부모님 집에 공짜로 살면 증여세가 얼마나 부과될까?



안녕하세요

프라임택스 오양욱세무사입니다.

최근 수도권을 중심으로 집값이 크게 오르면서, 부모님 소유의 집에 거주하며 주거비를 아끼는 청년층이나 신혼부부가 많아지고 있습니다. "우리 부모님 집인데 잠시 들어가 사는 게 무슨 문제겠어?"라고 가볍게 생각하시는분들이 계신데요, 하지만 부모님이 소유한 부동산을 무상사용하게 될 경우 자칫하면 '증여세 폭탄'을 맞을 수도 있습니다. 오늘은 부모님 주택 무상 거주 시 반드시 알아야 할 증여세 상식과 절세 전략에 대해서 포스팅해보겠습니다.



1.부모님이 소유한 주택에 들어가서 살면 증여세가 부과될까?

상증세법 제 37조에서는 타인의 부동산을 무상으로 사용하여 얻은 경제적 이익을 증여로 보고 있습니다. 많은 분이 가족 간의 무상 거주를 당연하게 생각하시지만, 실질적으로는 아낀 주거비(임차료)만큼 부모님으로부터 자산을 이전받은 것과 다름없기 때문입니다.

이처럼 '타인의 부동산'을 공짜로 써서 얻은 이익을 세법 용어로는 '부동산 무상사용에 따른 이익의 증여'라고 하며, 일정 요건 충족 시 증여세 과세 대상이 됩니다.

• 핵심 내용: 타인의 부동산을 무상으로 사용하여 이익을 얻은 경우, 그 무상 사용을 시작한 날을 증여일로 보아 증여세를 과세합니다.

• 과세 문턱: 부동산 무상 사용으로 얻은 이익이5년간 합쳐서 1억 원 이상일 때만 증여세가 과세됩니다.

• 과세 제외 대상: 주택 소유자인 부모님과 '함께' 거주하는 경우에는 증여세를 매기지 않습니다.





2. 부동산 무상사용이익 계산방법

상증세법에서는 부동산 무상사용이익을 계산할때, 향후 5년 동안 계속 거주할 것으로 가정하고 5년치 이익을 현재가치로 미리 계산합니다. 계산식은 조금 복잡해 보이지만, 핵심은 '집값의 2%'를 1년치 월세(사용료)로 본다는 것입니다.

이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로이 당해 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 규정하고 있습니다.

[부동산 무상사용이익 계산방법]

• 1년치 이익: 부동산 가액(시가) × 2%
• 5년치 합계: (1년치 이익) × 3.7908 (5년치 이익을 현재 가치로 환산한 계수)

[구체적인 예시]

□ 사례 A (시가 13억 원 아파트)

• 1년치 이익: 13억 원 × 2% = 2,600만 원
• 5년치 이익: 2,600만 원 × 3.7908 = 약 9,856만 원
• 결과: 1억 원 미만이므로 증여세 없음

□ 사례 B (시가 14억 원 아파트)

• 1년치 이익: 14억 원 × 2% = 2,800만 원
• 5년치 이익: 2,800만 원 × 3.7908 = 약 1억 614만 원
• 결과: 1억 원을 초과하므로 증여세 발생

※ 직계존비속간 증여재산공제 5,000만 원 적용 시 증여세 약 545만 원 발생

결론적으로, 시가 약 13억 1,800만 원(1억 ÷ 3.7908 ÷ 2%) 이하의 아파트라면 무상으로 거주해도 증여세 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.





3. 국세청은 다 알고 있다? 심판원과 판례로 보는 과세사례

주택 소유자와 함께 거주하는 경우 부동산무상사용이익에 대한 증여세가 과세되지 않기 때문에(상증세법 집행기준 37-27-3), "부모님이랑 같이 산다고 하면 국세청은 모르는 거 아닌가요?"라고 생각하실 수 있습니다. 하지만, 다음의 조세심판원 사례(조심2019서1730, 2020.03.25)를 함께 살펴보면서 그렇지 않다는 것을 설명드리겠습니다.

A씨는 부친 소유의 고가 아파트에 전입신고를 하고 거주했습니다. 국세청이 증여세를 부과하자, A씨는 "나는 실제로는 어머니와 함께 다른 집에서 살았고, 이 아파트는 직장 근처라 평일에 잠시 쉬거나 출퇴근용으로만 썼다"라고 주장하며 조세불복을 신청 했습니다.

하지만, 국세청은 ⓛ아파트 관리사무소 기록에 A씨와 그의 자녀가 입주자로 등록되어 있다는 점, ②A씨가 주장한 '어머니 집'에서 직장으로 출퇴근한 하이패스 통과 기록이 전혀 없다는 점, ③A씨가 주로 사용한 신용카드 결제 장소가 부친 소유의 아파트 근처 편의점과 마트라는 점을 확인하였고 부동산 무상사용이익에 따른 증여세 과세가 정당한 것이라고 주장했습니다.

결국 심판원은 국세청의 손을 들어주었고, A씨가 해당 아파트에서 실질적으로 무상 거주하며 이익을 얻었다고 판단하여 증여세 부과가 정당하다고 결론지었습니다.



4. 사전증여 재산이 있다면 부동산 무상사용 증여 계산시 합산과세 됩니다.

부동산을 무상으로 사용하는 경우 발생하는 이익은 한 번의 증여로 끝나는 것이 아니라 일정 기간을 기준으로 반복적으로 계산됩니다. 「상속세 및 증여세법」에서는 부동산 무상사용에 따른 이익을 기본적으로 5년을 하나의 과세 단위로 보도록 규정하고 있습니다.

따라서 특정인이 타인의 부동산을 무상으로 사용하기 시작하면 그 시점부터 5년간의 사용이익을 기준으로 증여 여부와 과세 대상 금액을 판단하게 됩니다. 만약 5년이 경과한 이후에도 동일한 조건으로 계속 거주하거나 사용하고 있다면, 세법상으로는 기존 사용이 단순히 연장된 것이 아니라 5년이 종료된 다음 날 새로운 무상사용이 시작된 것으로 간주합니다. 이 때문에 동일한 부동산을 계속 무상으로 사용하고 있다면 5년마다 새로운 증여가 발생한 것으로 보아 증여세를 다시 계산해야 하는 구조가 됩니다.

여기에 더해 장기간 거주할 경우 주의해야 할 점은 증여세의 '10년 합산 과세 규정'입니다. 최근 국세청 해석인 '기준법규재산2024-195'에서도 확인되듯이, 증여세는 동일인으로부터 받은 증여재산을 과거 10년 동안 합산하여 과세하도록 되어 있습니다.

따라서 부동산을 무상으로 사용하면서 5년 단위로 발생하는 사용이익이 두 번 이상 발생하는 경우, 10년 이내에 발생한 무상사용 이익이 서로 합산되어 증여세 과세표준이 커질 수 있습니다.

이해를 돕기 위해, 부모님 소유의 고가 주택(시가 약 25억 원)에 10년 동안 무상 거주하는 경우를 예를들어 보겠습니다.

[25억 원 아파트에 10년 거주 시]

□ 1차 증여 (1~5년 차)

• 5년간 무상사용 이익(증여재산가액) 계산: 약 1억 9,000만 원
• 납부할 증여세는 약 1,800만 원

□ 2차 증여 (6~10년 차)

• 새로운 5년치 이익(증여재산가액) 계산: 아파트 가격 변동하지 않았다고 가정하여 1차 증여와 동일하게 증여재산가액은 1억 9,000만 원
• 납부할 증여세는 약 3,800만 원(5,600만 원에서 1차 증여시 납부한 1,800만원 차감)

정리하면, 2차 증여에서 증여세를 계산할때 1억 9,000만 원에 대해서 증여세율을 적용하는 것이 아니고 사전증여(1차 증여분)을 합산하여 총 3억 8,000만 원을 기준으로 증여세율을 적용한다는 것입니다.

위 사례에서는 부동산 무상사용이익에 대한 것을 합산한 사례이나, 자녀에게 10년 이내 사전증여한 재산(현금 등)이 있다면 동일한 논리로 재차증여재산으로 합산하여 증여세를 계산합니다.





5. 집값이 13.18억을 초과할 경우 월세를 얼만큼 드려야 할까?

특수관계인간 부동산을 무상 사용하는 것 외에 시가보다 낮은 가액으로 이용하거나 높은 가액으로 이용하는 경우에는 임차인(수혜자)는 상증세법 제 42조 1항에 따라 증여세가 과세됩니다. 이때 임대료의 시가는 상증령 제 32조 3항에 따라 계산된 금액으로 규정하고 있으며 이익에 상당하는 금액(임대료 시가와 대가의 차이)이 임대료 시가의 30% 미만인 경우에는 증여세가 과세되지 않습니다.

상증령 제 32조 3항에 따르면 부동산 임대용역의 시가는 해당 거래와 유사한 상황에서 불특정 다수인 간 통상적인 지급대가로 규정하고 있습니다.다만, 용역의 시가가 불분명한 경우 부동산 가액의 2%를 연간 임대료의 시가로 보고 있습니다.

예를들어, 부모님 명의 아파트의 전세 시세가 약 10억으로 형성되어 있다고 가정할때, 법정 전월세 전환율 4.5%(기준금리+2%)를 적용하여 월세로 환산할 경우 월 375만 원(10억×4.5%÷12개월)을 부동산 임대용역의 시가로 볼 수 있습니다. 해당 금액에서 70% 수준인 약 262.5만 원을 부모님에게 대가로 지급할 경우 부동산 저가사용에 따른 증여세가 과세되지 않습니다.

만약 과세관청에서 용역의 시가가 불분명한 경우라고 판단하여 보충적 평가 방법으로 임대료의 시가를 산정한다면 임대료의 시가는 "부동산 가액×2%"가 됩니다. 해당 금액(부동산 가액×2%)의 70% 까지 부모님에게 대가로 지급한다면 증여세 과세대상에 해당하지 않습니다.

즉, 부동산 무상사용시 부모님의 주택 가격이 높다면 무상으로 거주하는 것보다, 적정한 월세를 내는 '저가 임대차'가 유리할 수 있습니다.



긴글 읽어주셔서 감사합니다. 추가적으로 궁금하신 내용이나 세무상담을 희망하시는 분들은 언제든지 편하게 연락부탁드립니다.