세무 Q&A
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Q.
양도세 비용
안녕하세요..
다음과 같은 조건일때 올해나 내년쯤 팔까 하는데 양도세가 어느 정도 나올지 궁금합니다.
1. 2021년 총 비용 8억 5천에 아파트 취득
2. 현 19억 3천에 매각 계획
3. 거주 기간 없음
4. 보유 기간 5년
5. 부부 공동 명의 (남편 60%, 아내 40%)
6 구입시 조정대상지역 지금도 조정대상지역임.
또 4년전 2년 임대해주고 8억하던것을 약 1억 쯤 낮춰서 재임대 해주고 2년이 지난후
다른분에게 임대해 주었는데 별도로 상생임대특례 신청하지는 않았습니다.
상생임대특례 적용 가능한지도 알려 주시면 감사하겠습니다.
답변보고 와이프와 같이 더 궁금한점들 상담 신청 계획입니다(혹시 가능하다면 대면 상담).
이*희 님
조회 : 14건
답변 : 1건
1시간전
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박철원 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
32분전
안녕하세요. 박철원세무사입니다.
질문을 보면 상생임대인요건을 충족하신 것 같습니다.
상생임대인요건을 충족하신 1세대 1주택자는 양도가액 12억원 이하는 양도소득세 비과세가 가능하고, 양도가액 12억원 초과분에 대한 양도차익에 대해서만 양도소득세를 납부하시면 됩니다.
장기보유특별공제도 최대 20% 적용 가능합니다.
문제는 26년말까지 상생임대차계약 임대차가 종료된 경우 27년 12월 31일까지 양도를 하셔야 상생임대인요건을 통해서 양도소득세 비과세 적용을 받으실 수 있습니다.
내년까지 양도계획을 준비하시면 좋을 것 같습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 상생임대주택 특례 적용 가능 여부
임대료를 낮춰서 재임대한 경우도 '임대료 인상률 5% 이하' 요건을 충족하므로 상생임대주택 특례 적용이 가능합니다. 별도의 사전 신청은 필요 없으며, 향후 주택 매각 후 양도소득세 신고 시 특례적용신고서를 제출하면 됩니다. 단, 주택 취득 후 본인 명의로 체결한 직전 임대차계약이 1년 6개월 이상 유지되었고, 상생 임대차계약이 2024년 12월 31일 이전에 체결되어 2년 이상 유지되었다는 요건을 모두 충족해야 합니다.
2. 예상 양도소득세 (1세대 1주택 가정, 지방소득세 포함)
상생임대특례 충족 여부에 따라 세액이 크게 달라집니다.
- 상생임대특례 적용 시 (거주요건 2년 면제 및 12억 비과세 적용):
매도가 19억 3천만 원 중 12억 원 초과분에 대해서만 과세됩니다. 5년 보유에 따른 장기보유특별공제(20%)와 부부공동명의 지분(남편 60%, 아내 40%), 기본공제(각 250만 원)를 적용할 경우, 총 예상 양도세는 약 9,145만 원(남편 약 5,957만 원, 아내 약 3,187만 원)입니다.
- 상생임대특례 미적용 시 (거주요건 미충족으로 양도차익 전체 과세):
비과세 요건을 채우지 못해 양도차익 10억 8천만 원 전체에 대해 일반 과세됩니다. 5년 보유에 따른 일반 장기보유특별공제(10%)를 적용할 경우, 총 예상 양도세는 약 3억 6,257만 원(남편 약 2억 2,494만 원, 아내 약 1억 3,763만 원)입니다.
실제 세액은 취득세, 중개수수료 등 필요경비 산입액에 따라 계산과 다소 차이가 있을 수 있습니다.
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