오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 오피스텔은 주택인가요 상가인가요?

안녕하세요, 청온세무회계 이승우 세무사입니다.

오늘은 공부상(서류상) 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 단계별로 고려할 사항을 정리해보려고 합니다.

인허가 등 사유로 인해 오피스텔로 분양되었지만 사실상 주거용으로 쓰이는 경우가 오늘 글에서 알아볼 대상입니다.

시행사나 건설업 세무 업무를 많이 하고 개인 입장 부동산 양도소득세 업무도 꾸준히 하고 있다보니 오피스텔에 대한 세무 이슈는 자연스럽게 따라오기 마련인데, 법령과 함께 최대한 간단하게 정리해보았습니다.

Ⅰ. 오피스텔 분양단계 과면세 판정시 주택 여부(시행사 입장)

오피스텔을 분양(신축판매)하는 시행사 입장에서는 해당 오피스텔 분양매출이 부가가치세법상 면세매출인지, 과세매출인지 구분되어야 합니다.

정리한 표와 같이, 건물분 면적 85㎡이하 구간에서 과면세 여부에 따른 실질적인 세부담 차이가 발생합니다.

이와 관련해서 최근에 나온 대법원 판례가 하나 있어서 소개드리는데요,

✅ 오피스텔을 분양(신축판매)하는 시행사입장에서 오피스텔은 실질적으로 주거용으로 사용하는가 여부에 상관없이 공부상 오피스텔이라면 모두 부가가치세가 과세된다는 판례입니다.

이 판례는 기존에 비해 새로운 해석을 내놓은 판례는 아니고 기존 대법원 판례와 입장이 동일한 판례입니다.

❗ 주거용 오피스텔은 부가가치세 면제를 규정한 조특법 규정상 “주택”이 아닙니다.

국민주택, 국민주택 건설용역을 면세로 규정한 것은 조특법 제106조 제1항 제4호의 내용인데, 해당 규정에서는 국민주택을 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로 규정하고 있기 때문에 주택이 아닌 오피스텔은 면세가 될 수 없다는 것입니다.

(오피스텔은 주택법 제2조 1호가 아닌, 같은 법 제2조 4호에 따른 준주택입니다).

오피스텔 임대 용역의 과면세(부가가치세법)를 판단할 때 말하는 주택은 이것과는 또 다른데요, 이어서 적어보도록 하겠습니다.

Ⅱ. 오피스텔 임대용역 과면세 판정시 주택 여부(임대인 입장)

✅ 공부상 오피스텔이지만 실제 주거용으로 쓰이는 오피스텔이라면 임대용역은 면세 대상입니다.

부가가치세법에서 면세하는 용역의 범위를 설명할 때 인용하는 주택의 개념은 주택법에 따른 주택의 임대가 아니고, “상시주거용(사업을 위한 주거용은 제외)으로 사용하는 건물”이기 때문입니다(부가가치세법 시행령 제41조 제1항 제1호).

❗ 따라서, 부가가치세법상 주택인 주거용 오피스텔을 임대하는 사업자는 면세사업자 등록 대상이며 부가가치세를 납부하지 않습니다.

Ⅲ. 오피스텔 임대사업자가 양도하는 경우 부가가치세 과면세 판정시 주택 여부(양도자 입장)

오피스텔 임대사업자가 오피스텔을 양도하는 경우 건물분 부가가치세는 과세일까요 면세일까요?

과세라면 세금계산서를 발급해야 하고, 면세라면 계산서를 발급해야하니 거래 증빙측면에서도 중요한 문제입니다.

✅ 원래 주거용으로 임대하던 면세사업자(주택임대)면 면세, 상업용으로 임대하던 과세사업자(상업용건물임대)면 과세입니다.

오피스텔을 임대하던 사업자 입장에서 오피스텔은 사업용 재화인 것이기 때문에 과세사업(=상업용)에 사용하던 재화라면 양도했을때도 과세대상재화, 면세사업(=주거용, 주택)에 사용하던 재화라면 양도했을때도 면세인 것입니다.

❗ 다시 말해서 조특법상 국민주택에 해당하여 부가가치세를 면세해주는 것이 아니라, 면세사업에 사용하던 재화인 부가세법상 주택이기 때문에 면세인 것입니다.

Ⅳ. 오피스텔을 양도하는 경우 양도소득세에서 주택 여부(개인)

✅ 주거용 오피스텔은 1세대 1주택 판정, 중과세율 판정 등 보유주택수에 포함됩니다.

이번에는 소득세법 규정인데요,

❗ 소득세법 제88조 제7조에서는 “주택”을 “허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 사실상 주거용으로 사용하는 건물”로 정의하고 있습니다.

여기서 말한 독립된 주거생활이 가능한 구조는 세대별로 구분된 출입문, 화장실, 취사시설등을 말하는 것으로 주거용 오피스텔이라면 당연히 해당이 됩니다.

글을 간단하게 쓰려 하다보니 항상 블로그 글에서는 다루지 못한 부분들이 많지만, 세법이 워낙복잡하다보니 그것들을 또 다 적어 놓는 것도 힘들 것 같다는 생각을 자주 하게 됩니다.

오늘 글에서 적은 상황들 중 한가지 상황으로 고민이거나, 다른 부분에서라도 오피스텔과 관련한 세무처리로 고민하고 계신 분들께서는 프로필에 있는 연락처로 연락주세요.

글에 적은 내용을 포함하여 전반적으로 주의할 사항들을 잘 안내드릴 수 있도록 하겠습니다.