상속받은 집 양도세, 취득가액은 돌아가신 날의 평가액입니다

상속받은 집 양도세는 돌아가신 날 현재의 평가액을 취득가액으로 놓고 계산합니다. 그 평가액을 받쳐 줄 감정·매매 가격은 정해진 기간 안에만 만들 수 있습니다.

"상속세는 안 나온다고 해서 따로 신고하지 않았어요. 이제 그 집을 팔려는데, 양도세는 뭘 기준으로 계산하나요?"

상속세가 나오는지 따져 본 다음, 가장 많이 받는 질문입니다. 상속세가 안 나온다는 말을 들으면 일이 다 끝난 것처럼 느껴지거든요.

그런데 상속받은 집은 그때부터 양도소득세 쪽 계산이 시작됩니다. 산 가격이 무엇으로, 언제까지 정해지는지부터 보겠습니다.

양도소득세는 판 가격에서 산 가격, 즉 취득가액을 빼고 계산합니다. 그런데 상속받은 사람은 그 집에 돈을 치른 적이 없습니다.

그래서 시행령이 산 가격을 따로 정해 두었습니다. 상속개시일, 즉 돌아가신 날 현재 상속세 규정으로 평가한 금액을 취득 당시 실지거래가액으로 봅니다.

(소득세법 시행령 §163⑨)

상속세 규정의 평가는 시가가 원칙입니다. 돌아가신 날 앞뒤 6개월을 평가기간이라고 부르는데요. 이 기간 안에 그 집의 매매가격이나 감정가격이 있으면 그게 시가가 됩니다.

그런 가격이 하나도 없으면 기준시가(실거래가가 아닌 공시가격 기준)로 평가합니다. 이 순서는 상속세 신고를 했든 안 했든 같습니다.

그럼 신고서는 무슨 역할을 할까요? 평가기간 안에 받은 감정가액으로 신고해 두면, 그 가격이 세무서 기록으로 남습니다. 신고 뒤에 세무서가 가액을 다시 정했다면, 그때는 세무서가 결정한 가액이 취득가액이 됩니다.

아래는 상속인에게 다른 집이 있어 1세대 1주택 비과세가 안 되는 경우입니다.

공시가격 4억원, 그 무렵 시세가 7억원쯤인 단독주택을 상속받았다고 해 보겠습니다. 배우자가 계시고 다른 재산이 크지 않아 상속세는 어느 쪽으로 해도 0원입니다.

평가기간 안에 매매나 감정 가격이 없었다면 취득가액은 4억원입니다. 5년 뒤 9억원에 팔면 양도차익은 5억원이 됩니다.

평가기간 안에 감정을 받아 7억원으로 신고했고 그 감정가액이 시가로 인정된다면, 취득가액은 7억원입니다. 같은 9억원에 팔아도 양도차익은 2억원입니다. 필요경비와 공제는 빼고 단순하게 본 예시입니다.

양도소득세는 누진세율이라, 차익이 큰 쪽일수록 높은 구간 세율까지 올라갑니다.

취득가액이 높게 잡히면 양도차익이 그만큼 작게 계산됩니다. 아파트는 이 점에서 사정이 조금 낫습니다. 평가기간 안에 거래된 비슷한 세대의 가격도 시가로 보기 때문입니다. 다만 상속세를 신고했다면 신고일까지의 거래만 봅니다.

여기서 비슷한 세대란 기준이 꽤 좁습니다. 같은 단지 안에 있고, 전용면적과 공동주택가격이 각각 평가 대상 세대와 5% 이내로 차이 나는 세대여야 합니다. 그런 세대가 여럿이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 세대를 씁니다.

물론 늘 감정이 답은 아닙니다. 공제를 넘겨 상속세가 실제로 나오는 규모라면 평가액을 올린 만큼 상속세도 같이 오릅니다. 비과세로 팔 집이라면 취득가액을 올려 둘 실익이 적습니다.

지금 세 가지만 먼저 맞춰 보세요.
첫째, 돌아가신 날로부터 6개월이 지났는지.
둘째, 그 사이 그 집이나 같은 단지에서 거래·감정된 가격이 있는지.
셋째, 같은 단지 거래가 있는 아파트인지, 비교 거래가 드문 단독주택인지.

첫째가 아직이면 감정으로 시가를 만들 시간이 남아 있습니다. 둘째에 가격이 있으면 그 가격이 시가가 될 수 있습니다. 셋째에서 단독주택이고 앞의 둘이 모두 아니라면, 지금 그대로는 기준시가 쪽으로 가는 집입니다.

기본 마감은 평가기간, 즉 돌아가신 날 뒤 6개월입니다. 감정은 날짜 두 개가 모두 이 안에 들어와야 합니다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월 … 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, …

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

(상증령 §49②2호)

가격산정기준일을 돌아가신 날로 맞춰도, 평가서를 쓴 날이 평가기간 밖이면 이 조건을 채우지 못합니다. 기준시가 10억원 이하인 집은 감정기관 한 곳의 감정으로도 되고, 그보다 비싼 집은 두 곳 이상의 감정가액을 평균합니다 (2026년 기준).

예외 통로가 하나 있습니다. 상속세 신고기한은 돌아가신 날이 속한 달의 말일부터 6개월이고, 세무서가 상속세를 결정해야 하는 법정결정기한은 그 신고기한부터 9개월입니다.

평가기간이 끝난 뒤부터 이 법정결정기한까지 사이에 감정이 있으면, 납세자가 평가심의위원회에 심의를 신청할 수 있습니다. 신청은 그 감정이 있은 날부터 6개월 안에 해야 합니다. 같은 심의는 세무서나 지방국세청도 신청할 수 있습니다. 그사이 가격이 움직일 특별한 사정이 없었다고 인정되면 그 감정가액을 시가에 넣을 수 있습니다.

심의를 거쳐야 하는 조건부 통로라, 기본 마감은 여전히 평가기간입니다. 법정결정기한까지 지나 몇 년 뒤 집을 팔 때 받은 소급감정은 이 통로에도 들어가지 못합니다.

결국 비교할 거래가 드문 단독주택은 그 기간을 넘기면 대개 기준시가 수준이 취득가액으로 남습니다.

상속세가 0원이라는 말을 들으면, 저는 그 집을 팔 계획과 함께 평가기간이 몇 달 남았는지부터 셉니다. 이미 지났다면 법정결정기한까지 남은 날을 셉니다.

기간이 아직 남아 있다면, 상속세가 나오는지와 신고를 어떻게 할지 검토 방향을 채팅상담으로 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 감정평가와 재산 평가 자체는 상담과 별도로 진행하는 일입니다.

상속받은 집의 취득가액은 돌아가신 날의 평가액이고, 그 평가액을 높게 받쳐 줄 가격은 평가기간 안에 만들어집니다. 상속세 신고는 그 가격을 세무서 기록으로 남겨 두는 수단입니다.

장례와 상속 정리를 하다 보면 그 6개월이 생각보다 빨리 지나갑니다. 상속세가 0원이어도 신고서를 써 두는 이유가 여기에 있습니다.

돌아가신 날짜와 그 집의 공시가격, 그리고 그 무렵 그 집이나 같은 단지에서 거래된 가격이 있는지 메모해 와 주세요. 상담에서 먼저 살펴볼 자료가 그 세 가지입니다.

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📎 참고 자료

⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.