경우에 따라 다릅니다. 조정대상지역 집을 가진 채 8월 4일 이후 조정대상지역 집을 새로 산 분은, 10월 1일부터 처분기한이 2년으로 줄었습니다. 그 밖의 경우는 지금도 3년입니다.
"우리 동네는 2년이라던데요, 아니 3년이라던데요."
일시적 2주택 처분기한은 몇 번 바뀌어서 옛 정보와 지금 기준이 섞여 돌아다니는데요.
여기에 2026년 10월 1일 시행령 개정까지 겹치면서 다시 헷갈리기 시작했습니다.
기본 구조부터 보고, 이번 개정이 어디를 바꿨는지 이어서 보겠습니다.
일시적 2주택 특례는 집을 갈아타는 동안 잠깐 2주택이 된 분을 1주택자로 보고, 종전주택을 팔 때 양도소득세 비과세를 적용하는 제도입니다.
제155조(1세대1주택의 특례) ① … 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 … 에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. …
- 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[…]하는 경우: 2년
- 제1호 외의 경우: 3년
(소득령 §155①, 2026.10.1. 시행)
요건은 두 개가 한 묶음입니다. 종전주택을 사고 1년이 지난 뒤 새 집을 사야 하고, 새 집을 산 날부터 정해진 기한 안에 종전주택을 팔아야 합니다. 그 기한이 두 집 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖에는 3년입니다. 종전주택을 사자마자 곧바로 새 집을 사면 앞의 요건에서 걸립니다.
조정대상지역은 집값이 과열됐다고 보아 정부가 지정하는 부동산 규제지역입니다. 서울은 25개 구 전체가 여기에 들어갑니다. 예전에는 이 지역 안에서 갈아타면 처분기한이 2년, 1년으로 더 짧았습니다. 그러다 2023년 개정으로 지역과 관계없이 3년으로 통일됐는데, 2026년 10월 1일부터 조정대상지역끼리는 다시 2년이 됐습니다. 그래서 "우리 동네는 2년"이라는 말은 옛 기준일 수도, 이번 개정일 수도 있습니다.
이렇게 1주택으로 인정받으면 양도가액 12억원까지는 양도소득세 비과세 대상에 해당하고, 넘는 부분만 과세됩니다.
다만 처분기한만 지킨다고 끝이 아닙니다. 종전주택 자체도 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주까지 채워야 합니다. 거주요건은 파는 날이 아니라 산 날 기준으로 보기 때문에, 그 뒤 조정대상지역에서 풀렸어도 2년 거주요건은 그대로 남습니다.
주택 수도 따로 챙기셔야 합니다. 사람이 사는 주거용 오피스텔이나 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권도 주택 수에 들어갑니다. 이걸 빼고 셌다가 실제로는 3주택이었다면, 일시적 2주택 특례 자체가 적용되지 않을 수 있습니다.
정부가 8월 3일 세제개편안에서 예고한 대로 이 3년에 단서가 붙었습니다. 2026년 9월 30일 시행령이 공포됐고, 10월 1일부터 시행 중입니다. 세제개편안 중 법률 사항은 아직 국회를 거쳐야 하지만, 이 처분기한은 시행령 사항이라 국회 통과 없이 확정됐습니다.
대상은 조정대상지역 종전주택을 가진 채 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우입니다. 이때는 신규주택 취득일부터 2년 안에 종전주택을 팔아야 합니다.
적용 대상은 2026년 8월 4일 이후 새 집을 산 분 가운데 10월 1일 이후 종전주택을 파는 분입니다. 사는 날과 파는 날은 계약일이 아니라 원칙적으로 잔금일 기준입니다. 8월 3일까지 잔금을 치른 분은 처음부터 대상이 아니고요.
헷갈리는 건 잔금이 8월 4일 이후인 경우입니다. 이때도 8월 3일까지 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 서류로 확인되면, 종전 규정인 3년이 그대로 적용됩니다. 분양권처럼 주택을 취득할 수 있는 권리를 8월 3일까지 얻은 경우도 마찬가지입니다.
가령 조정대상지역에 A주택을 가진 분이 2026년 9월에 조정대상지역의 B주택을 샀다고 해 볼까요? 종전 규정대로라면 2029년 9월까지였던 A주택 처분기한이, 이제는 2028년 9월로 1년 당겨집니다. 이 기한을 넘겨 팔면 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 양도차익 전체에 양도소득세가 과세됩니다.
두 집 중 하나라도 조정대상지역이 아니면 지금처럼 3년입니다.
양도소득세 말고 다른 세금도 같은 날 함께 바뀌었습니다. 종합부동산세도 같은 조건이면 일시적 2주택을 1세대 1주택자로 봐주는 기간이 2년으로 줄었습니다. 8월 4일 이후 새 집을 산 분부터입니다.
취득세에도 새 집을 살 때 2주택 중과세율 대신 1주택 세율을 매기고, 정해진 기간 안에 종전주택을 팔게 하는 규정이 있는데요. 이 기간도 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년으로 줄었습니다. 8월 발표 때는 2027년 1월 1일부터라고 했지만, 확정된 시행령은 2026년 10월 1일 이후 새 집을 취득하는 분부터 적용합니다. 2026년 8월 26일까지 매매계약(분양계약 포함)을 맺고 계약금을 낸 경우는 종전대로 3년입니다.
갈아타기 중이시라면 양도소득세 기준으로 세 가지만 먼저 맞춰 보세요. 새 집 잔금일이 8월 4일 이후인지, 그날 두 집이 모두 조정대상지역이었는지를 먼저 봅니다. 둘 다 맞으면 2년 쪽인데, 계약금을 8월 3일 이전에 보냈다면 다시 3년으로 돌아옵니다.
세 가지 중 하나라도 경계에 걸린다면, 종전주택 매도 일정을 잡기 전에 채팅상담으로 한 번 확인해 보시기 바랍니다.
'3년이면 넉넉하지' 싶어 미룬 몇 달이, 이제는 기한을 넘기는 몇 달이 될 수 있습니다. 같은 갈아타기라도 어느 지역에서 어느 지역으로 가느냐에 따라 남은 시간이 달라지기 때문입니다.
확인이 필요하시면 두 집 등기부등본과 새 집 매매계약서, 계약금 이체 내역만 챙겨 주세요. 잔금일과 계약금 보낸 날, 이 두 날짜로 3년인지 2년인지부터 봅니다.
🏷️ #일시적2주택 #일시적2주택처분기한 #갈아타기 #1주택자양도세 #조정대상지역 #시행령개정
📎 참고 자료
⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
![[강서구 상속세 전문 세무사][마곡 증여세 전문 세무사] 상가빌딩 가족간 이전 증여 설명 (자연세무회계컨설](/resources/upload/knowhow/1793936264155Kc6Ftotwm21.png)
![[강서구 상속세 전문 세무사][마곡 증여세 전문 세무사] 상가빌딩 가족간 이전 증여 설명 (자연세무회계컨설](/resources/upload/semusa/R4GY2vnMbxBeeRy8VFvm.jpg)
