1+1으로 준공된 신축주택 양도 시 구주택의 취득가액은 어떻게 계산할까?

안녕하세요

프라임택스 오양욱 세무사입니다.

오늘은 재개발·재건축 현장에서 많은 분이 궁금해하시는 "1+1으로 준공된 신축주택 양도 시 구주택의 취득가액 안분 방법"에 대해 정리해 드리고자 합니다. 원조합원이냐 승계조합원이냐에 따라 계산 방식이 완전히 달라지므로 본인의 상황에 맞는 내용을 꼭 확인해 보시기 바랍니다.



1. 원조합원 vs 승계조합원: 취득가액 산정 방식이 다른 이유

재건축·재개발 사업에서 관리처분계획인가일 전부터 주택을 소유해 온 원조합원과, 관리처분계획인가일 이후 입주권 상태에서 매수한 승계조합원은 세법상 취득 시점과 자산의 성격이 다르게 취급됩니다. 따라서 1+1으로 두 채의 신축 주택을 받았을 때 종전 주택(구주택)의 취득가액을 각각의 주택에 배분하는 기준도 다를 수밖에 없습니다.

→ 원조합원은 관리처분계획인가일 전부터 주택을 보유해 온 조합원을 의미하고 승계조합원은 인가일 이후에 입주권을 취득하여 처음부터 주택이 아닌 '권리'를 매수한 조합원을 의미합니다.

2. 원조합원이 1+1 분양을 받은 경우, 구주택의 취득가액은 조합원 분양계약서상 권리가액(평가액)이 배정된 방식에 따라 안분합니다.

"기획재정부 재산세제과-627 (2023.05.02)"

원조합원의 경우 기존의 1주택이 관리처분계획인가를 거쳐 입주권(1+1)이 되고, 이후 준공이 되어 2주택으로 변하더라도 이 두 채 모두 멸실된 기존 주택과 하나의 연속된 주택으로 봅니다. 따라서 종전 주택의 취득가액을 안분할 때나 보유기간을 계산할 때 기존 주택의 기록을 바탕으로 안분하게 됩니다.



① B주택(큰 집)의 취득가액 계산

조합이 내 권리가액 5.7억 중 5.5억을 B주택 분양가와 먼저 상계했다고 가정합니다.

- 계산식: 구주택 취득가(2억) × (B주택에 배정된 권리가액 5.5억 / 전체 권리가액 5.7억)

- 결과: 약 1억 9,300만 원이 B주택의 구주택 취득가액이 됩니다.

② C주택(작은 집)의 취득가액 계산

남은 권리가액 0.2억(5.7억 - 5.5억)이 C주택에 배정되고, 모자란 4.8억은 추가분담금으로 냈다고 가정합니다.

- 계산식: [구주택 취득가(2억) × (C주택에 배정된 권리가액 0.2억 / 전체 권리가액 5.7억)] + 실제 납부한 추가분담금(4.8억)

- 결과: 약 700만 원 + 4.8억 원 = 4.87억 원이 C주택의 전체 취득가액이 됩니다.

공급계약서상 권리가액이 한 채에 집중 배정되었다면, 다른 한 채(C주택)의 양도차익을 계산할 때 공제받을 수 있는 '구주택 가격'은 매우 적어질 수 있습니다. 대신 그만큼 추가분담금이 취득가액의 대부분을 차지하게 됩니다.





3. 승계조합원이 1+1 분양을 받은 경우, 구주택의 취득가액은 분양가 비율대로 안분합니다.

"사전법규재산2024-36(2025.04.03)"

원조합원은 '권리가액'이 배정된 방식을 따르지만, 승계조합원은 처음부터 두 채를 받을 수 있는 '권리'를 통째로 산 것으로 봅니다. 따라서 입주권을 살 때 들어간 돈(프리미엄 포함)과 그 이후에 납부한 분양대금의 합계액을 각 주택의 분양가(조합원 분양가) 비율로 나누는 것이 합리적이라고 판단하고 있습니다.





[계산 방법]

만약 B주택의 분양가가 4억 원이고, C주택의 분양가가 3억 원이라고 가정한다면(총 분양가 7억)

①B주택의 취득가액: 6.93억 × (4억 / 7억) = 약 3.96억 원

②C주택의 취득가액: 6.93억 × (3억 / 7억) = 약 2.97억 원

즉, 승계조합원이 쓴 모든 비용(총 투자금)을 새 아파트의 정가(분양가) 비율에 맞춰 각각의 취득가액으로 인정해 주겠다는 뜻입니다.





4. 1+1입주권으로 신축주택 2채를 취득할 경우 장기보유 특별공제 적용은 어떻게 할까?

재개발·재건축으로 1주택이 새로운 2주택(1+1)이 되었을 때, 각각의 주택을 언제부터 보유한 것으로 보아 장기보유특별 공제를 적용할까요? 종전 주택의 평가액(권리가액) 범위 내에서 취득한 주택을 양도할 때, 구주택의 보유 및 거주기간을 신축 주택과 합산(통산)하여 계산한다고 명시하고 있습니다.





이때 B주택의 보유 및 거주기간은?

① 보유기간: 2000년(구주택 취득일)부터 2023년(신축 B주택 양도일)까지 전체 기간을 인정합니다.

② 거주기간: 구주택 A에서 실제 살았던 기간 + 신축 B주택에서 산 기간을 모두 통산하여 계산합니다.

5. 승계조합원의 신축아파트 취득시기 판단, 임시사용승인일을 확인해야 하는 이유

입주권을 승계취득하고 신축 아파트를 취득하였을 경우 취득시기 판단으로 장기보유특별공제가 달라질 수 있습니다. 승계조합원이 신축아파트를 취득할 경우 자기가 건설한 건축물로 보기 때문에 신축아파트의 사용승인일(사용승인서 교부일)이 취득시기가 됩니다.(단, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용, 임시사용승인을 받은 경우에는 사실상 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날임)

건축물대장상 기재된 사용승인일 이전에 임시사용승인을 받은 경우라면, 실질적인 취득시기를 1년 앞당길 수 있는 여지가 생깁니다. 그 결과, 장기보유특별공제 적용 기간이 1년 늘어나고 공제율이 상승하는 만큼 양도세 절감 효과가 발생합니다. (사당 롯데캐슬 골든포레, 장위 자이 레디언트, 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크 등)



긴글 읽어주셔서 감사합니다. 추가적으로 궁금하신 내용이나 세무상담을 희망하시는 분들은 아래의 명함으로 연락주시면 됩니다.

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