상생임대주택 요건, 올해 안에 확인할 네 가지

상생임대 계약은 올해 12월 31일까지 맺고 임대를 시작해야 하고, 10월부터는 팔아야 하는 기한도 붙었습니다.

"전세 놓고 있는 집인데, 들어가 살지 않아도 비과세가 된다던데요."

상생임대주택 이야기입니다. 임대료를 5% 이내로만 올려 2년 이상 임대하면, 양도세 비과세에 필요한 거주 요건을 따지지 않는 특례죠.

그런데 상생임대 계약을 새로 맺을 수 있는 기간이 올해 말로 끝납니다. 10월 1일부터는 언제까지 팔아야 하는지도 새로 정해졌습니다.

취득 당시 조정대상지역(정부가 집값 과열을 이유로 지정한 지역)이었던 주택은 2년을 살아야 1세대1주택 비과세 대상에 해당합니다. 상생임대주택 요건을 갖추면 이 거주기간을 따지지 않습니다. 비과세는 양도가액 12억원까지이고, 넘는 부분에는 양도세가 계산됩니다.

12억원을 넘는 부분에는 오래 보유할수록 양도차익을 깎아 주는 장기보유특별공제가 붙는데요. 상생임대로 거주 요건을 따지지 않게 되면 일반 공제표(최대 30%) 대신 1세대1주택 공제표를 씁니다.

1세대1주택 공제표는 보유기간분과 거주기간분을 따로 쳐서 각각 최대 40%, 합쳐 최대 80%입니다. 다만 거주분은 실제로 산 기간만큼만 붙어서, 한 번도 살지 않았다면 보유분 최대 40%까지입니다.

상생임대차계약은 바로 앞 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 새 계약이고, 그 바로 앞 계약을 직전 임대차계약이라고 부릅니다.

첫째, 직전 임대차계약이 있어야 합니다. 집을 산 뒤에 내가 직접 임차인과 맺은 계약이어야 하고, 전 주인의 계약을 넘겨받은 것은 빠집니다.

전세를 안고 산 집이라면 여기서 시간이 늦어집니다. 매수 때 넘겨받은 그 전세계약은 직전 계약이 아니라서, 그 계약이 끝나고 새로 맺은 계약부터 직전 계약이 되기 때문입니다. 1년 6개월도 거기서부터 셉니다.

둘째, 직전 계약으로 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.

셋째, 직전 계약보다 보증금이나 임대료를 5% 이내로 올린 상생임대차계약을 맺어야 합니다. 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 계약하고 임대도 시작해야 하고, 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인돼야 합니다.

전세를 월세로 바꾸는 식으로 보증금과 월세를 서로 전환했다면, 5%는 「민간임대주택에 관한 특별법」의 전환 기준으로 다시 계산합니다. 숫자만 보고 5% 이내라고 판단하기 어려운 경우입니다.

넷째, 그 상생임대차계약으로 2년 이상 임대해야 합니다.

임대를 시작할 때 다주택자였어도 상관없습니다. 파는 시점에 1세대1주택이면 됩니다. 그리고 특례를 받으려면 양도세 신고 때 특례적용신고서에 두 계약서를 붙여 내도록 정해져 있습니다.

지금 날짜 세 개만 먼저 맞춰 보세요. 집을 산 날(잔금일), 직전 계약이 시작한 날, 상생임대 계약이 끝나는 날. 직전 계약이 잔금일보다 뒤에 시작했는지가 첫 번째 확인이고, 마지막 날짜는 아래 양도기한을 정합니다.

8월 세제개편안에서 발표된 내용인데, 시행령 개정이라 국회를 거치지 않고 9월 30일 개정돼 10월 1일부터 시행 중입니다.

제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① … 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는 … 거주기간의 제한을 받지 않는다.

(소득령 §155의3①)

상생임대 기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 2027년 이후에 끝나면, 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날이 기한입니다.

이 기한을 넘겨 팔면 특례는 적용되지 않습니다. 그때는 취득 당시 조정대상지역이었다면 팔기 전에 본인이 2년을 실제로 살아야 비과세를 따질 수 있습니다.

새 계약이나 매도 시점이 걸려 있다면, 올해가 가기 전에 채팅상담으로 요건에 맞는지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

언젠가 들어가 살 집이라도 계획은 바뀌곤 합니다. 직장을 옮기거나 아이 학교 때문에 이사를 미루게 되거든요. 상생임대 요건을 갖춰 두면 임대가 끝난 뒤 1년 안에(늦어도 2029년 말까지) 팔 때 거주 요건 대신 쓸 수 있습니다. 새 상생임대 계약을 맺고 임대를 시작할 수 있는 기간은 올해 말까지입니다.

오늘 할 일은 등기부의 잔금일과 임대차계약서들의 시작일·종료일·금액을 한 줄에 옮겨 적어 보는 것입니다. 요건에 맞는지는 그 숫자들에서 먼저 보입니다.

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📎 참고 자료

⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.