자금조달계획서, 돈 어디서 났는지만 적으면 끝일까요?
자금조달계획서는 출처를 적는 서류이기 전에, 내 돈을 어느 칸에 넣을지 정하는 서류입니다.
집 계약을 마치고 자금조달계획서를 처음 받아 보면 대부분 이렇게 생각하시는데요. "돈 어디서 났는지만 적으면 되는 거 아닌가요?"
출처를 적는 것까지는 맞습니다. 그런데 이 서류는 시·군·구청에 내는 부동산 거래신고 서류입니다. 동시에 나중에 국세청이 '이 집 살 돈이 어디서 났는지' 확인하는 자금출처 검토의 출발점이 됩니다.
규제지역이면 금액과 관계없이, 그 밖은 6억원 이상 주택이면 냅니다 (2026년 기준).
투기과열지구나 토지거래허가구역이면 증빙서류도 함께 냅니다.
자금조달계획서 서식은 돈의 종류별로 칸이 나뉘어 있습니다. 그래서 어느 칸에 적었는지가 몇 년 뒤까지 따라옵니다.
자금조달계획서는 칸마다 따라오는 질문이 다릅니다
계획서는 크게 자기자금과 차입금 두 갈래로 나뉩니다.
자기자금 칸에 적은 돈은 전부 출처를 대야 합니다. 예금이면 잔액증명서, 주식이면 매도내역, 살던 집을 판 돈이면 그 매매계약서처럼 객관적인 서류가 있어야 합니다. 서류 없이 "통장에 원래 있던 돈"이라고 말로만 설명하면 통하기 어렵습니다.
같은 자기자금이라도 증여·상속 칸은 따로 봅니다. 여기 적은 금액은 증여세 신고서로 받쳐야 합니다. 서식에 신고 여부를 표시하는 칸까지 있어서, 신고를 안 했다면 계획서에서 바로 드러납니다.
차입금 칸에 부모님께 빌린 돈을 적었다면, 그 돈이 정말 빌린 돈인지가 따라옵니다. 차용증과 이자·원금이 오간 통장 기록이 있어야 증여가 아니라 차입으로 인정받을 수 있습니다.
전세를 끼고 사면서 임대보증금을 적었다면 끝난 게 아닙니다. 가령 보증금 2억원을 끼고 샀다면, 몇 년 뒤 그 2억원을 세입자에게 돌려줄 때 그 돈을 어디서 마련했는지가 다시 검토됩니다. 부모님이 대신 돌려주시면 그때 증여로 볼 수 있습니다.
제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정) ① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.
(상증법 §45①)
칸마다 받쳐 줄 서류가 없으면 그 금액은 증여로 추정될 수 있다는 뜻입니다.
지금 계약서를 쓰셨다면 가진 돈을 한 줄씩 적고, 옆에 칸 이름을 붙여 보세요. 통장에 있는 돈인지, 누군가에게 증여받을 돈인지, 빌릴 돈인지, 세입자 보증금인지. 칸 이름이 선뜻 안 붙는 돈이 있다면, 나중에 질문을 받는 것도 그 돈입니다.
자금조달계획서의 칸은 잔금 날 통장과 맞아야 합니다
계획서는 계약일부터 30일 안에 냅니다.
그러니 잔금 때 받을 대출이나 부모님께 받을 돈처럼 아직 들어오지 않은 돈을 미리 적게 되죠.
그래서 계획서를 낸 뒤가 더 중요합니다. 잔금 날 실제 돈의 흐름이 계획서에 적은 칸과 맞아야 하기 때문입니다.
가령 계획서에는 부모님께 빌린 돈 1억원이라고 적었는데, 잔금 날 부모님 계좌에서 매도인에게 바로 돈이 갔다고 해 볼까요? 내가 빌려서 낸 돈이 아니라 부모님이 대신 내 준 돈으로 보일 수 있습니다. 소명 요청이 오면 계획서의 숫자와 실제 계좌 흐름을 나란히 놓고 보기 때문입니다.
증여로 적었다면 잔금 전에 부모님 계좌에서 내 계좌로 먼저 옮기고, 그 내 계좌에서 잔금을 보내는 편이 깔끔합니다. 계획서에 '내가 받은 돈'으로 적었으니, 돈도 내 계좌를 거쳐 나가야 적은 칸과 흐름이 맞기 때문입니다. 증여세 신고는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 마칩니다.
어느 칸에 적을지 애매한 돈이 하나라도 있다면, 제출 전에 채팅상담으로 칸 배치만 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
한마디만 더 하고 갈게요
자금조달계획서는 몇 년 뒤의 자금출처 질문을 미리 답해 두는 서류라고 생각하시면 편합니다.
내기 전이라면 칸은 얼마든지 다시 잡을 수 있습니다. 낸 뒤에 달라진 돈은 왜 달라졌는지까지 설명해야 합니다.
확인이 필요하시면 매매계약서와 계약금을 낸 통장 거래내역, 그리고 잔금 때 들어올 돈의 목록만 챙겨 주세요.
칸 배치는 그 세 가지로 대부분 잡힙니다.
⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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