안녕하세요.
은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.
국가 및 지자체에서 다양한 공공사업을 추진하기 위해 토지 등의 소유권을 취득하는 절차를 수용이라고 하는데요.
공익을 위한 일이라고 하더라도 부동산의 소유권을 유상으로 이전한 경우에 속하기 때문에
원 소유주는 보상금과 취득가액의 차이에 대해 양도소득세를 납부해야 합니다.
오늘은 이러한 토지 수용 시 비사업용 토지 판정 방법 및 양도소득세 계산구조에 대해 설명 드리도록 하겠습니다.
💎 보상금 결정 과정
| 단계 | 절차명 | 상세내용 |
|---|
| 01 | 협의보상 | 약 30일 소요, 감정평가사 직접 선정 |
| 02 | 수용재결 | 3-9개월 소요, 중앙토지수용위원회, 재결된 금액으로 양도세 신고 |
| 03 | 이의재결 | 중앙토지수용위원회, 생략 가능 |
| 04 | 행정소송 | 법원이 선임한 감정평가사의 평가금액에 의해 결정 |
✔️ 협의보상
30일 정도의 기간을 두고 평가 금액을 결정합니다.
협의보상 과정에서 결정된 금액이 보상금액의 기준이 되므로 감정평가사 선정이 중요합니다.
✔️ 수용재결
협의보상에서 결정된 보상금액이 만족스럽지 않을 경우 수용재결 과정을 거칠 수 있습니다.
이 때 3-9개월 정도의 기간이 소요되며 중앙토지수용위원회에서 선정한 감정평가사의 평가에 의해 수용재결액이 결정됩니다.
따라서 수용재결 신청 시 정보공개청구를 통해 협의보상 금액 결정의 근거가 된 감정평가서를 수령하여 보상금 증액을 위한 전략을 수립하는 것이 좋습니다.
단, 수용재결금액이 결정된 후 해당 금액을 수령하지 않고 이의재결이나 행정소송 절차를 진행한다 하더라도
수용재결서 상 수용개시일(소유권이전등기, 잔금청산이 먼저 이루어질 경우 해당 일자)이 양도일이 되기 때문에
양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고를 하셔야 한다는 점에 주의하셔야 합니다.
✔️ 이의재결
수용재결로 결정된 금액에 만족하지 않을 경우 다음 절차로 이의재결을 진행할 수 있습니다.
이의재결은 수용재결과 동일한 기관인 중앙토지수용위원회에서 진행되기 때문에 생략하고 바로 행정소송 절차로 진행할 수도 있습니다.
✔️ 행정소송
행정소송의 경우 법원에 정식으로 소송을 청구하여 보상금 증액을 요구하는 절차입니다.
따라서 법원이 선임한 감정평가사의 평가금액 등을 고려하여 보상금액이 최종적으로 확정됩니다.
❔ 이의재결 및 행정소송에 의해 증액된 보상금은 어떻게 처리해야 하나요?
수용재결이 이루어지면 보상금 수령 여부와 관계없이 양도소득세 신고를 진행하게 됩니다.
그렇다면 이의재결 혹은 행정소송에 의해 보상금이 증액된 경우 양도세는 어떻게 처리해야 할까요?
마찬가지로 2개월 이내에 예정신고를 진행하시면 됩니다.
이 때 기존에 접수한 신고서를 토대로 수정신고를 진행하시면 되고,
증액되는 금액에 대해 가산세가 부과되지는 않습니다.
💎 양도소득세 계산구조
양도소득세는 기본적으로 아래와 같은 계산구조로 이루어져 있습니다.
구분 | 내용 |
| 양도가액 | 실지거래가액 |
| - 취득가액 | 실지거래가액 원칙 -확인불가→ 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 비용처리한 감가상각비 있을 경우 해당 금액 차감 취득세, 법무사수수료, 부동산수수료 등 취득부대비용 포함 |
| - 기타 필요경비 | 실지거래가액 원칙 단, 취득가액으로 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 사용한 경우 필요경비개산공제(취득 당시 기준시가의 3%(1~7%) 적용) |
| = 양도차익 |
| - 장기보유특별공제 | 원칙 : 3년 이상 보유 시 보유기간x2% (최대 30%) 1세대 1주택 : 3년 이상 보유 & 2년 이상 거주 시 보유기간x4%(최대 40%) + 거주기간x4%(최대 40%) |
| = 양도소득금액 |
| - 기본공제 | 250만원 |
| = 과세표준 |
| x 세율 | 6~45% 누진세율 (비사업용토지 10% 가산, 단기양도자산 40~70%) |
| - 세액공제, 세액감면 | 일부 공제 감면은 농특세 20% 추가납부 필요 |
| + 가산세 |
| = 납부세액 | 지방세 10% 별도 |
✔️ 공익사업을 위한 토지 수용 시 양도소득세 감면
토지 수용에 관한 공제감면 중 가장 대표적인 것이 공익사업을 위한 토지 수용 시 양도소득세 감면 제도인데요.
감면을 적용받기 위해서는 사업인정고시일 2년 이전에 취득한 토지여야 합니다.
보상방법 별 감면율은 아래와 같습니다.
보상방법 | 감면율 |
현금보상 | 10% |
채권보상 | 15% |
채권보상 (만기 3년) | 30% |
채권보상 (만기 5년) | 40% |
대토보상 | 40% or 과세이연 |
대토보상이란 토지에 대한 수용보상금을 현금 대신 토지로 보상받는 제도인데요.
이 경우에는 40% 감면과 현재는 양도세를 내지 않고 추후 대토보상 받은 토지를 양도할 때 양도세를 납부하는 과세이연 특례 중 선택하여 적용받을 수 있습니다.
수용이 이루어지는 토지의 경우 오래 전부터 보유하고 있거나 상속받은 토지, 농지들이 많은데요.
재촌 및 자경요건을 충족하여 자경감면, 농지대토 등 더 큰 감면혜택을 적용받을 수 있는 경우 해당 감면을 적용받아 신고하는 것이 더 유리하니
다양한 공제 감면 요건을 검토한 뒤 신고를 진행하시기 바랍니다.
✔️ 공익사업 수용 시 비사업용 토지 판정
감면과는 별도로 수용되는 토지가 비사업용 토지에 해당할 경우 세율이 10% 가산되기 때문에 세부담이 크게 증가하는데요.
공익사업에 따른 수용이라는 불가피한 사정으로 인해 양도가 이루어진 점을 감안하여
사업인정고시일 5년 이전에 취득한 토지의 경우 무조건 사업용 토지로 보아 양도세를 과세하고 있습니다.
즉, 사업인정고시일 5년 이내에 취득한 토지라면 일반적인 비사업용 토지 판단기준에 따라 다시 한번 검토가 필요합니다.
비사업용 토지 판정 방법에 대해서는 다음 포스팅을 통해 한번 설명드리도록 하겠습니다.
양도소득세 금액은 아래 속산표를 참고하셔서 계산하시면 되고,
비사업용 토지의 경우 각 세율에 10%가 가산됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|
| 14,000,000원 이하 | 6% | - |
| 14,000,000원 초과 50,000,000원 이하 | 15% | 1,260,000원 |
| 50,000,000원 초과 88,000,000원 이하 | 24% | 5,760,000원 |
| 88,000,000원 초과 150,000,000원 이하 | 35% | 15,440,000원 |
| 150,000,000원 초과 300,000,000원 이하 | 38% | 19,940,000원 |
| 300,000,000원 초과 500,000,000원 이하 | 40% | 25,940,000원 |
| 500,000,000원 초과 1,000,000,000원 이하 | 42% | 35,940,000원 |
| 1,000,000,000원 초과 | 45% | 65,940,000원 |
오늘은 토지 수용에 관련된 첫 번째 포스팅으로 기본적인 보상금 결정 절차와 양도소득세 계산구조에 관해 설명 드렸는데요.
추가적으로 궁금하신 점이 있으시거나 도움이 필요하신 경우
상담 신청을 남겨주시면 성심성의껏 답변 드리도록 하겠습니다.
감사합니다^^
