상생임대 직전 계약, 계약서가 여러 장이면 어느 것인가요?
상생임대에서 직전 계약은 집을 산 뒤 내가 맺은 계약 중 상생 계약 바로 앞의 한 장입니다. 5%도, 1년 6개월도 그 한 장을 기준으로 봅니다.
"집을 산 지 4년째인데 세입자가 계속 살고 있어요. 계약서가 세 장인데, 이 중 어느 게 직전 계약인가요?"
상생임대 직전 계약을 따지다 보면 꼭 이 대목에서 멈추게 됩니다. 요건표에는 「직전 임대차계약」 한 줄뿐인데, 서랍 속 계약서는 여러 장이거든요.
상생임대주택 특례는 1세대1주택 양도세 비과세와 장기보유특별공제를 따질 때 거주기간 요건을 보지 않게 해 주는 제도입니다. 뼈대는 계약 두 장입니다.
직전 계약으로 1년 6개월 이상 임대하고, 그 계약보다 임대료를 5% 넘게 올리지 않은 상생 계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺어 2년 이상 임대해야 하죠. 그리고 상생 계약 임대가 끝난 뒤 정해진 기한 안에 팔아야 합니다.
결론부터 말씀드리면 직전 계약은 계약서 묶음 전체가 아니라 그중 한 장입니다. 어느 장인지를 정하는 기준이 시행령 문장 안에 세 가지 들어 있습니다.
직전 계약을 고르는 세 가지 기준
첫째, 집을 취득한 뒤에 맺은 계약이어야 합니다. 잔금을 치르기 전에 미리 세입자와 써 둔 계약서는 임대가 잔금 다음 날 시작됐더라도 직전 계약이 되지 못합니다. 집주인이 되기 전에 맺은 계약이기 때문입니다.
이때는 그 계약이 끝나고 내가 다시 맺는 계약부터 직전 계약 후보가 됩니다. 매매계약을 하면서 잔금 전에 세입자와 새 임대차계약서를 미리 써 두었다면, 그 계약서 날짜가 잔금일보다 앞인지부터 보셔야 합니다.
둘째, 내가 직접 임차인과 맺은 계약이어야 합니다. 매수하면서 전 주인의 임대인 지위를 넘겨받은 계약, 즉 세입자를 안고 산 그 계약은 직전 계약에서 제외됩니다.
셋째, 상생 계약 바로 앞의 계약이어야 합니다. 그래서 임대료 5% 이내인지는 처음 계약 금액이 아니라 바로 앞 계약 금액과 비교합니다. 1년 6개월도 그 계약으로 실제 임대한 기간만 셉니다.
가령 첫 계약 보증금이 3억원이고 다음 계약이 3억 1,000만원이었다고 해 보죠. 그다음 계약을 상생 계약으로 맺는다면, 5%는 3억원이 아니라 3억 1,000만원을 기준으로 계산합니다. 월세 없이 보증금만 있는 계약이라면 3억 2,550만원까지가 5% 이내입니다. 보증금과 월세를 서로 바꿔 계약했다면, 시행령이 정한 전환 기준으로 환산해 증가율을 계산합니다.
(소득세법 시행령 §155의3①1호·2호)
기간은 달력의 월 단위로 세고, 1개월이 안 되는 끝자리는 1개월로 봅니다. 계약서에 적힌 기간이 아니라 실제로 임대한 기간이라는 점이 중요합니다.
계약서가 여러 장일 때 줄 세우는 법
세입자를 안고 산 집부터 보겠습니다. 넘겨받은 계약 자체는 빠지지만, 그 계약이 내 소유가 된 뒤 갱신됐다면 이야기가 달라집니다.
갱신요구권은 세입자가 한 번에 한해 계약을 2년 더 이어 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 세입자가 이 권리를 써서 이어진 계약은 직전 계약이 될 수 있고, 그다음 한 번 더 이어진 계약은 상생 계약이 될 수 있다는 해석이 있습니다. 물론 5%·기간·체결기한 요건은 각 계약이 따로 갖춰야 합니다.
(서면-2022-법규재산-2849, 2022.10.12.)
세입자를 안고 산 계약이 계약서를 새로 쓰지 않고 갱신된 경우도 같은 구조로 판단합니다. 종이 계약서가 없다는 이유만으로 직전 계약 후보에서 빠지지는 않는다는 뜻입니다.
그럼 집을 산 뒤 계약이 세 번 있었던 경우는 어떨까요? 상생 계약을 앞으로 맺을 계획이라면, 지금 살고 있는 계약이 직전 계약 후보입니다.
그런데 지나간 계약 두 장이 이미 짝을 이뤘을 수도 있습니다. 직전 계약은 고정된 한 장이 아니라, 상생 계약으로 삼는 계약의 바로 앞 계약이기 때문입니다.
두 번째 계약이 2021년 12월 20일 이후 첫 계약보다 5% 넘게 오르지 않은 금액으로 맺어졌고, 첫 계약으로 1년 6개월 이상 임대했다고 해 보죠. 여기에 두 번째 계약으로 2년 이상 임대했다면, 상생임대주택 요건은 그 두 장으로 갖춰진 것으로 볼 수 있습니다.
다만 시행령은 상생 계약의 체결을 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정해 두었습니다. 같은 세입자와 갱신하면 새 계약금이 오가지 않는 경우가 많아서, 계약금 등 두 번째 계약을 맺은 시점을 보여 주는 증빙이 남아 있는지 함께 보셔야 합니다.
실무에서 제가 가장 먼저 보는 건 바로 이 줄 세우기입니다. 새 계약서를 쓸지 고민하기 전에, 이미 지나간 계약에서 요건이 갖춰졌는지부터 확인하기 때문입니다.
세입자가 중간에 바뀌었다면
직전 계약 기간에 세입자가 사정이 생겨 먼저 나가는 일도 흔합니다. 이때는 1년 6개월이 끊기는지가 걱정이시죠.
세입자 사정으로 임대를 이어 갈 수 없어 새 세입자와 계약했다면, 두 계약의 기간을 합쳐 셀 수 있습니다. 다만 새 계약의 보증금이나 월세가 종전 계약보다 늘지 않아야 합니다.
(소득세법 시행규칙 §74의3)
이 합산 규정은 상생 계약의 2년을 셀 때도 똑같이 적용됩니다.
예를 들어 보증금 3억원에 살던 세입자가 10개월 만에 나가고, 새 세입자와 같은 3억원에 계약해 9개월을 더 임대했다면 두 기간을 합쳐 1년 7개월이 됩니다. 새 계약을 3억 1,000만원으로 했다면 합산이 안 되므로, 1년 6개월은 새 계약부터 다시 세어야 합니다.
갱신요구권으로 이어진 계약이나 저절로 연장된 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있어, 1년 6개월 전에 임대가 끊길 수 있습니다. 이때도 새 세입자와 금액을 올리지 않고 계약하면 앞의 합산 규정으로 이어 셀 수 있습니다.
지금 세 가지만 먼저 맞춰 보세요.
첫째, 직전 계약 후보가 잔금일보다 뒤에 맺은 계약인지.
둘째, 그 계약으로 실제 임대한 기간이 1년 6개월을 넘는지.
셋째, 중간에 세입자가 바뀌었다면 새 계약 금액이 종전과 같거나 낮았는지.
계약서가 여러 장이라 어느 것이 직전 계약인지 헷갈린다면, 채팅상담으로 계약별 날짜와 금액을 놓고 확인해 보시기 바랍니다.
한마디만 더 할게요
상생임대차계약을 새로 맺고 임대를 시작할 수 있는 기간은 2026년 12월 31일까지입니다. 2026년 10월 1일부터 시행 중인 시행령은 상생 계약 임대가 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔도록 기한도 정해 두었습니다. 상생 계약 임대가 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 기한은 2027년 12월 31일까지입니다.
그래서 남은 두 달 동안 새 계약서를 쓰기 전에, 이미 쓴 계약서부터 다시 읽어 보세요. 직전 계약을 잘못 고르면 5% 계산부터 틀어지거든요.
매매계약서나 잔금 이체 내역에서 잔금일 하나, 그리고 집을 산 뒤 쓴 계약서마다 시작일·끝난 날·보증금·월세만 옮겨 적어 오세요. 어느 계약이 직전 계약인지는 그 목록에서 먼저 드러납니다.
🏷️ #상생임대주택 #직전임대차계약 #상생임대직전계약 #전세끼고산집 #계약갱신요구권 #양도세거주요건
📎 참고 자료
- 소득세법 시행령 제155조의3 — 상생임대주택 특례(직전임대차계약은 취득 후 체결한 계약, 승계계약 제외 · 상생임대차계약 체결 2021.12.20.~2026.12.31. · 직전 1년 6개월·상생 2년 · 임대기간 월력 계산 · 2026.10.1. 시행 양도기한)
- 소득세법 시행규칙 제74조의3 — 임차인 사정으로 새로 맺은 계약은 임대보증금·임대료가 증가하지 않은 경우 임대기간 합산
- 주택임대차보호법 제6조의2·제6조의3 — 묵시적 갱신·갱신요구권 갱신 계약의 임차인 해지 통지(통지 후 3개월 뒤 효력)
- 서면-2022-법규재산-2849 (2022.10.12.) — 승계계약이 갱신요구권으로 갱신된 계약은 직전임대차계약, 그 뒤 다시 맺은 계약은 요건을 갖추면 상생임대차계약
- 서면-2024-법규재산-1914 (2024.12.18.) — 승계계약을 계약서 없이 갱신·재갱신한 경우도 같은 구조
- 사전-2024-법규재산-0967 (2025.3.17.) — 취득 전에 작성한 임대차계약은 임대 개시가 취득 후여도 직전임대차계약 아님
⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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