ 분양권은 주택인가요?
주택분양권이란 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 취득한 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 의미합니다.
따라서 그저 주택을 분양받을 권리일 뿐 주택에 해당하지는 않는 것입니다.
✔️ 분양권 취득세 납세의무
분양권의 취득시기는 분양 계약 체결일 (승계취득 시 잔금지급일 등 분양권 취득일) 이지만
위에서 언급한 것과 같이 분양권 취득 자체는 취득세 과세대상이 아니기 때문에 주택 완공일(잔금지급일)에 취득세를 납부하게 됩니다.
그리고 이로 인해 분양 계약 체결일과 주택 완공일 중 어떤 시점을 기준으로 세대 및 주택 수를 판정할 것인가의 문제가 발생합니다.
오늘 포스팅의 가장 핵심이 되는 행안부 예규를 바탕으로 주택 수와 세대 요건에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
행정안전부 부동산세제과-1695 (2021.06.25.)
분양권에 의한 주택 취득 시 ①‘1세대’는 ｢지방세법 시행령｣ 제28조의4에 따라 주택의 취득일(납세의무 성립일) 현재를 기준으로 판단하고, ②‘주택 수’는 그 세대 기준으로 ‘분양권 취득 당시 시점’에 주택 수를 판단해야 함
✔️ 세대의 판정
먼저 1세대의 판정기준은 주택 취득일이라고 언급하고 있습니다.
따라서 이 해석에 따르면 아래와 같이 분양권 취득 시에는 2주택에 해당했으나 완공 전 세대분리 요건을 갖출 경우 1주택이 되고,
분양권 취득 시에는 1주택에 해당했으나 완공 전 세대합가를 한 경우에는 2주택이 되는 상황이 발생합니다.
△ 주택 완공 시 자녀는 1세대 1주택 보유자
△ 주택 완공 시 부모+자녀는 1세대 2주택 보유자
✔️ 주택 수의 판정
반면 주택 수는 분양권 취득일을 기준으로 판단한다고 되어 있습니다.
다주택자가 분양권을 취득한 뒤 완공 전 타 주택을 처분하는 방식으로
분양권에 의한 신규주택 취득 시 중과를 회피하는 것을 방지하기 위해서라고 이해하시면 될 것 같습니다.
그림과 같이 주택 완공 전 보유하던 주택을 양도하였더라도 분양권 취득 당시 주택을 보유하고 있었다면
분양권은 1세대 2주택에 해당하는 세율을 적용받게 되는 것입니다.
△ 주택 완공 시에는 1주택이나 분양권 취득 시점에는 다른 주택을 보유중이므로 2주택
❔ 세대와 주택 수 판단기준의 이원화
아래 그림과 같이 부모와 별도 세대로 거주하던 자녀가 무주택 상태에서 분양권을 취득하였고,
세대합가 후 부모가 가진 주택을 처분한 뒤 분양권만을 보유한 상태에서 주택이 완공되었다면
몇주택으로 보아 취득세를 적용해야 할까요?
① 세대 판정 : 먼저 세대는 주택 완공 시점을 기준으로 판단하니 부모와 자식이 동일한 세대가 됩니다.
② 주택 수 판정 : 주택 수는 분양권 취득 시점을 기준으로 판단하니 부모와 자식의 주택이 합산되어 2주택 세율이 적용됩니다.
따라서 이 경우 자녀는 분양권과 주택 취득 시점 모두 1세대 1주택에 해당함에도 불구하고,
2주택자에 해당하는 세율이 적용되는 불합리한 결과가 야기됩니다.
✔️ 조세심판원 판례
다행히 최근 조세심판원에서 이러한 경우 구제받을 수 있는 판결이 나오고 있습니다.
분양권 취득 후 합가함으로 인해 주택 수가 불합리하게 늘어난 경우 분양계약일을 기준으로 세대를 산정한다는 것입니다.
조심2023지4693, 2024.08.01
[제목]
쟁점주택의 분양권을 취득할 당시(2021.1.13.) 청구인의 세대는 청구인 소유의 1주택만을 소유하고 있었던 것으로 확인되는 점, 처분청의 주장대로 쟁점주택 취득 당시(2022.7.8.)의 세대원을 기준으로 볼 경우 청구인의 결혼 전인 쟁점주택의 분양권 취득일(2021.1.13.) 당시 결혼하지도 않은 배우자의 소유주택을 청구인 소유 주택 수에 포함하는 불합리가 발생하는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인은 쟁점주택의 분양권 취득일 현재 1세대 3주택을 소유한 것으로 볼 수 없으므로 처분청이 청구인의 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
조심2022지0376, 2022.06.27
[제목]
「지방세법 시행령」 제28조의4 제1항 후단에서 분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있는바, 청구인은 2020.11.17. 이 건 주택의 분양계약을 체결하였고 분양계약일 당시 청구인의 배우자가 주택을 1채(종전주택) 소유하고 있었으므로 청구인은 이 건 주택을 취득하여 1세대 2주택이 되었다고 보는 것이 타당하다 할 것임에도, 처분청이 이와 다른 취지에서 청구인이 이 건 주택을 취득하여 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에서 규정하고 있는 1세대 3주택이 되었다고 보아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨
다만, 한 가지 조심스러운 점은 행안부 예규가 여전히 남아있는 상태이기 때문에
이 부분에 대해서는 신고납부 후 경정청구를 진행하는 등의 방향을 선택하는 것이 좋지 않을까 싶은 생각이 듭니다.
오늘은 조금 복잡한 내용을 설명 드렸는데요.
부동산 관련한 내용은 아무리 공부를 해도 케이스 별로 달라지는 내용도 많고,
새롭게 변화하는 내용도 많다보니 정말 끝이 없는 것 같아요.
납세자 분들께 최적의 절세방안을 제시해 드리기 위해 최신 예규 및 판례에 대해 지속적으로 검토하고 있습니다.
![[강서구 상속세 전문 세무사][마곡 증여세 전문 세무사] 상가빌딩 가족간 이전 증여 설명 (자연세무회계컨설](/resources/upload/knowhow/1793936264155Kc6Ftotwm21.png)
![[강서구 상속세 전문 세무사][마곡 증여세 전문 세무사] 상가빌딩 가족간 이전 증여 설명 (자연세무회계컨설](/resources/upload/semusa/R4GY2vnMbxBeeRy8VFvm.jpg)
