주택임대사업자 등록을 해야할까?

그동안 비과세소득이었던 연 수입금액 2,000만원 이하의 주택임대소득에 대해 2019년부터 종합소득세를 전면과세하는 것으로 개정되면서 본인도 사업자등록을

내야 하는지에 대한 문의가 많았는데요. 결론부터 말하자면 사업자등록을 내고 임대소득을 2020년 6월 1일까지 신고하셔야 합니다.

 사업자등록을 하지 않는 경우 주택임대수입의 0.2%를 가산세로 부담하여야 하며, 분리과세시 필요경비 및 기본공제를 적게 적용받습니다. 또한 소득세 신고까지

이행하지 않은 경우에는 무신고가산세와 납부불성실가산세가 병과됩니다.

- 과세되는 임대소득의 범위

 표에서 보시다시피 1세대 1주택 보유자의 경우 공시가격 9억 미만의 주택에 대한 임대소득은 과세되지 않습니다. 다만 9억 초과분에 대해서는 수령한 월세에 대해

과세됩니다. 1세대 2주택 보유자의 경우에도 전세보증금에 대해서는 과세하지 않으나, 월세는 주택의 공시가격을 불문하고 과세됩니다.

1세대 3주택 보유자의 경우에는 전세보증금에 대한 간주임대료도 과세됩니다. 단, 소형주택(전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 간주임대료

과세대상 주택에서 제외됩니다. 또한 공통적으로,과세대상 임대소득이 2,000만원 이하인 경우에는 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있으며 2,000만원을 초과하는

경우에는 무조건 종합과세로 과세됩니다. 위 표에 따라 본인의 임대소득 과세범위가 어디까지인지 판단하고, 아래의 과세방법대로 본인의 예상세액을 계산해보시면 됩니다.

-임대소득이 2,000만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다.

 여기서 종합과세란 기존의 종합소득세 신고와 똑같이 주택임대소득에서 필요경비를 뺀 금액을 기존의 소득과 합산하여 신고하는 방법을 말하며, 분리과세란

타소득과 분리하여 14%의 세율을 적용하는 방법을 말합니다.분리과세로 신고하는 경우에는 50%~60%의 필요경비와 200만원~400만원의 기본공제가 적용되기

때문에 선택이 가능한 경우에는 통상적으로 분리과세를 선택하는 것이 유리한 편입니다. 또한 임대주택사업자등록을 낸 사업자는 단기임대(4년)의 경우에는

산출세액의 30%를, 장기임대(8년)의 경우에는 산출세액의 80%를 감면받을 수 있습니다. 이 이외에도 양도세,종부세,취득세 등 다양한 세제혜택이 존재합니다.

 또한, 분리과세를 적용받는 주택임대사업자는 사업자등록에 대한 혜택을 부여받습니다.

위의 비교표와 같이 사업자등록을 마친 임대사업자는 60%의 필요경비 인정,400만원의 기본공제 및 임대주택사업자에 대한 세액감면을 적용받습니다.

때문에 분리과세 최대한인 2,000만원의 임대소득을 가정하더라도 14만원~최대 39만 2천원의 소득세만 납부하고 종결됩니다.

반면 사업자등록을 하지 않은 임대사업자는 50%의 필요경비 인정 및 200만원의 기본공제를 적용받기 때문에,같은 소득으로 계산하였을 때 112만원의 소득세를

납부하여야 합니다.

-임대소득이 2,000만원을 초과하는 경우에는 종합과세로 신고하여야 합니다.

종합과세로 신고하는 경우에는 필요경비를 차감한 소득금액을 계산하여야 하는데,여기서 필요경비를 계산하는 방법은 수입금액에서 업종별 경비율을 곱한 금액을 인정받는 추계방법과 장부를 갖춰 실제 필요경비를 인정받는 장부신고방법으로 나눠집니다.

첫 번째는 장부신고방법입니다.

 임대사업자는 업종의 특성상 비용으로 인정받을 수 있는 항목이 매우 제한적입니다.특히 주택임대사업자는 수도비,전력비,수선충당금 등을 대부분 세입자가

부담하므로 실제로 인정받을 수 있는 비용은 이자비용 및 재산세,종부세 등의 세금 정도가 전부일 것입니다.

주택 자체를 감가상각하여 감가상각비를 인정받는 방법도 있지만, 해당 부분은 추후 양도시 양도세에서 다시 과세되므로 양도시에 1세대 1주택 비과세를 받을 것이 확실하지 않다면 권해드리지 않습니다.

 장부신고방법의 가장 큰 혜택은 전년도 연수입 7,500만원 미만의 간편장부대상자가 복식부기로 장부를 작성하여 신고시 20%의 기장세액공제를 적용받는다는 것

입니다. 분리과세대상자가 아닌 종합과세대상자라면 이러한 세액공제를 적용받는 것이 임대소득을 절세할 수 있는 가장 최선의 절세방법입니다.

두 번째는 추계신고입니다.

추계신고를 선택하는 경우에는,전년도 수입금액에 따라 적용받는 경비율의 종류가 달라집니다.

 1) 단순경비율 적용대상자

 전년도 수입금액이 2,400만원에 미달하는 경우 단순경비율을 적용받을 수 있습니다.이 경우 과세대상 임대소득은 임대수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 경비를 차감한 금액입니다.

 여기서 적용되는 경비율은 주택의 종류 및 장기임대 등록여부에 따라 최저 37.4%~최고 60.2%까지 경비율이 달라집니다. 본인의 단순경비율 적용률 및 실제 지출한 이자비용에 따라 추계방법과 실제 장부작성방법 중 어떤 쪽이 유리한지 판단하시면 됩니다.

 2) 기준경비율 적용대상자

 전년도 수입금액이 2,400만원 이상인 경우에는 기준경비율을 적용받을 수 있습니다.

 다만 수입금액이 4,800만원 이상인 경우에는 추계방법으로 신고시 무기장가산세가 적용되므로, 실제장부로 계상하여 필요경비를 0으로 신고하는 것보다도 세부담이 많아집니다. 따라서 통상적으로 기준경비율에 해당하는 경우에는, 실제 장부작성을 통해 신고하시는 것이 유리합니다.

 아시다시피 최근 부동산 정책은 집값 및 월세 안정화에 총력을 기울이고 있으며, 각종 세제혜택과 제재를 통해 주택임대사업자등록을 낼 것을 강력하게 권고하고

있습니다. 국세청 또한 세무검증 대상자 유형을 구체적으로 적시하여 그동안 미신고된 주택임대소득에 대한 사후검증을 매우 강화할 것임을 공표하고 있습니다.

세법에서 정하는 대로 신고하는 경우 합법적으로 절세할 수 있는 많은 세제혜택들을 부여하고 있으므로, 적법한 방법으로 신고하는 것이 가장 합리적인 절세방법일 것입니다.