위의 뉴스와 같이 재작년과 작년에는 유독 서울 강남권에 분양 물량이 많아 얼마 전 세무컨설팅 공감에 “자녀 명의로 당첨된 아파트를 실소유자인 아버지 명의로 변경시 증여세 문제” 관련 상담을 하신 분이 계셔서 이러한 경우 증여세 과세여부가 어떻게 되는지 살펴보고자 합니다.
상담 의뢰인 분은 몇 년 전 서울시내 아파트를 분양받기 위하여 본인, 배우자, 아들 세 사람이 분양신청을 하였으나(당시 청약조건은 세대주가 아니어도 청약가능 하였다고 합니다) 아들이 당첨되어 일단 아들 명의로 분양계약을 하였습니다.
당초 아파트 분양시에는 아들에게 증여할 목적이 아니었고 아버지가 아파트를 분양받을 목적이었는데 아들이 당첨된 것이었다 합니다.
사회 초년생인 아들은 분양대금을 납부할 능력이 안되어 전매제한이 풀릴 때까지 계약금과 중도금을 아버지가 모두 납입하다가, 몇 년 뒤 전매제한이 풀리면 분양권 명의를 아버지 앞으로 변경할 예정이라 합니다.이런 경우 아버지에게 증여세가 과세될까요?
위와 같은 사실관계의 경우 아파트 분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 편의상 자녀 명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 아버지의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 아버지의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다.
다만, 아파트를 우선적으로 분양 받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 아버지가 아파트를 분양받음으로써 아버지가 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액(분양권 프리미엄 상당액)에 대하여는 증여세가 과세될 것으로 사료됩니다.
그러나 좀 다른 사례의 경우 즉 아파트 분양권의 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 추후 소유권은 자녀의 명의로 등기를 한 경우에는 아버지는 부동산 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀는 등기접수일에 당해 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 증여세가 과세될 수도 있으니 이런 경우 반드시 사전에 세무 전문가와의 상담을 통해 업무처리를 하시는 것이 좋을 것 같습니다.
[관련 법령 및 예규]
상속세 및 증여세법 제4조【증여세 과세대상】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다. <개정 2016.12.20>
1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익
2. 현저히 낮은 대가를 주고 재산 또는 이익을 이전받음으로써 발생하는 이익이나 현저히 높은 대가를 받고 재산 또는 이익을 이전함으로써 발생하는 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.
3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.
4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익
5. 제44조 또는 제45조에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익
6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익
② 제45조의2부터 제45조의5까지의 규정에 해당하는 경우에는 그 재산 또는 이익을 증여받은 것으로 보아 그 재산 또는 이익에 대하여 증여세를 부과한다.
③ 상속개시 후 상속재산에 대하여 등기ㆍ등록ㆍ명의개서 등(이하 "등기등"이라 한다)으로 각 상속인의 상속분이 확정된 후, 그 상속재산에 대하여 공동상속인이 협의하여 분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산은 그 분할에 의하여 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한다. 다만, 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 이내에 분할에 의하여 당초 상속분을 초과하여 취득한 경우와 당초 상속재산의 분할에 대하여 무효 또는 취소 등 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정 2020.6.9>
④ 수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 이내에 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다. <개정 2020.6.9>
상속세 및 증여세법 시행령 제24조【증여재산의 취득시기】
① 법 제32조에서 "재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날"이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다.
1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록을 요하는 재산에 대하여는 등기·등록일. 다만, 「민법」 제187조에 따른 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다.
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 건물의 사용승인서 교부일. 이 경우 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일로 하고, 건축허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
가. 건물을 신축하여 증여할 목적으로 수증자의 명의로 건축허가를 받거나 신고를 하여 해당 건물을 완성한 경우
나. 건물을 증여할 목적으로 수증자의 명의로 해당 건물을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "분양권"이라 한다)를 건설사업자로부터 취득하거나 분양권을 타인으로부터 전득한 경우
서면-2021-상속증여-2313, 2021.05.26.
아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 타인의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 분양당시의 프리미엄 상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임
(같은 뜻 : 재산세과-365, 2010.06.04., 재산세과-891, 2009.12.01.)
재산세과-365, 2010.06.04.
아파트분양권에 대한 실제 소유자가 어머니인 경우로서 편의상 자녀명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 어머니의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 어머니 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 자녀의 지위를 이용하여 어머니가 아파트를 분양받은 경우에 해당한다면 분양당시의 프리미엄 상당액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세하는 것으로 당해 분양권의 실제소유자 여부 및 프리미엄 존재 여부에 대한 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.
재산세과-891, 2009.12.01.
타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는 「상속세 및 증여세법」 제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이며, 이 경우 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것입니다. 귀 질의의 경우 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 아버지인 경우로서 분양대금 등을 자녀의 금전으로 지급하고 소유권은 자녀와 며느리 소유로 등기를 한 경우에는 아버지는 매수대금 등을 증여받은 것으로 보고 자녀 및 며느리는 등기접수일에 동 부동산을 증여받은 것으로 보아 각각 과세하는 것이나, 아파트분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우로서 편의상 아버지 명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고, 실제 소유자인 자녀의 명의로 아파트에 대한 소유권을 이전하는 경우에는 자녀지분에 대하여는 증여세가 과세되지 아니하는 것입니다. 다만, 이 경우에도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용하여 아파트를 분양받음으로써 이익을 얻은 경우에는 당해 이익상당액에 대하여 증여세를 과세하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.
