증여계약서에 "채무를 인수한다"고 한 줄 적으면 끝이라는 말, 상담에서 자주 듣습니다. 부담부증여란 집과 함께 그 집에 걸린 대출이나 전세보증금을 자녀가 넘겨받는 증여를 말합니다. 넘긴 빚만큼 증여세 계산에서 빠지니 세금이 줄어드는 구조입니다.
그런데 가족 사이라면 법은 정반대 쪽에서 출발합니다. 자녀가 빚을 넘겨받았다고 적어도, 일단 넘겨받지 않은 것으로 봅니다. 서류로만 빚을 넘기고 실제로는 부모님이 갚으면서 증여세만 줄이는 일을 막으려는 장치입니다.
증여세는 받은 재산에서 그 재산에 담보된 채무 중 자녀가 인수한 금액을 빼고 계산합니다. 가족 간 거래에는 여기에 별도 규정이 붙어 있습니다.
(상증법 §47③)
추정이란 반대 자료가 없으면 그렇게 본다는 뜻입니다. 그러니 가족 간 부담부증여는 빚을 넘겨받았다는 사실을 받는 쪽이 자료로 보여 줘야 하는 구조입니다.
보여 주지 못하면 그 빚을 빼지 않은 금액으로 증여세를 다시 계산하게 됩니다. 신고보다 늘어나는 세액에는 과소신고가산세와 납부지연가산세도 붙을 수 있습니다.
반대쪽 세금도 함께 움직입니다. 부담부증여에서 빚 부분은 부모님이 판 것으로 보는데, 빚이 넘어가지 않았다면 그 양도의 전제가 사라집니다. 부모님이 이미 낸 양도소득세는 경정청구로 바로잡는 문제가 남습니다.
첫째, 증여일 현재 그 집에 걸린 빚이 아닌 경우입니다. 법이 빼 주는 것은 그 집에 근저당이 잡힌 대출 같은 담보 채무입니다. 근저당은 대출을 못 갚으면 은행이 그 집에서 회수할 수 있도록 등기해 둔 담보입니다. 세입자에게 돌려줄 임대보증금, 즉 전세나 월세 보증금도 함께 들어갑니다. 증여일 뒤에 새로 받은 대출이나 그 집과 상관없는 부모님 빚은 여기에 해당하지 않습니다. 등기부에는 은행이 담보로 잡은 한도인 채권최고액이 적혀 있지만, 기준은 다릅니다. 증여일 현재 남아 있는 대출 잔액 가운데 자녀가 실제로 넘겨받은 금액입니다.
둘째, 객관적인 자료로 확인되지 않는 경우입니다. 은행 같은 금융회사 빚은 그 기관의 채무임을 확인할 수 있는 서류로 봅니다. 그 밖의 빚은 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 설정과 이자 지급 증빙 등으로 확인합니다. 전세보증금이라면 실제 세입자와 맺은 임대차계약서와 보증금이 오간 기록을 함께 챙겨 두셔야 합니다.
셋째, 빚이 실제로 넘어가지 않은 경우입니다. 조세심판원 결정 중에 아버지 대출이 걸린 아파트를 자녀가 증여받고 그 빚을 뺀 사안이 있습니다. 은행이 채무 인계를 거절했고, 증여 뒤에도 아버지가 이자를 계속 냈으며, 자녀는 소득 없는 미성년 학생이었습니다. 결과는 자녀가 빚을 인수했다고 보기 어렵다는 판단이었습니다. 한 사안의 결정이지만, 과세관청이 은행의 태도, 이자를 낸 사람, 받는 사람의 소득을 함께 본다는 점을 보여 줍니다.
법원도 비슷한 시각입니다. 근저당이 잡힌 부동산을 배우자나 직계존속에게서 받았다고 곧바로 빚까지 넘어온 것은 아니라고 본 판결이 있습니다. 받는 사람이 입증할 것은 둘 중 하나입니다. 원래 채무자가 빠지고 자신이 채무자가 되었다는 면책적 인수, 또는 그 뒤 자기 돈으로 빚을 갚았다는 사실입니다. 그 사건에서는 채무부담계약서나 채권자확인서가 없고 은행의 승낙도 확인되지 않아 빚을 빼 주지 않았습니다.
그렇지 않습니다. 빚을 넘겨받은 뒤에는 자녀가 채무자가 되고, 갚는 돈의 출처가 다시 문제 될 수 있습니다. 법은 자녀의 직업, 연령, 소득, 재산 상태로 볼 때 자력 상환, 즉 자기 힘으로 갚았다고 인정하기 어려운 경우를 따로 두었습니다. 일정한 경우에 해당하면 그 상환 자금을 증여받은 것으로 추정합니다.
(상증법 §45②)
일정한 경우란 소득이나 재산 처분액처럼 자녀가 입증한 금액의 합계가 상환액에 못 미치는 때를 말합니다. 다만 입증하지 못한 금액이 상환액의 20%와 2억 원 중 적은 금액에 못 미치면 증여로 추정하지 않습니다 (2026년 기준). 가령 5천만 원을 갚으면서 4,500만 원을 입증했다면, 못 밝힌 500만 원이 20%인 1천만 원보다 적어 추정 대상에서 빠집니다.
증여일에 빚을 뺐더라도 나중에 부모님 돈으로 갚으면 그 돈이 새로운 증여 문제가 되는 셈입니다. 전세보증금도 마찬가지입니다. 세입자가 나갈 때 돌려주는 돈을 자녀가 어떻게 마련했는지 설명할 수 있어야 합니다.
증여세는 줄어도 다른 세금이 늘어날 수 있어서 그렇게 단정하기 어렵습니다. 빚이 인정되는 만큼 그 부분은 자녀가 값을 치른 것으로 봐서 부모님의 양도가 됩니다.
(소득세법 §88 1호)
부모님이 집을 싸게 사서 오래 가지고 계셨다면 양도차익이 커질 수 있습니다. 다른 주택이 있으면 1세대 1주택 비과세에서 벗어날 수 있고, 조정대상지역이면 세율이 더해지는 중과 대상이 될 수 있습니다.
취득세도 따로 봐야 합니다. 남남 사이 부담부증여라면 빚 부분은 유상 취득 세율을, 나머지는 증여 세율 3.5%를 적용하는 것이 뼈대입니다 (2026년 기준). 가족 사이에서는 자녀의 소득이나 재산으로 대가를 치렀다는 증명이 있어야 유상 취득으로 인정합니다. 2026년부터는 그 대가가 취득세에서 쓰는 시가인정액보다 3억 원 이상이나 30% 이상 낮으면 이 인정에서 빠집니다. 이 대목은 정면으로 다룬 해석이 아직 없어 문언 기준으로 말씀드리면, 빚 부분까지 전부 증여 세율로 매겨질 수 있습니다.
실무에서 제가 부담부증여 상담을 받으면 계약서 문구보다 먼저 보는 건 다음 달 이자가 누구 통장에서 나가는지입니다. 전세보증금을 넘기는 경우라면 이자 대신, 세입자가 나갈 때 돌려줄 돈을 누가 마련하는지를 봅니다. 빚이 실제로 넘어갔는지를 보여 주는 자료가 거기서부터 쌓이기 때문입니다.
증여일 전에 네 가지를 확인해 보세요. 서류를 맞추자는 말이 아니라, 실제로 빚이 넘어가는 구조인지 보는 항목입니다. 첫째, 빚의 명의입니다. 대출은 은행이 자녀를 채무자로 바꿔 주는지, 전세는 임대인을 자녀로 적은 임대차계약서를 세입자와 다시 쓸 수 있는지 봅니다. 둘째, 증여일 뒤의 돈 흐름입니다. 이자나 보증금 반환 자금을 부모님이 넣어 주신다면 자녀가 갚았다고 설명하기 어렵습니다. 셋째, 자녀 소득으로 이자와 원금 상환이 설명되는지입니다. 넷째, 세금 합계입니다. 줄어드는 증여세만 보지 말고 부모님 양도소득세와 자녀 취득세까지 더해 봐야 합니다.
앞의 셋 중 하나라도 비어 있거나 넷째 합계가 더 무겁다면, 부담부증여가 맞는 방법인지부터 다시 보셔야 합니다. 자녀 소득으로 상환이 설명되는지 판단이 서지 않으신다면, 빚의 종류, 보유 주택 수, 자녀 소득을 채팅상담으로 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
부담부증여의 빚은 계약서에 적는 순간이 아니라, 은행 서류와 통장에 남는 순간부터 자녀의 빚으로 설명됩니다. 그래서 저는 부담부증여를 물으시는 분께 세금 계산보다 빚의 주인이 바뀔 수 있는지부터 여쭤봅니다.
그 집의 등기부등본, 대출 잔액이 적힌 은행 서류나 임대차계약서, 자녀의 소득금액증명원, 부모님이 그 집을 사실 때의 매매계약서를 챙겨 주세요. 이 네 가지에서 어떤 빚이 어디까지 넘어갈 수 있는지와 양도소득세 쪽 사정이 먼저 보입니다.
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