원래 갖고 있던 내 집을 먼저 팔 때, 상속주택이 주택 수에서 빠집니다.
부모님이 집을 남기고 떠나시면(세법에서는 이날을 상속개시일이라고 합니다), 내 집 한 채에 상속주택이 더해져 갑자기 2주택이 됩니다. 투기로 산 것도 아닌데 다주택자가 되는 거죠.
그래서 세법은 상속주택을 위한 특례를 따로 두었습니다. 다만 이 특례는 파는 순서를 따집니다.
제155조(1세대1주택의 특례) ② 상속받은 주택 … 과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 … 만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 … 은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
(소득령 §155②)
원래 갖고 있던 집, 즉 일반주택을 팔 때 상속주택을 없는 것으로 봐 줍니다. 일반주택이 2년 보유 같은 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 비과세 대상에 해당합니다. 양도가액 12억원까지가 비과세 범위이고, 넘는 부분은 과세됩니다 (2026년 기준).
가령 10년 전부터 살던 아파트가 있는 분이 2025년에 아버지 집을 상속받았다고 해 볼까요? 살던 아파트를 먼저 팔면 아버지 집은 없는 것으로 보고 1주택 비과세를 판정합니다.
순서를 바꾸면 어떻게 될까요? 아버지 집을 먼저 팔면 이 특례는 쓰이지 않고, 그 양도는 2주택 상태의 양도라 양도소득세를 내야 합니다. 순서 하나로 한 채 몫의 세금이 생기는 셈입니다.
여기서 가장 많이 놓치시는데요. 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유하던 집이어야 합니다.
무주택 상태에서 집을 상속받고, 그 뒤에 새로 산 집을 팔 때는 이 특례가 적용되지 않습니다.
돌아가시기 전 2년 안에 부모님께 증여받은 집도 일반주택에서 빠집니다.
또 상속 당시 부모님과 같은 세대였다면 원칙적으로 이 특례를 쓸 수 없습니다. 같은 세대였다면 원래부터 2주택을 가진 한 세대였던 셈이라, 상속으로 새로 2주택이 된 것이 아니기 때문입니다. 다만 60세 이상 부모님을 모시려고 세대를 합친 경우에는, 합치기 전부터 부모님이 갖고 계시던 집을 상속주택으로 보아 특례를 쓸 수 있습니다.
지금 2주택이시라면 세 가지만 먼저 맞춰 보세요. 내 집을 산 날이 상속개시일보다 앞서는지, 상속 당시 부모님과 주민등록상 같은 세대였는지, 부모님이 남기신 집이 한 채인지입니다.
부모님이 집을 여러 채 남기셨다면 특례를 받는 상속주택은 단 1채입니다.
부모님이 가장 오래 소유한 집이 1순위이고, 같으면 가장 오래 거주한 집, 그다음은 돌아가실 때 살던 집 순서입니다. 그래도 가려지지 않으면 기준시가(실거래가가 아닌 공시가격 기준)가 가장 높은 집입니다. 이 1채를 선순위 상속주택이라고 부릅니다. 상속인 여럿이 집을 한 채씩 나눠 받았다면, 순위 밖의 집을 받은 사람은 내 집을 먼저 팔아도 이 특례로는 비과세를 받지 못합니다.
형제가 한 집을 함께 상속받았다면 그 집은 원칙적으로 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 봅니다. 지분이 작은 형제는 그 집을 주택 수에서 빼고 자기 집을 팔 수 있습니다. 상속등기를 미뤄 두면 민법이 정한 비율(법정상속분)대로 나눠 가진 것으로 보고 판정합니다. 지분이 똑같다면 그 집에 사는 사람, 그다음은 나이가 가장 많은 사람의 주택으로 봅니다.
그래서 상속재산을 나눌 때 누가 어느 집을 받느냐가 가족 전체의 세금을 바꿉니다. 누가 어느 재산을 받을지 정하는 분할 협의 전이라면, 채팅상담으로 선순위부터 한 번 확인해 보시기 바랍니다.
상속은 한 번 등기하면 되돌리기 어렵습니다. 그래서 파는 순서보다 앞서, 받는 단계에서의 점검이 더 중요합니다.
확인이 필요하시면 내 집과 상속주택의 등기부등본 두 장, 그리고 상속 당시 주소가 나온 주민등록초본만 챙겨 주세요. 내 집 취득일이 상속개시일보다 앞서는지, 같은 세대였는지가 그 서류로 확인됩니다.
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📎 참고 자료
⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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