안녕하세요
프라임택스 오양욱 세무사입니다.
남편분이 아내분 지분(1/2)에 해당하는 중도금·잔금을 대신 내거나 아내분 명의 대출을 대신 갚으면, 그 금액은 남편이 아내에게 추가로 증여한 것이 됩니다. 납부나 상환이 있을 때마다 증여가 생기고, 10년 이내 증여액은 합산됩니다.
배우자 간 증여재산공제는 10년간 6억 원입니다. 아내분은 이미 계약금 명목으로 114,870,000원을 받으셨으니 남은 한도는 485,130,000원입니다. 앞으로 남편분이 대신 낼 아내분 몫의 잔여 분양대금은 약 530,510,000원입니다((1,175,890,000원 − 114,870,000원) × 1/2). 그러면 총 증여액이 약 645,380,000원이 되어, 한도를 넘는 약 45,380,000원에 10% 세율로 증여세가 과세됩니다.
함께 짚어드릴 부분이 있습니다. 아내분이 남편분에게 분양권 1/2을 증여하면서 증여재산가액을 분양가의 1/2인 587,945,000원으로 신고하셨는데, 이 금액은 잘못 잡힌 것으로 보입니다. 분양권은 아직 아파트가 아니라 '분양받을 권리'입니다. 그래서 증여일까지 실제로 납입한 금액에 프리미엄을 더한 금액으로 평가합니다. 증여 당시 계약금만 낸 상태였다면, 1/2 지분의 평가액은 57,435,000원에 프리미엄의 1/2을 더한 정도입니다. 앞으로 낼 분양대금까지 포함한 분양가 기준 금액이 아닙니다.
세액이 0원이라 당장 문제가 드러나지는 않습니다. 하지만 기록상으로는 남편분이 배우자공제 6억 원 중 587,945,000원을 이미 쓴 것으로 남습니다. 그래서 앞으로 10년간 아내분이 남편분에게 증여할 여지가 사실상 막혀 있는 상태입니다. 나중에 남편 지분을 양도할 때 취득가액 계산에도 혼선이 생길 수 있습니다. 신고기한(증여일이 속한 달의 말일부터 3개월) 이내라면 다시 신고하시고, 지났다면 경정청구로 증여재산가액을 바로잡는 것을 검토하시기 바랍니다.
이 부분을 바로잡으면 대응 방법도 달라집니다.
첫째, 지분율을 남편 쪽으로 높이는 방법입니다. 평가액이 바로잡히면 남편분의 배우자공제 한도가 넉넉히 남습니다. 그러면 아내분이 남편분에게 분양권 지분을 추가로 증여해 지분율을 조정할 수 있습니다. 아내분 지분이 약 45% 이하가 되면, 남편분이 대신 낼 아내 몫 대금과 계약금 증여를 합쳐도 6억 원 안에 들어옵니다. 분양권 평가액은 중도금을 낼수록 커지므로, 이 방법은 가급적 빨리 진행하는 것이 유리합니다. 계약금으로 받은 현금은 신고기한 내에 돌려줘도 증여가 취소되지 않으니, 조정 대상은 분양권 지분만이라는 점도 참고하세요.
둘째, 초과분 약 4,500만 원을 아내분이 친정 부모님 등에게서 증여받아 본인 명의로 직접 내는 방법입니다. 부모님에게서 받는 경우 10년간 5천만 원까지 공제되므로, 그동안 받은 다른 증여가 없다면 세 부담 없이 처리할 수 있습니다.
셋째, 지분율을 그대로 두고 한도 초과분에 대해 증여세를 자진 신고·납부하는 방법입니다. 세액은 약 450만 원이고, 신고세액공제 3%를 반영하면 약 440만 원 수준입니다.
