자금조달계획서 시리즈를 시작합니다. 첫 편은 문의가 가장 많이 몰리는 공동명의입니다.
부부가 지분을 반씩 나눠 사는 경우가 많죠. 그런데 계획서는 부부 합산으로 한 장 쓰는 서류가 아닙니다.
공동명의로 주택을 취득하면 매수인 각자가 1부씩 작성합니다.
부부 5:5 지분이라면 남편 1부, 아내 1부. 두 장의 합계가 매매가와 맞아야 합니다.
10억 아파트라면 남편 계획서 5억, 아내 계획서 5억. 합쳐서 10억이 되는 구조입니다.
2026년 8월 현재 서울 25개 자치구는 전역이 조정대상지역이자 투기과열지구입니다. 여기에 토지거래허가구역까지 겹쳐 있고요.
이런 지역에서 주택을 사면 계획서만이 아니라 항목별 증빙서류까지 함께 냅니다.
두 장의 숫자가 각각 증빙으로 받쳐져야 한다는 뜻입니다.
많이들 헷갈리시는 대목입니다.
원칙은 지분 비율입니다. 5:5 공동명의라면 각자 5억씩 자금을 댄 것으로 계획서를 구성합니다.
문제는 현실이 잘 안 맞는다는 점입니다. 남편에게 현금 7억이 있고 아내에게 2억이 있는데 지분은 5:5로 하고 싶은 경우죠.
이때 차이 나는 3억은 부부 간 증여로 정리하는 것이 정석입니다. 남편이 아내에게 3억을 증여하고, 아내가 그 자금으로 자기 지분을 취득하는 그림입니다.
배우자에게 증여받은 재산은 10년 합산 6억까지 증여재산공제가 됩니다. (상증법 §53)
한도 안이라 증여세가 나오지 않더라도 신고는 해두시는 편이 좋습니다. 계획서에 "증여"라고 적어놓고 신고서가 없으면 증빙 칸이 비어 버립니다.
가장 자주 나오는 질문입니다.
원칙적으로 대출 차주와 계획서 기재가 일치해야 합니다.
아내가 주택담보대출 6억을 단독으로 받았는데 계획서에는 남편 3억·아내 3억으로 나눠 적었다고 해보죠. 남편 계획서에는 남편이 받지 않은 대출이 적히는 셈입니다.
이 상태로는 소명 요구가 왔을 때 설명이 길어집니다. 자칫 차용이나 증여로 다시 해석될 여지도 생깁니다.
현실적인 정리 방법은 두 가지입니다.
① 실제 차주에게 대출 전액을 적고, 상대방 지분은 예금·증여 등 다른 자금으로 채운다
② 애초에 공동차주로 대출을 설계해 부담 비율을 지분에 맞춘다
부부 모두 소득이 있다면 ②가 훨씬 깔끔합니다. 대출 상담 때 "공동차주로 되나요"를 먼저 물어보세요.
명의와 대출 구조가 어긋나면 뒤에 붙는 서류가 계속 늘어납니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 채팅상담으로 구조를 한 번 짚어 보시는 게 좋습니다.
지금 사는 전세의 보증금을 매수 자금으로 쓰는 경우입니다.
보증금 반환금은 그 임대차계약의 임차인에게 귀속됩니다. 아내 명의 전세계약에서 나온 돈이라면 원칙적으로 아내의 자금입니다.
이 돈의 일부를 남편 지분에 쓰려면 역시 부부 간 증여로 한 번 정리하고 가는 편이 안전합니다.
아무 처리 없이 반씩 나눠 적으면 임대차계약서상 명의와 계획서가 어긋납니다.
서류 한 장으로 끝날 일이 소명 서류 여러 장이 됩니다.
아닙니다. 자금 비율에 맞춰 8:2, 7:3으로 잡는 것도 얼마든지 가능합니다.
부부가 5:5를 선호하는 데는 이유가 있습니다. 종합부동산세는 사람별로 계산하므로 지분을 나누면 각자 공제를 받습니다. 나중에 팔 때 양도소득세도 사람별로 계산되어 누진세율 구간이 갈라집니다.
반면 취득세는 지분과 무관합니다. 세율은 1세대가 가진 주택 수로 판단하므로, 부부가 나눠 가진다고 낮아지지 않습니다.
정리하면 이렇습니다. 지분을 나누면 보유·양도 단계에서 유리해질 여지가 있지만, 그 대가로 자금을 맞추는 일이 생깁니다.
자금이 한쪽에 크게 쏠려 있다면 어떨까요. 억지로 5:5를 만드느라 증여를 끼워 넣는 것보다, 지분을 자금대로 잡는 편이 나을 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간과 향후 매도 계획이 정합니다.
차이 나는 금액을 증여로 메우기로 했다면, 순서를 지키는 것이 절반입니다.
- 잔금일 전에 증여자 계좌에서 수증자 계좌로 이체
- 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 증여세 신고
- 그 계좌에서 매도인에게 잔금 이체
- 세 단계의 이체확인증과 신고서를 함께 보관
가장 많이 어긋나는 지점이 3번입니다.
아내에게 증여해놓고 정작 잔금은 남편 계좌에서 나가면, 그 증여가 무엇을 위한 것이었는지 설명이 끊깁니다.
돈이 들어간 계좌에서 나가야 선이 이어집니다.
자주 받는 질문입니다.
이상적으로는 각자 지분만큼 각자 계좌에서 나가는 것입니다. 다만 계약 현장에서 한 명이 몰아서 보내는 경우가 훨씬 많죠.
한쪽이 먼저 보냈다면, 나머지 한쪽이 자기 몫을 그 계좌로 정산해두시면 됩니다.
이체할 때 "계약금 분담분"처럼 적요를 남기시고요.
이 한 줄이 나중에 "그 돈은 누구 돈이었나"라는 질문을 통째로 지웁니다.
| 체크포인트 | 확인 내용 |
|---|
| 계획서 부수 | 매수인 각자 1부 |
| 금액 합계 | 두 장 합산 = 매매가 |
| 지분 차이 | 증여 또는 차용으로 이전 처리 |
| 대출 기재 | 실제 차주 명의에 맞게 |
| 보증금 귀속 | 임차인 명의 기준 |
| 증빙서류 | 규제지역·토허구역이면 항목별 첨부 |
순서만 바꿔도 됩니다
증여와 신고를 먼저 끝낸 뒤 그 계좌에서 잔금을 보냅니다
절차 안내
계약 전에 구조부터 잡으세요
공동명의 계획서에서 가장 흔한 실수를 하나만 꼽자면 이겁니다.
"어차피 부부 돈은 한 주머니지"라는 생각으로 금액을 임의로 나누는 것.
세법에서 부부는 엄연히 별개의 납세자입니다. 한쪽 통장에서 다른 쪽으로 돈이 넘어가는 순간, 그게 증여인지 차용인지 정리가 되어 있어야 합니다.
저는 이 지점에서 서류가 눈덩이처럼 불어나는 경우를 자주 봅니다. 구조를 먼저 잡고 계약을 하면, 계획서는 그 구조를 옮겨 적는 일에 가까워집니다.
순서만 바꿔도 훨씬 수월해집니다.
🏷️ #자금조달계획서 #증여재산공제 #부부공동명의 #내집마련 #공동차주 #자금출처소명
📎 참고 자료
⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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