★상속받은 조합원입주권의 양도 시 양도소득세 안내★

안녕하세요

정앤성세무회계 성자현세무사입니다.

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조합원입주권을 상속받아 그 입주권을 양도할 때 양도소득세가 어떻게 적용되는지 살펴보겠습니다.

조합원입주권은 주택을 상속받는 것과는 취득시기, 보유기간, 장기보유특별공제 등 과세 기준이 다르기 때문에

전문 세무사와 상담 후 양도하는 것이 중요합니다.

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재건축사업의 시행되고 관리처분계획 인가일 이후 상속이 이루어졌다면

이는 조합원입주권을 상속받은 것으로 간주됩니다.

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이는 주택 자체가 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리를 상속받은 것으로 보며

세금 계산시 차이가 발생하게 됩니다.

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조합원입주권 상속시 취득시기

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① 원칙 : 상속개시일

② 예외 : 조합원입주권을 상속받아 주택이 완성된 후 양도한 경우 취득시기는 사용승인일로 본다(조심-2010-부-2602)

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분담금을 납부한 경우 양도차익의 산정

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청산금을 납부한 원 조합원이 입주권을 양도하는 경우 양도차익의 산정은

"관리처분인가 등 前 양도차익"과 "관리처분계획인가 등 後 양도차익"으로 구분 산정한 뒤 합산합니다.

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즉, 상속으로 조합원입주권을 취득하게 된 경우 관리처분인가 등 後 양도차익만 존재하게 됩니다.

양도차익 = 입주권 양도가액 - (기존 부동산 평가액 + 납부한 분담금) - 기타 필요경비 (관리처분인가 등 後 지출분)

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장기보유특별공제 적용 여부

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장기보유특별공제는 일반적으로

관리처분계획인가일 현재 3년 이상 보유한 경우

구주택 취득일부터 관리처분계획인가일 까지의 보유기간에 대해 적용합니다.

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즉, 상속으로 입주권을 취득하고 양도한 경우 장기보유특별공제를 적용할 수 없습니다.

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양도소득세 세율

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2년 이상 보유시 기본세율을 적용합니다.

단, 보유기간 1년 이내 70%, 2년 이내 60% 단기양도 중과세율이 적용되니 주의하셔야 합니다.

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동일세대 vs 별도 세대 상속 시 과세 차이

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① 별도 세대로부터 입주권을 상속받아 완성된 주택

동일 세대원이 아닌 피상속인으로부터 상속받은 조합원입주권으로 취득한 주택(부수토지 포함)을 양도하는 경우에도 장기보유특별공제와 세율 적용시 보유기간 기산일은 재건축 아파트의 사용승인서 교부일 등이 됨 (부동산 거래관리과 - 284, 2011.03.29.)

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② 동일 세대로부터 입주권을 상속받아 완성된 주택

동일 세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 조합원입주권으로 취득한 주택의 보유기간 및 거주기간은 상속 전 보유기간 및 거주기간을 합산하여 비과세 요건을 판단함.

조합원입주권을 상속받은 경우 단순히 주택을 물려받은 것이 아니라

권리의 승계로 보기 때문에 양도소득세 계산 기준이 특수합니다.

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또한, 취득시기와 보유기간, 공제 여부 등은

해석에 따라 수천만원의 세금차이가 발생할 수 있어

반드시 사전에 전문 세무사와 상담한 후 양도 계획을 세우는 것이 바람직합니다.

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저희 정앤성세무회계는

• 개인별 상황에 맞는 최적의 과세 방식 안내
• 필요한 서류 안내 및 정확한 세금 계산
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