"월세 놓은 오피스텔이 하나 있고, 이번에 조정대상지역 아파트를 계약하려고요. 오피스텔은 주택이 아니니까 취득세는 1주택 세율로 내면 되죠?"
'건축물대장에 업무시설이라고 적혀 있으니 괜찮겠지' 싶으실 겁니다. 오피스텔을 살 때 주택 세율이 아니라 4%를 냈던 기억이 있으면 더 그렇습니다.
그런데 아파트 취득세에서 세는 주택 수는 기준이 따로 있습니다. 오피스텔 한 채가 그 수에 들어가느냐에 따라 같은 아파트의 세율이 몇 배로 달라집니다.
취득세 중과란 주택 수가 많은 세대가 집을 살 때 기본세율보다 높여 매기는 세율입니다. 이 중과는 돈을 주고 주택을 사는 유상거래에 붙는데, 오피스텔은 여기서 말하는 주택이 아닙니다. 그래서 오피스텔을 살 때는 주택 중과세율 대상이 아닙니다.
문제는 그다음입니다. 아파트처럼 주택을 새로 살 때는 그날 우리 세대가 가진 주택, 입주권, 분양권을 세고, 여기에 재산세가 주택분으로 나오는 오피스텔까지 더해 세율을 정합니다. 모든 오피스텔이 아니라 이 조건에 맞는 것만 세는데, 그 기준은 아래에서 따로 보겠습니다.
그 수에 따라 붙는 세율은 이렇습니다 (2026년 기준, 취득세 본세만).
(지방세법 §13의2①)
가령 무주택 세대가 조정대상지역 6억원 아파트를 사면 세율은 1%, 취득세는 600만원입니다. 그런데 주택으로 세는 오피스텔이 한 채 있으면 2번째 주택이 되어, 같은 아파트에 8%인 4,800만원이 계산됩니다.
다만 2번째 주택이라도 일시적 2주택에 해당하면 중과에서 빠집니다. 이사·취업 같은 사유로 새집을 사고, 시행령이 정한 기한 안에 먼저 갖고 있던 것을 처분하는 경우입니다. 그 기한은 두 집이 모두 조정대상지역에 있는지에 따라 다릅니다.
여기서 먼저 갖고 있던 것에는 오피스텔도 들어갑니다. 그래서 새 아파트를 산 뒤 그 기한 안에 오피스텔을 팔면, 새 아파트에 중과가 아닌 일반 세율이 적용될 수 있습니다.
주택 수는 새 아파트를 취득하는 날을 기준으로 셉니다. 매매로 사는 집은 보통 잔금을 치르는 날이죠.
그래서 아파트 계약 때는 오피스텔이 있었더라도, 아파트 잔금 전에 오피스텔 매도 잔금(등기를 먼저 했다면 등기일)까지 끝냈다면 그날 기준으로는 세지 않습니다.
분양받는 아파트라면 이야기가 다릅니다. 분양권으로 취득하는 주택은 입주하는 날이 아니라 분양권을 취득한 날을 기준으로 주택 수를 셉니다.
분양사업자에게서 처음 분양받았다면 분양계약일이 그날입니다. 다른 사람의 분양권을 전매로 사들였다면 그 분양권을 취득한 날이 기준입니다.
그래서 그날 오피스텔이 있었다면, 몇 년 뒤 입주 전에 오피스텔을 팔아도 이미 정해진 주택 수는 그대로입니다. 오피스텔 정리를 입주 무렵으로 미뤄 두는 분이 많은데, 분양이라면 순서가 반대입니다.
세는 범위는 본인이 아니라 1세대 전체입니다. 같은 세대인 배우자나 자녀 명의의 오피스텔도 함께 셉니다. 대신 세대원끼리 한 채를 공동으로 갖고 있으면 그 오피스텔은 한 채로만 봅니다.
그럼 어떤 오피스텔이 주택 수에 들어갈까요? 법률은 기준을 한 줄로 정해 두었습니다.
4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.
(지방세법 §13의3 4호)
조문은 실제로 사람이 사는지를 묻지 않고, 재산세를 주택으로 과세하는지만 묻습니다. 그래서 새 집을 취득하는 날 재산세가 주택분으로 나오는 오피스텔은 세고, 건축물분으로 나오는 오피스텔은 이 조항으로 세지 않습니다.
다만 재산세 과세 구분은 고정된 것이 아닙니다. 지방세법은 서류상 용도와 실제 쓰임이 다르면 재산세를 실제 쓰임에 따라 매기는 것을 원칙으로 하고 있어서, 쓰임이 바뀌면 과세 구분도 바뀔 수 있습니다.
그래서 지난 고지서만 보지 말고, 새 집을 사는 날 기준으로 과세 구분이 어떻게 되어 있는지 확인해 두셔야 합니다.
재산세가 주택분으로 나오는 오피스텔이라도 주택 수에서 빼 주는 경우가 시행령과 부칙에 있습니다. 먼저 용어 하나를 짚고 가겠습니다.
시가표준액이란 지방세를 매길 때 쓰는 과세 기준 가격으로, 실거래가와는 다른 금액입니다. 그래서 아래 1억원 기준도 매매가가 아니라 이 금액으로 따집니다.
지분으로 가진 오피스텔이라면 내 지분 몫이 아니라 건물 전체와 그 부속토지의 시가표준액으로 1억원을 넘는지 봅니다. 지분이 작다고 기준 아래로 내려가지는 않는 거죠.
빼 주는 경우는 이렇습니다 (2026년 기준).
첫 번째 날짜는 오피스텔을 주택 수에 넣는 규정이 2020년 8월 12일 개정 법률로 시행됐기 때문에 생긴 기준입니다.
네 번째는 다 지어 사용승인을 받은 오피스텔의 첫 매수인을 말합니다.
다섯 번째의 등록은 시장·군수·구청장에게 하는 민간임대주택 등록이고, 임대의무기간(단기 6년·장기일반 10년) 안에 팔면 다시 주택 수에 들어갑니다.
실무에서 제가 가장 먼저 보는 건 오피스텔 재산세 고지서의 과세 구분입니다. 그다음이 그 오피스텔을 계약한 날짜와 지금의 시가표준액입니다.
지금 세 가지만 먼저 맞춰 보세요.
첫째, 새 집을 사는 날 오피스텔 재산세가 주택분으로 나오는지.
둘째, 그 오피스텔을 2020년 8월 12일 전에 계약했는지.
셋째, 올해 시가표준액이 1억원 이하인지.
하나라도 애매하다면 새 아파트 계약서에 도장을 찍기 전에 몇 채로 세는지 채팅상담으로 확인해 보시기 바랍니다.
오피스텔은 살 때 4%를 내고 끝난 일처럼 느껴지지만, 셈은 새집을 취득하는 날(분양이면 분양권을 취득한 날)의 모습으로 합니다. 그래서 그사이 재산세 과세 구분이나 시가표준액이 바뀌었다면 결론도 달라집니다.
오피스텔 재산세 고지서에 적힌 과세 구분과 그 오피스텔을 산 날짜(분양받았다면 분양계약일), 시가표준액만 메모해 주세요. 주택 수에 들어가는지는 그 세 가지에서 먼저 가려집니다.
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📎 참고 자료
⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
