혼인합가 비과세 특례 핵심정리

안녕하세요.

프라임택스 오양욱 세무사입니다.

각각 1주택을 보유하고 있던 자들 간에 결혼을 하게 되면, 일시적으로 1세대 2주택 상태가 되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이에 따라 세법에서는 혼인으로 인해 불가피하게 발생한 1세대 2주택에 대해 일정 기간 내에 먼저 양도하는 주택의 경우, 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하도록 특례를 두고 있습니다. 오늘은 혼인합가 비과세 특례의 일반적인 내용과 함께, 실무에서 종종 질문을 받는 혼인합가 후 주택을 추가로 취득할 경우 비과세가 적용되는 케이스 등에 대해 정리해 보겠습니다.



1. 혼인합가 비과세 요건

혼인합가 비과세 특례를 적용받기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다.

• 1주택 보유자와 1주택 보유자가 혼인하였을 것(무주택 동거봉양 포함)
• 먼저 양도하는 기존주택은 혼인한 날로부터 10년 이내 양도할 것
• 양도하는 주택이 비과세 요건을 갖출 것



혼인합가 특례에서 혼인은 "법률혼"을 말하며, 혼인한 날은 가족관계등록법에 따라 "관할 지방관서에 혼인 신고한 날"을 의미합니다.



2. 혼인합가 비과세 특례, 분양권도 해당될까?

혼인합가 특례는 1주택 보유자 + 1주택 보유자뿐만 아니라 1주택 보유자 + 1분양권 보유자의 경우에도 적용이 가능합니다.

즉, 혼인 당시 한 사람은 주택을 다른 한 사람은 분양권을 보유하고 있더라도 혼인한 날로부터 10년 이내에 주택(또는 분양권으로 취득한 주택)을 처분하면 요건 충족 시 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

다만, 1주택 보유자 + 1분양권 보유자가 혼인합가하여 1분양권을 양도(분양권 상태로 매도)할 경우 비과세 적용은 되지 않음에 유의해야합니다.

혼인합가 특례의 비과세 대상은 주택이며 1분양권에 대해 비과세를 적용 받기 위해서는 분양권으로 신규주택을 취득한 후 그 신규주택을 2년 이상 보유(취득당시 조정대상지역일 경우 2년 거주)하고 비과세 요건을 갖추어 혼인한 날로부터 10년 이내에 매도한다면 비과세 적용이 가능합니다.





3. 혼인합가로 2주택이 되고 추가로 1주택을 취득할 경우

혼인합가 특례와 일시적 2주택 비과세 특례를 중첩 적용할 경우 혼인합가 후 1주택을 추가 취득함으로써 일시적으로 3주택이 되어도 종전주택(혼인 전 보유주택) 양도시 비과세 가능합니다. 이때, 비과세를 적용받기 위해서는 아래 요건을 모두 충족해야 합니다.

• 혼인한 날로부터 10년 이내
• 신규 주택 취득일로부터 3년 이내
• 혼인 전에 보유하던 주택을 양도(양도하는 주택이 비과세 요건을 갖출 것)



4. 일시적 2주택자와 1주택자가 혼인하는 경우

일시적 2주택자와 1주택자가 혼인하여 혼인합가 당시 3주택이 되는 경우 일시적 2주택과 혼인합가 비과세 특례는 중첩하여 적용받을 수 없습니다.

혼인합가 비과세 특례를 적용 요건인 "1주택자가 1주택자와 혼인함으로써 2주택을 보유하게 되는 경우"는 양도일이 아닌 혼인합가 당시 주택 수를 기준으로 하는 것으로 기획재정부 해석이 나옴에 따라 종전 [양도소득세 집행기준 89-155-26]에서도 삭제되었습니다.





동일한 논리로 일시적 2주택자와 일시적 2주택자 간 혼인으로 4주택 이상이 되는 경우 역시 혼인합가 특례 적용은 어려우며 이러한 해석은 양도소득세 집행기준에서도 명확히 규정되어 있습니다.



5. 혼인합가 후 배우자에게 분양권을 증여해도 혼인합가 특례 적용이 가능할까?

최근 청약에 당첨된 지인이 상담을 요청해 왔습니다.

예비남편은 이미 1주택을 보유하고 있고, 본인은 철산역 자이 분양권을 보유한 상태에서, 향후 분양권을 공동명의로 할지 여부를 고민하고 있다는 내용이었습니다.

구체적으로는, 분양권 일부 지분을 예비남편에게 증여(공동명의 전환) 하더라도 추후 예비남편이 보유 중인 주택을 양도할 때 혼인합가 특례에 따른 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한지에 대한 질문이었습니다.

먼저 전제가 되는 사항부터 짚어보면, 1주택 보유자와 1분양권 보유자가 혼인으로 세대를 합가한 경우에도 혼인합가 비과세 특례 적용이 가능하다는 점은 이미 실무상 명확히 정리되어 있습니다.

그렇다면 여기서 한 단계 더 나아가, 혼인합가 이후에 분양권을 배우자에게 증여하여 공동명의로 전환하는 경우에도 혼인합가 비과세 특례 적용이 가능할지가 핵심 쟁점이 됩니다.

결론부터 말씀드리면, 혼인합가 비과세 특례 적용은 가능합니다.

혼인신고를 통해 동일세대가 형성된 이후, 동일세대 내에서 분양권 일부 지분을 증여하더라도 세대 기준으로 보았을 때 보유 자산의 구성은 여전히 ‘1주택 + 1분양권’ 상태를 유지하게 됩니다.

즉, 분양권의 명의 형태(단독 → 공동)가 변경되더라도 세대 전체의 주택 보유 수가 증가하는 것은 아니므로

혼인합가 비과세 특례 적용 요건을 충족하는 데에는 영향을 미치지 않습니다.

다만, 실제 적용 시에는 분양권 취득 시기, 주택 양도 시점, 조정대상지역 여부 및 거주요건 등 추가적으로 검토해야 할 요소들이 존재하므로 공동명의 전 사전 검토를 통해 리스크를 점검하는 것이 바람직합니다.



긴글 읽어주셔서 감사합니다. 추가적으로 궁금하신 내용이나 세무상담을 희망하시는 분들은 사항은 댓글 또는 아래 명함의 메일주소로 연락주시면 됩니다.