양도소득세신고대행-양도소득세

1세대 1주택 비과세는 어떤 요건을 갖추어야 할까?

오양욱 세무사

26.08.27 15:59

440

0 0 공유하기

안녕하세요

1. 1세대 1주택 비과세란 무엇일까?

2. 보유기간의 계산

3. 거주요건

4. 양도소득세 면제(12억 원 이하)

오늘은 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세 규정에 대해 알아보겠습니다. 양도소득세 규정 중 가장 널리 알려져 있는 기본적인 규정이며, 12억 이하의 주택을 양도할 경우에는 양도세를 전액 면제해주는 효과가 있는 정말 강력한 세제혜택입니다.

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것(취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것)을 말한다. 즉, ①1세대가 ②1주택을 ③2년 이상 보유(취득당시 조정대상 지역일 경우 거주요건 필요) 조건을 갖추어 양도해야 합니다. 위 세가지 조건의 판단 기준일은 양도일 현재이며 "양도일"은 일반적으로 "잔금을 지급한 때"입니다. 1세대 및 1주택의 개념에 대해서는 이전 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.

비과세를 적용받기 위해서는 주택을 2년 이상 보유하여야 합니다. 이때, 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 예를 들어, 비조정대상지역에서 2025년 1월 1일 A아파트의 잔금을 지급하고 취득하였을 경우 취득일은 2025년 1월 1일입니다. 이 날로부터 보유기간 2년을 계산해보면 2026년 12월 31일이 되며, 이 날을 잔금일로하여 A아파트를 매도할 경우 보유기간 2년 요건을 충족한 것이 됩니다.

조정대상지역에서 주택을 취득하는 경우, 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 2년 이상 보유요건뿐만 아니라 2년 이상 거주요건도 충족해야 합니다. 특히 10·15 대책에 따라 2025년 10월 16일부터 서울 전 지역과 경기 일부 지역이 조정대상지역으로 지정되면서, 해당 지역에서 주택을 취득하는 경우 비과세 적용을 위해 2년 거주요건을 함께 확인해야 합니다.

1세대 1주택 비과세 규정을 적용받아 양도할 경우 양도가액이 12억 이하일 경우 납부할 양도소득세는 없습니다. A주택을 12억 원에 양도하였을때, 비과세를 적용받는 경우와 적용받지 못하는 경우 세액차이의 예시를 보여드리면 다음과 같습니다.

양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 전체 양도차익에 대해 비과세가 적용되는 것이 아니라, 비과세되는 양도차익과 과세되는 양도차익을 나누어 계산합니다.

• 양도가액: 12억 원
• 취득가액: 8억 원
• 보유기간 및 거주기간: 2년

댓글총 0건 댓글 쓰기

0 / 1000

취소 등록하기

프라임택스 오양욱세무사입니다.



 

 

또한 2026년 7월 1일부터는 동탄·기흥·구리 지역까지 조정대상지역이 확대 적용되었습니다. 따라서 조정대상지역에 해당하는 지역에서 주택을 취득한 경우에는 취득 당시 조정대상지역 여부와 2년 거주요건 충족 여부를 반드시 확인할 필요가 있습니다.



 

 

□ 사실관계

※ 1세대 1주택 요건을 충족(백 만 단위 미만 만절사)

 

 

 

 

예를 들어, 총 양도차익이 5억 원이고 양도가액이 20억 원인 경우 과세대상 양도차익은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

 

5. 관련법령

추가적으로 궁금하신 내용이나 세무상담을 희망하시는 분들은 아래 명함으로 연락주시면 됩니다.