가족 간 저가양도, 3억이 아니라 5%를 먼저 보세요

3억은 증여세의 숫자일 뿐입니다. 양도세와 취득세 과세표준은 5%에서, 취득세의 거래 성격은 3억에서 다시 봅니다.

"14억짜리 아파트를 자녀에게 11억에 넘겨도 된다던데요. 3억까지는 괜찮다고요."

자녀에게 집을 넘기는 방법을 찾으시는 분께 요즘 부쩍 자주 듣는 말입니다. 그런데 가족 간 저가양도에는 세금이 셋 걸리고, 그 3억이 기준인 세금은 하나뿐입니다.

자녀가 부모님께 시가보다 싸게 사면, 싸게 산 만큼 이익을 본 것으로 보고 자녀에게 증여세를 매깁니다. 다만 차액 전부가 아니라 차액에서 기준금액을 뺀 나머지만 증여재산이 됩니다.

(상증법 §35①)

기준금액은 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액입니다. 시가 14억원이면 30%가 4억 2천만원이라 기준금액은 3억원이죠 (2026년 기준). 가령 시가 14억원인 집을 11억원에 넘기면 차액이 딱 3억원이라 증여재산가액은 0원입니다.

여기서 시가는 실제 계약 금액이 아니라 매매사례가액이나 감정평가액입니다. 세금마다 시가를 보는 기간이 달라서, 같은 집인데 시가가 다르게 잡힐 수도 있습니다.

그런데 파는 부모님 쪽 양도세는 따로 움직입니다. 가족에게 시가보다 낮게 팔면 부당행위계산 부인 대상이 됩니다. 가족끼리 정한 가격을 인정하지 않고 시가로 다시 계산한다는 뜻이고, 차액의 문턱은 시가의 5%와 3억원 중 적은 금액입니다.

(소득령 §167③)

시가 14억원이면 7천만원입니다. 차액이 이 선 이상이면 실제로 받은 11억원이 아니라 시가 14억원에 판 것으로 양도세를 계산합니다.

취득세는 사는 자녀가 냅니다. 우선 가족에게서 시가보다 5% 이상(또는 3억원 이상) 싸게 산 경우입니다. 이때는 취득세를 매기는 금액도 실제 낸 돈이 아니라 시가인정액으로 잡힐 수 있습니다. 시가인정액은 지방세에서 쓰는 시가로, 역시 매매사례가액이나 감정가액을 말합니다.

차액이 더 커지면 거래의 성격 자체가 바뀝니다. 배우자나 직계존비속에게서 부동산을 사면 원칙적으로 증여로 보고, 대가를 낸 사실을 증명해야 매매로 인정하는데요. 2026년부터 여기에 단서가 붙었습니다.

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우. 다만, 그 대가가 제10조의2제1항에 따른 시가인정액(…)보다 낮은 경우로서 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

(지방세법 §7⑪4호)

차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상이면 매매 인정에서 빠지고, 취득 전체가 증여취득이 됩니다. 11억원에 사면 차액이 정확히 3억원이라 여기에 걸립니다.

그러면 시가인정액 14억원에 증여(무상취득) 세율을 곱합니다. 세율도 매매 1~3%에서 3.5%로 오르고, 조정대상지역(정부가 집값 과열을 이유로 지정한 지역)의 일정 가액 이상 주택이면 12%까지 갑니다. 증여하는 부모님이 1세대1주택자면 이 중과에서 빠지기 때문에, 부모님 주택 수가 자녀의 취득세율을 좌우합니다.

11억 500만원에 넘기면 차액이 2억 9,500만원입니다. 시가가 14억원으로 확정된다는 전제에서 이 단서에는 걸리지 않고, 대금을 실제로 낸 사실은 따로 증명해야 합니다. 다만 5%는 넘었으니 양도세는 시가 14억원으로 계산되고, 취득세 과세표준도 14억원으로 잡힐 수 있습니다.

지금 세 가지만 먼저 맞춰 보세요. 같은 단지 최근 거래로 시가가 얼마로 잡힐지. 정한 대금과 그 시가의 차이가 5% 안인지. 차액이 3억원이나 시가의 30%에 얼마나 가까운지.

가족 간 저가양도에서 증여세·양도세·취득세의 기준선을 모두 지키려면 결국 5% 안에서 움직여야 합니다. 그 밖으로 나간다면 일반 증여나 부담부증여(대출이나 전세보증금을 함께 넘기는 증여)도 함께 후보에 올려야 하는데요. 5%를 넘는 순간 양도세는 어차피 시가로 계산되기 때문입니다. 계약서를 쓰기 전에 어느 방식을 따져 볼지 방향을 채팅상담으로 먼저 잡아 보시기 바랍니다.

저가양도 상담에서 제가 먼저 여쭙는 건 얼마에 넘길지가 아닙니다. 시가를 무엇으로 볼지, 부모님이 몇 주택자인지입니다. 그 둘이 정해져야 세 기준선이 어디 그어지는지 보입니다.

오늘 할 일은 같은 단지 최근 실거래 내역을 찾아 보고, 부모님 세대가 가진 주택 수를 세어 보는 것입니다. 시가는 기준선의 위치를, 주택 수는 취득세율을 정합니다.

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📎 참고 자료

⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.