가상화폐 거래로 부동산취득시 자금출처 세무조사 대응방법

<가상화폐거래로 부동산 취득한 경우 세무조사 후 추징세액 0원>

안녕하세요.

가상화폐 세무조사 대행 전문인 세무법인 이화 삼성지점 박잠득 세무사입니다.

▶ 주택이나 아파트를 취득할 경우 취득자산에 대한 자금출처가 확인되지 않는다면 상속세 및 증여세법 제45조【재산 취득자금 등의 증여 추정】규정에 따라 증여로 추정되어 증여세가 과세될 수 있습니다. 그렇기 때문에 국세청에서는 취득자금에 대한 출처가 명확한지 명확하지 않은지를 확인하는 자금출처 세무조사를 실시하며, 이중 가상화폐 거래로 인한 세무조사는 자주 실시되고 있으며,

▶ 이와는 별도로 가상화폐거래소에도 다른이유로 세무조사를 실시하는 등 가상자산과 관련한 세무조사는 전방위적으로 실시되고 있습니다.

▶ 최근 가상화폐 거래를 통한 이익을 재원으로 하여 고액의 부동산을 취득하는 경우가 있고, 이와 같은 경우에는 국세청에서 그 자금의 출처를 내부적으로 확인할 수 없어 세무조사대상이 되는 경우가 많습니다.

다시 쉽게 말씀드리면, 근로소득이나 사업소득이 있는 납세자가 부동산을 취득하는 경우에는 근로소득이나 사업소득이 뱔생한 근거가 국세청 통합전산망으로 데이터베이스화 되어 있습니다. 그러므로 자금의 원천을 내부적으로도 어느정도 파악할 수 있습니다.

▶  그러나 가상화폐 거래에 따른 이익은 국세통합전산망에 자료가 없기 때문에 자금의 운용은 있지만, 자금출처가 내부적으로 확인되지 않기 때문이라고 보시면 됩니다.

☞ 세법상 가상자산의 소득종류는 무엇이며, 현재 어떻게 과세가 되고 있는지요?

▶ 우선, 가상화폐와 가상자산의 차이는 다음과 같습니다. 

     가상자산은 가상화폐를 포함하는 개념이지만 세법에서는 가상자산으로 규정하고 있습니다.

▶「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 가상자산을 양도하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 기타소득으로 분류하고 있으며,

▶ 가상자산은 당초 2025.1.1.부터 과세하도록 하였으나, 2024.12월 소득세법 개정에 따라 ’27.1.1 이후 양도․대여하는 분부터 기타소득으로 과세가 되는 것으로 2년간 과세유예조치를 하였습니다.

▶ 한편, 가상자산에 대한 세액계산은 가상자산소득금액에서 250만원을 차감한 금액에 20%를 곱하여 계산한 금액을 결정세액으로 하며 분리과세 세액계산특례가 적용됩니다.

☞  그렇다면 국세청에서는 가상자산으로 얻은 소득에 대해서 파악하고 있는 내용이 없다는 말인가요?

▶ 네 맞습니다. 현재까지는 과세가 되지않고 있기 때문에 가상화폐 거래이익으로 부동산을 취득하는 경우에도 가상자산으로 얻은 이익은 국세청 통합전산망에 구축되어 있지 않기 때문에 가상자산 소득은 자금출처가 없는 것으로 인정할 수밖에 없습니다. 

그러므로 부동산은 취득하였으나 그 자금출처인 가상화폐 소득은 인정이 되지 않는 결과가 되기 때문에 쉽게 세무조사 대상자로 선정되는 사례가 많이 발생하고 있는 것이 사실입니다.

☞  가상자산에 대한 과세자료 제출도 연기 되었나요?

▶ 네 맞습니다. 소득세법 제164조의4에 따라 가상자산 거래내역 등 소득세 부과에 필요한 자료를 제출해야 하는 가상자산사업자는 기획재정부령으로 정하는 가상자산거래명세서 및 가상자산거래집계표를 납세지 관할 세무서장, 지방국세청장 또는 국세청장에게 제출해야 하며, 이 제출 또한 2027년 1월 1일부터 시행하는 것으로 개정되었습니다.

▶ 가상자산에 대한 거래명세서는 아래 서식으로 제출하니 이부분도 참고적으로 알고계시면 좋겠습니다.

▶ 많이들 듣기는 했지만 정확한 자금출처조사라는게 무엇인지 정의를 하면 다음과 같습니다.

▶ “자금출처조사”란 거주자 또는 비거주자의 재산 취득(해외유출 포함), 채무의 상환 등에 소요된 자금과 이와 유사한 자금의 원천이 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 본인의 자금능력에 의한 것이라고 인정하기 어려운 경우, 그 자금의 출처를 밝혀 증여세 등의 탈루여부를 확인하기 위하여 행하는 세무조사를 말합니다.(상속세 및 증여세 사무처리규정 제1조의2)

▶ 국세청에서 자금출처조사대상자를 선정하는 기본적인 모델은 다음과 같고 자금출처 부족액이 많은 자가 조사대상자가 됩니다.

▶ 자금출처 부족 = 자금의 운용(부동산 취득) - 자금의 출처(신고 소득, 타부동산 처분, 대출 등)

▶ 예를들어, 부동산취득이 20억원이고, 신고소득 3억원, 기존부동산 처분대금 10억원, 대출 3억원이라고 할 경우에 20억 -(3억+10억+3억) = 4억원이되며 4억원은 부동산 취득자금 중에서 자금출처가 부족하다는 것을 의미하며, 자금출처 부족액이 많은 납세자부터 자금출처조사대상자로 선정되는 것이 합리적이고 상식적일 것입니다.

▶ 자금출처조사를 실시하는 세법 규정은  상속세 및 증여세법이며 ‘재산취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 볼 때 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 그 재산의 취득자금을 취득자가 증여받은 것으로 추정’합니다.(상속세 및 증여세법 제 45조)

 다만, 입증되지 않는 금액이 취득한 재산가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달한다면 증여추정으로 보지 않습니다.

<세법규정>

☞ 자금출처조사를 면제해 주는 기준도 있다고 하는데, 그내용이 무엇인가요?

▶ 맞습니다. 재산취득자금 등의 증여추정 배제기준이 있습니다. 이 기준은 상속세 및 증여세법의 위임에 따라 국세청장 훈령인 ‘상속세 및 증여세 사무처리규정’에 규정하고 있으며, 이를 ‘증여추정배제기준’이라고 합니다. 기준은 아래 도표를 참고해 주시기 바랍니다. 

▶이규정에 따르면 나이와 재산의 종류에 따라서 증여로 추정하는 금액을 각각 다르게 규정하고 있습니다. 예를 들면 40세 이상일 경우에는 주택취득의 경우에는 3억원 까지는 ‘묻지도 따지지도 않고 인정’해 준다고 이해하시면 됩니다.

▶다만, 증여추정배제기준과는 관계없이 취득가액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 되는 것은 물론입니다.

☞  자금출처에 대한 세무조사를 할 경우에는 세무서에서 하나요? 아니면 지방국세청에서 하나요?

▶ 자금출처에 대한 세무조사는 세무서에서 실시할 수도 있지만, 자금출처 부족의 규모가 크다면 지방국세청에서 실시할 수 있습니다. 어느정도의 규모를 지방국세청에서 실시하는지는 대외비에 속하는 내용이라 공개될 수 없습니다.

▶  아래 공문은 고액의 부동산을 취득한 자금출처가 가상화폐 매매차익이지만 이에 대한 소득신고 내역이 없어서 서울지방국세청에서 자금출처를 조사하고자 하여 보내는 ‘세무조사 사전통지’입니다. 조사대상세목은 ‘증여세’라고 기재되어 있음을 알 수 있습니다.

▶ 필자는 아래의 가상화폐 매매차익으로 부동산을 취득한 사례로 세무조사 업무를 수행하였읍니다. 납세자도 처음받는 세무조사이고 앞으로 세무조사의 방향이 어떻게 흘러갈지 몰라서 처음에는 매우 당황하고 숙연하였습니다. 하지만 세무조사에 대하여 차분하게 대응을 해 나갔습니다.

▶ 가상화폐 거래는 다양한 거래소와 지갑을 통해 이루어지므로, 거래내역을 체계적으로 정리하는 것이 중요합니다.  거래내역은 세무조사 시 소득의 출처를 입증하는 핵심 자료가 되기 때문에 거래내역에 대한 자료를 보관하거나 자료를 요청하여 다운받아야 합니다.

☞ 거래내역을 관리하는 방법에 대해서 궁금합니다.

​▶ 업비트, 빗썸 등 거래소에서 제공하는 거래내역을 정기적으로 다운로드하여 보관하고, 개인 지갑의 주소와 거래내역을 기록하여, 자산의 이동 경로를 명확히 하는 것이 중요합니다.

​▶ 해당 거래내역등의 양이 방대하기 때문에 세부계산을 하기위해서 엑셀형태로 투자자가 요구할 수 있기 때문에 엑셀로 추출할 수 있게 준비해야합니다.

☞  자금출처 세무조사시 대응방법은 어떻게 하시나요?

​​▶ 필자가 수행한 세무조사의 경우, 고액의 아파트취득에 대한 자금출처는 가상화폐거래로 인한 이익이 전부였습니다. 따라서 필자는 가상화폐에 대한 그간의 이익을 구해서 국세청에 자료를 소명하는 방법으로 자금출처조사에 대응하였습니다.

​​▶ 가상화폐거래로 인한 이익을 구하는 방법은 가상화폐에 대한 거래내역을 모두 엑셀로 받습니다. 가상화폐거래를 알고리즘을 이용한 매크로 거래인 경우에는 하루에도 거래량이 최대 9만건 가량 됩니다. 이렇다 보니 5년간 거래량은 수천만건에 이르는 방대한 량이 됩니다. 현실적으로 엑셀의 피벗테이블 기능을 사용하지 않으면 매매차익을 구할 수 없기에, 피벗테이블을 이용해 코인종류별로 매도가액 합계와 매수가액합계를 구하고, 입금과 출금을 별도로 파악하여 매매차익을 구합니다.

​​▶ 코인종류별로 매매차익을 구한 집계를 아래와 같이 기간별로 다시 집계를 하며, 여기에 매도 및 매수에 따른 수수료도 차감합니다. 거래내용이 방대하기 때문에 시작일자와 종료일자가 5일간이지만 실제거래량은 100만건인 경우의 집계입니다.

​​▶ 위의 집계는 단순히 엑셀의 원데이트를 토대로 매매차익을 구한 것이지만, 업비트에서 제공하는 ‘기간별누적손익’을 추가로 받아서 자금출처로 소명한다면 더욱 좋겠습니다.

☞  자금출처 세무조사 결과는 어땠나요?

​​▶ 비록 자금출처를 묻는 세무조사가 실시되었지만, 필자는 차분하게 아파트취득자금에 대하여 가상화폐 거래로 인한 이익이 자금출처라는 점을 상세하게 소명하였고, 과세관청에서도 소명내용을 인용하여 아파트 취득관련 자금출처가 충분히 입증된다고 결론을 내렸습니다. 결과는 대 성공이었고, 차분하게 세무조사를 수행한  결과 [증여세 세무조사 결과 증여세 신고누락 혐의 확인되지 아니함]이라고 세무조사 결과통지를 받았습니다. 

아래에서 보시는 것처럼 [예상 총 고지세액은 0원] 입니다. 추가로 고지할 세금이 없다는 뜻입니다.

​​▶ 다만, 거래과정에 대금을 일부 대여해 주는 거래(비영업대금 이익)가 발견되어 적은 금액이지만 과세관청의 요청에 따라서, 수정신고 완료하였습니다.

☞ 가상화폐거래로 인한 매매차익이 있고, 이 매매차익으로 아파트나 주택을 취득한 경우 자금출처조사 대상자로 분류되어 세무조사를 실시하는 [세무조사 사전통지서]를 받으신 경우 라면 세무법인 이화 삼성지점(02-538-1278)로 연락주시면 경험을 공유하여 친절하고 적극적으로 도움을 드리겠습니다. 감사합니다.

▶ 자금출처 조사 대응 포인트를 다시한번 말씀드리면요.

① 국세청에서 요청한 소명요구자료를 꼼꼼히 확인하여 이에 대한 자금출처를 충분히 제출해 주셔야 합니다.

② 만약, 자금출처 세무조사가 진행되었다면 신속하게 전문 세무사의 상담을 받으시고 대응방안을 논의하여 체계적인 대응을 하셔야 합니다. 필자가 생각하는 세무조사 대응전략 단계 중 가장 중요한 전략은 [소탐대실 회피전략]입니다. 

작은 것을 탐하다가 큰 것을 잃어버리는 우를 범해서는 안된다는 원칙입니다. 세무조사에 대한 체계적인 대응전략을 세우는 것은 매우 중요합니다.

감사합니다.