자금조달계획서 완전정복 (2) — 부모님 차용, 이자 안 내면 증여세 나옵니다

자금조달계획서에서 차입금 칸을 쓰시는 분이 정말 많습니다. 부모님께 3억, 5억을 빌려 집을 사고 나중에 갚겠다는 계획이죠.

문제는 이 칸이 과세관청 입장에서 가장 먼저 들여다보는 자리라는 점입니다.

가족 사이의 돈은 출발점부터 다릅니다.

세법은 자력으로 재산을 취득했다고 보기 어려운 경우 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정합니다. (상증법 §45①)

추정이라는 말이 중요합니다. 과세관청이 증여라고 입증하는 구조가 아니라, 납세자가 증여가 아니라고 소명하는 구조라는 뜻입니다.

그래서 "빌렸다"는 말만으로는 부족합니다. 빌린 흔적이 남아 있어야 합니다.

차용증(금전소비대차계약서)에는 다음이 들어가야 합니다.

• 차용 금액과 차용일
• 이자율
• 상환 방법과 상환 기한
• 채권자·채무자 서명 또는 날인

공증까지 받으면 좋지만, 공증이 없어도 이자가 실제로 오갔다면 인정되는 경우가 많습니다. 반대로 공증을 받아뒀어도 이자 이체 내역이 없으면 차용으로 보기 어렵습니다.

"이자는 나중에 한꺼번에 드릴게요"는 위험합니다. 매월 정기적으로 이체 기록을 남기는 것이 핵심입니다.

가족 차용은 계약 시점의 서류가 전부입니다. 나중에 소급해서 만든 차용증은 힘을 쓰지 못합니다. 실행 전에 채팅상담으로 형식부터 확인해 두시기 바랍니다.

"2억 얼마까지는 무이자로 빌려도 된다"는 이야기를 들으신 분이 많습니다.

정확히 말씀드리면, 세법은 무이자 차용을 허용하는 것이 아닙니다.

적정이자율보다 낮게 빌리면 그 차액을 증여로 보아 과세하는 것이 원칙입니다. (상증법 §41의4)

다만 그 이익이 기준금액인 연 1천만원 미만이면 과세하지 않을 뿐입니다. (상증령 §31의4②)

2026년 기준 적정이자율은 연 4.6%입니다. 상증세법 시행규칙이 법인세법 시행규칙의 당좌대출이자율을 그대로 가져다 쓰는 구조입니다.

1천만원을 4.6%로 나누면 약 2억 1,700만원. 이 금액 이하라면 이자를 주고받지 않아도 증여세 문제가 생기지 않을 수 있다는 계산이 여기서 나옵니다.

소액을 봐주는 규정이지, 무이자를 인정해주는 조항이 아닙니다.

기준금액 규정은 차용이라는 사실이 인정된 뒤에 적용됩니다.

이자를 주고받은 흔적이 없고 원금 상환도 이뤄지지 않으면, 과세관청은 차용 자체를 부인할 수 있습니다.

그러면 이자 차액이 아니라 원금 전액이 증여로 넘어갑니다. 2억을 무이자로 빌렸다면 이자 상당액 몇백만원이 아니라 2억이 과세 대상이 되는 겁니다.

그래서 금액이 기준선 아래라도 차용증은 쓰고, 상환 계획은 세워두시는 게 맞습니다.

1억을 연 4.6%로 빌렸다면 연간 이자는 460만원. 12로 나누면 월 약 38만원입니다.

이 금액을 매월 부모님 계좌로 이체합니다. 자동이체를 걸어두면 흔적이 저절로 남습니다.

받으신 부모님은 그 이자를 이자소득으로 신고하셔야 합니다. 비영업대금의 이익에 해당해 원천징수 문제가 따라붙는 구간이라, 금액이 크면 이 부분도 함께 정리해두세요.

많은 분이 이런 순서로 자금을 굴립니다. 부모님 차용 → 기존 대출 상환 → 매도 잔금 입금 → 매수 잔금 납부.

이 흐름이 계획서 항목과 연결되지 않으면 소명 단계에서 설명할 것이 늘어납니다.

각 단계의 이체 내역이 계획서의 어느 칸에 대응하는지, 미리 한 줄씩 붙여두세요.

여기서 한 가지를 더 짚고 가야 합니다.

차용으로 인정받으려면 빌린 사람이 자기 힘으로 갚을 수 있어야 합니다.

소득이 거의 없는 자녀가 5억을 빌렸다고 하면, 과세관청은 이 질문부터 합니다. "이 돈을 무슨 수로 갚나요?"

갚을 재원이 결국 또 부모 돈이라면 차용이 아니라 증여를 미뤄둔 것에 가깝습니다. 나중에 원금을 갚는 시점에 그 상환자금의 출처를 다시 묻게 됩니다.

그래서 차용 금액은 본인 소득으로 감당 가능한 범위에서 잡는 것이 원칙입니다.

차용증에 "5년 뒤 원금 일괄 상환"이라고만 적어두는 경우가 많습니다.

그 자체가 잘못은 아닙니다. 다만 5년 동안 아무 움직임이 없으면, 그 사이에는 차용이라는 증거가 이자 이체 내역 하나뿐입니다.

가능하면 원금도 일부씩 갚는 일정으로 잡아두세요. 매년 조금씩이라도 원금이 줄어드는 기록이 남으면, 차용이라는 사실이 서류가 아니라 흐름으로 증명됩니다.

그리고 약정한 대로 실제로 갚으셔야 합니다. 차용증에 적힌 일정과 통장이 어긋나는 순간, 그 차용증은 힘을 잃습니다.

자녀가 이자를 보내면 그 돈은 부모님의 이자소득이 됩니다.

금융회사를 통하지 않은 개인 간 대여의 이자는 비영업대금의 이익으로 분류되고, 원천징수 문제가 따라붙습니다.

금액이 크면 부모님의 금융소득 종합과세 여부까지 함께 봐야 합니다. 차용 규모가 크다면 이 부분도 처음부터 함께 설계하시는 편이 낫습니다.

"이자만 보내면 끝"이 아니라는 점만 기억해두세요.

부모가 아닌 지인이나 혼인신고 전 예비 배우자에게 빌리는 경우도 있습니다.

혼인신고 전이라면 법적 배우자가 아닙니다. 배우자 증여공제 6억은 적용되지 않습니다.

따라서 차용으로 처리하고, 차용증과 이자 요건을 똑같이 갖춰야 합니다. 지인 차입도 마찬가지입니다.

토허구역에서는 계약 전에 허가를 먼저 받습니다. 이때 허가신청서와 함께 「토지취득자금 조달계획서」를 냅니다.

허가가 나면 계약을 체결하고 30일 이내에 거래신고를 합니다. 이때 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」를 증빙서류와 함께 다시 냅니다.

1단계에서는 차용증이 아직 없을 수 있습니다. 차용 예정으로 적어두고, 2단계에서 실제 차용증과 이자 이체 내역을 붙이면 됩니다.

두 번 낸 내용이 크게 달라졌다면 그 사유를 함께 적습니다.

한마디만 더 하고 갈게요

실무에서 가장 많이 보는 그림이 있습니다.

차용증 없이 부모님 통장에서 자녀 통장으로 큰돈이 넘어간 다음, 계획서에는 "차용"이라고 적어두는 경우.

이건 소명 요구가 왔을 때 대단히 불리한 자리입니다. 차용이라고 주장하려면 계약 당시의 차용증이 있어야 하고, 이자가 오간 기록이 있어야 합니다.

계약 전에 10분만 들여 차용증 한 장 쓰고 이자 자동이체를 걸어두시면 됩니다. 그 10분이 나중에 몇 달을 아껴줍니다.

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📎 참고 자료

⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.