안녕하세요.
은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.
토지 양도나 수용으로 양도소득세 신고를 진행하시는 분들은 한 번 쯤 비사업용 토지 라는 용어를 들어보셨을텐데요.
양도세 상담 과정에서 처음 이 단어를 접하신 분들은 토지에서 사업을 했어야 하는 건가요? 라고 물으시기도 하는데 그렇지는 않습니다.
양도하는 토지가 비사업용 토지에 해당하는 경우와 그렇지 않은 경우 세부담 차이가 크기 때문에
사업용 토지 요건을 갖추어 양도하는 것이 최고의 절세 방법 중 하나인데요.
오늘은 그러한 절세 플랜 수립을 위해 어떤 경우 비사업용 토지에 해당하는지 그 판정 기준에 대해 설명 드리도록 하겠습니다.
💎 비사업용 토지란?
비사업용 토지는 기본적으로 일정기간 이상 적절한 용도로 사용되지 않은 채 양도되는 토지라 생각하시면 되는데요.
투기 목적의 토지 보유를 제재하고자 중과세율을 적용하고 있습니다.
✔️ 중과세율
비사업용 토지를 양도하는 경우 적용받는 세율에 10%가 가산됩니다.
투기지역의 경우 20%를 가산하고 있으나 현재 투기지역으로 지정된 곳이 없기 때문에 기본적으로 10% 세율이 추가된다고 생각하시면 됩니다.
과거 장기보유특별공제 적용을 배제했던 시기도 있었으나 현재는 개정되어 장기보유특별공제는 일반 토지와 동일하게 적용이 가능합니다.
한편, 2009.3.16.-2012.12.31. 중 취득한 토지의 경우에는 2년 이상 보유했을 경우 중과세율이 아닌 일반세율을 적용하고 있으니 비사업용 토지에 대한 걱정은 덜으셔도 될 것 같습니다.
✔️ 산출세액 계산 방법
과세표준이 1.5억인 경우를 예시로 하여 산출세액을 계산해 볼까요?
속산표에 따라 기본세율이 적용될 경우 1.5억x38% - 19,940,000원 = 37,060,000원
중과세율이 적용될 경우 1.5억x48% - 19,940,000원 = 52,060,000원
결과적으로 산출세액 차이는 과세표준의 10%인 1500만원이 됩니다.
기본적으로 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 차감한 금액이 과세표준이 되니
이 두 가지를 고려하지 않는다면 양도차익이 1억원만 되어도 세부담 차이가 천만원에 이르게 됩니다.
지방세 10%가 별도로 추가되니 그 차액은 더 커진다고 할 수 있겠죠.
따라서 아래의 판정기준을 참고하시어 양도에 대비하여 사전에 준비해두는 것을 권장 드립니다.
💎 비사업용 토지 판정 기준
토지를 사업용으로 사용했는지 여부는 지목에 따라 다르게 결정됩니다.
하지만 주택 수 등 대부분의 경우에 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것과 다르게
비사업용 토지의 경우 보유기간 중 일정 기간 이상을 사업용으로 사용해야 하기 때문에
양도일 직전에 사용현황을 바꾼다고 해서 중과를 피할 수 있는 것이 아닙니다.
✔️ 기간기준
각 보유기간 별로 아래 3가지 모두에 해당되는 기간 동안 비사업용으로 사용한 경우 비사업용 토지에 해당합니다.
1. 토지 보유기간이 5년 이상인 경우
① 양도일 직전 5년 중 2년 초과
② 양도일 직전 3년 중 1년 초과
③ 토지 소유기간의 40% 초과
2. 토지 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우
① 소유기간에서 3년을 차감한 기간 초과
② 양도일 직전 3년 중 1년 초과
③ 토지 소유기간의 40% 초과
3. 토지 보유기간이 3년 미만인 경우
① 소유기간에서 2년을 차감한 기간 초과
② 토지 소유기간의 40% 초과
실제 법령에는 비사업용으로 사용하는 기간에 대해 규정되어 있는데
반대로 사업용으로 사용한 기간을 기준으로 판정하는 것이 이해하기 쉬워 그 방식으로 설명 드리자면
아래 기간 중 하나의 기간 동안 사업용으로 사용할 경우 사업용 토지에 해당한다고 이해하시면 됩니다.
사업용 사용기간 (3가지 중 하나)
| ① 양도일 직전 5년 중 3년 이상 |
| ② 양도일 직전 3년 중 2년 이상 |
| ③ 토지 보유기간의 60% 이상 |
✔️ 지목 별 용도 기준
지목은 토지대장 등 지적공부에 의해 확인할 수 있는데요.
양도소득세에서는 토지를 6가지 종류로 구분하고 있으며 지목 별 사업용 사용기준은 아래와 같습니다.
지목 | 용도 | 사용기준 |
농지 | 경작용 | 농지 소유자가 재촌, 자경 요건을 충족할 것 |
임야 | 임지 | 임야 소유자가 재촌 요건을 충족할 것 |
목장용지 | 축산업 | 목장용지 소유자가 축산업을 영위할 것 |
주택 부수토지 | 주택 부수토지 | 주택 면적의 5배 (도시지역 3배, 도시지역 외 10배) 이내일 것 |
별장부수토지 | 별장 부수토지 | 면적 관계없이 전체 비사업용 토지로 봄 |
기타 | 건축물 부수토지 등 | 재산세 비과세, 감면, 분리과세, 별도합산대상 토지일 것 |
농지 등의 경우 재촌요건 및 자경을 위한 소득요건을 갖춘 뒤 실제 경작하였다는 입증서류를 준비해두는 것이 좋습니다.
기타 토지의 경우 주로 재산세 과세현황을 따르고 있기 때문에 건축물이 있음에도 나대지로 재산세가 과세되고 있다면 추후 양도소득세를 위해서라도 구청에 변경 신고를 진행해두시는 것이 좋습니다.
오늘은 양도소득세 중 비사업용 토지의 판정 기준 및 중과세율에 대해 설명드렸는데요.
부동산 양도 계획이 있으신 분들의 경우 사전에 양도세 부담을 최대한 줄일 수 있는 방안을 모색하시는 것이 좋습니다.
양도소득세 관련하여 상담이 필요하신 분은 문의 주시면 성심성의껏 답변 드리도록 하겠습니다.
감사합니다^^
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