[비거주자/외국인] 국내 부동산 양도시 유의해야 할 세무실무



안녕하세요, 청온세무회계 이승우 세무사입니다.

오늘은 비거주자 혹은 외국인이 우리나라에서 부동산을 양도하는 경우, 신경써야 할 실무상 처리들을 알아보겠습니다.

내국인 거주자들끼리의 국내 부동산 매매라면 일반적으로 계약체결->잔금청산(납입)->취등록세 납부 및 소유권 이전등기 순서로 진행이 될 것인데, 외국인이나 비거주자가 양도하는 경우는 무엇이 다른지 간단하게 살펴보겠습니다.

여기서 말하는 비거주자는 소득세법 제1조의2 제1항에 따른 비거주자를 말하는 것으로, 개인만 해당하며 외국법인은 해당하지 않습니다.

I. 부동산양도소득 원천징수

소득세법 제156조 제1항 제5호에 따라 “비거주자”에게 국내원천 부동산양도소득을 지급하는 자, 쉬운말로 비거주자한테 우리나라 부동산을 사는자는 원천징수 의무가 있습니다.

✅ 이 규정은 거주자/비거주자 여부에 따라 적용되는 것이며 국적(내국인/외국인)과는 상관이 없습니다.

위 규정에 따른 원천징수세율은 지급금액(매매금액)의 10%이고, 양도 부동산의 당초 취득가액이 확인되면 양도차익의 20%와 지급금액의 10% 중 작은 금액입니다.

❗ 다만 제1항에서 국내원천 부동산양도소득을 지급하는 거주자 및 비거주자는 원천징수의무자에서 제외한다고 규정하고 있으므로, 사오는 사람이 개인이라면 원천징수의무는 없습니다.

양수인의 거주자 여부와는 상관없이, 개인 간 거래이기만 하면 원천징수는 하지 않아도 되는 것이고 양수자가 내국법인/외국법인인 경우 원천징수를 하여야 하는 것입니다.

II. 부동산등 양도신고확인서 제출

소득세법 제108조에 따라 “재외국민”과 “외국인”이 국내 부동산을 양도하면, 소유권 이전등기 전 세무서장이 발급한 양도신고확인서를 제출해야 합니다.

✅ 이 규정은 거주자/비거주자가 아니라 외국인/재외국민인 경우 적용되는 규정이므로, 거주자인 외국인도 포함이 되는 것이며 비거주자인 한국 국적자도 포함됩니다.

등기가 넘어가기 전에 우선 양도소득세부터 신고하라는 규정이며, 양도소득세 신고 후 양도신고확인서를 제출하지 않으면 등기관서에서 소유권 이전등기를 해주지 않습니다.

(부동산 매도용 인감증명서 발급 확인을 미리 받은 경우에는 양도신고확인서 생략 가능)

❗ 매수인으로부터 잔금도 받지 않은 시점에 먼저 양도소득세부터 신고하는 것이기 때문에 양도소득세 납부까지는 이루어지지 않아도 되고, 단순 양도소득세 신고를 완료하였다는 확인서입니다.

부동산 소재지 세무서가 아니어도 되고, 가까운 세무서 아무곳에서나 발급이 가능합니다. 국세청 안내자료를 보면 확인 후 지체 없이 발급해준다고 되어 있기는 하나 현실에서는 하루 이틀정도 소요되는 것 같습니다.

❗ 참고로 소득세법에 따른 규정이기 때문에 양도소득에 대한 지방소득세 신고까지 먼저 할 필요는 없습니다.

III. 부동산매각자금확인서 제출

외국인 거주자/비거주자가 국내 부동산을 매각한 자금을 해외계좌로 보내기 위해서는 관할 세무서장이 발급한 부동산매각자금확인서를 제출해야 합니다.

✅ 부동산매각자금확인서의 제출은 외국환거래규정에 따른 것이므로 은행에서 부동산 매각대금을 해외 송금하기를 원한다면 이 확인서를 필수적으로 제출해야 합니다.

다만 세무서장이 발급해야 하는 서류이기 때문에, 세법에서는 상증세 사무처리규정 제58조에 매각자금 확인서 발급에 대한 절차를 규정해놓았습니다.

❗ 확인서의 발급 과정에서 세무서는 양도소득세 신고납부 여부(납부까지 완료하여야 함), 국세 체납여부, 국세징수법 납기전징수 해당여부를 확인하고 이상이 없으면 확인서를 발급해줍니다.

해당 확인서 발급은 국내 최종주소지 관할 혹은 부동산 소재지 관할 세무서장에게 신청하면 되고, 양도신고확인서와는 달리 단순 신고사실을 확인하는 서류가 아니기 때문에 10일 이내의 기간이 소요됩니다.

오늘은 비거주자나 외국인거주자의 국내 부동산 양도시 실무적으로 신경써야 할 부분을 정리해 보았습니다.

특히 오늘 소개한 2,3번 규정은 이행하지 않으면 세금 문제만 되는 것이 아닌 거래/송금 자체가 진행이 안되기 때문에 꼭 경험이 있는 전문가의 안내를 받고 진행하시는 것이 필요하겠습니다.

오늘 소개한 절차에서 궁금한 점이 있거나 필요한 것이 있는 분은 프로필에 있는 연락처로 연락주세요.