토허제 증빙서류 미제출사유서, 대출 실행 전 매수자라면 먼저 볼 것
토지거래허가구역에서 허가받아 주택을 사는 매수자는 자금조달계획서에 증빙서류를 붙여 냅니다. 계획서 제출일에 금액을 증명하기 어려운 항목에는 그 사유서를 붙입니다.
허가가 나고 매매계약까지 마친 뒤, 중개사무소에서 증빙서류를 챙겨 달라는 연락이 옵니다. 그런데 대출은 잔금 무렵에야 실행되고, 살던 집은 아직 매수인을 찾는 중입니다. 아직 들어오지 않은 돈의 증빙을 무엇으로 내야 하나, 여기서 손이 멈추는 분이 많습니다.
토지거래허가구역, 줄여서 토허제 구역은 계약 전에 시·군·구청의 허가를 받아야 하는 곳입니다. 이 구역에서 집을 사면 자금 서류를 두 번 만납니다. 계약 전 허가를 신청할 때 토지취득자금 조달계획서를 내고, 계약 뒤 거래를 신고할 때 자금조달계획서를 냅니다. 자금조달계획서는 집 살 돈을 어디서 마련하는지 칸별로 적어 내는 서류로, 정식 이름은 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다.
이 글의 증빙서류는 뒤쪽, 거래 신고 때 내는 계획서에 붙이는 서류를 말합니다. 기한은 계약 체결일부터 30일 안이라 잔금 전에 내는 경우가 많습니다. 그러면 제출일에는 아직 들어오지 않은 돈이 남습니다. 이 틈을 메우는 서류가 흔히 미제출사유서라고 부르는 사유서입니다.
미제출사유서는 어떤 돈에 붙이나요
계획서 제출일을 기준으로 금액을 증명하기 어려운 항목에 붙입니다. 시행규칙은 증빙서류 목록에 이어 이렇게 정해 두었습니다.
이 경우 자금조달ㆍ입주계획서의 제출일을 기준으로 주택취득에 필요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 한다.
(부동산거래신고법 시행규칙 §2⑦)
눈여겨볼 말은 '항목별'입니다. 증빙서류 전체를 사유서 한 장으로 대신하는 규정이 아니어서, 이미 있는 돈은 해당 서류로 내고 사유서는 남은 칸에만 붙입니다.
규칙이 든 예는 대출 미실행과 매매계약 미체결 둘이지만, 끝에 '등'이 붙어 있습니다. 그래서 아직 받지 않은 증여금처럼 이 둘이 아닌 돈도 제출일에 금액 증명이 어렵다면 같은 자리로 갑니다.
이 조문은 사유서의 별지 서식 번호도, 적어야 할 내용도 따로 정해 두지 않았습니다. 그렇다면 시·군·구 담당자가 계획서와 맞춰 볼 수 있게 쓰는 편이 낫습니다. 어느 칸의 돈인지, 금액이 얼마인지, 제출일에 왜 증명이 어려운지, 언제쯤 어떤 서류가 나오는지 네 가지를 적습니다. 가령 금융기관 대출 칸이라면 잔금일에 실행할 계획이고 제출일 현재 실행 전이라는 내용이 들어갑니다.
사유서를 쓰기 전에 확인할 여섯 가지
1. 증빙서류까지 내는 주택인지 봅니다
자금조달계획서를 내는 경우와 증빙서류까지 붙이는 경우는 다릅니다. 계획서는 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 살 때 냅니다. 정부가 주택시장 안정을 위해 지정한 조정대상지역이나 투기과열지구의 주택을 살 때도 냅니다. 증빙서류까지 붙이는 건 투기과열지구 주택과 허가받아 사는 허가구역 주택입니다.
(부동산거래신고법 시행령 별표 1 제3호·제3호의2)
허가구역 쪽에는 거래가격 기준이 없어서 6억원 미만 주택도 증빙서류를 붙입니다. 반대로 거래가격 6억원 이상이거나 조정대상지역이라는 이유로만 계획서를 낸다면 첨부 의무가 없습니다. 그때는 사유서도 붙일 일이 없습니다.
그래서 내가 살 주택이 허가 대상인지부터 확인해야 하는데, 이는 지역과 주택 종류로 갈립니다. 2026년 11월 기준으로 서울 전역과 경기 12개 지역은 2026년 12월 31일까지 지정돼 있습니다. 구리시, 화성 동탄구, 용인 기흥구는 2027년 12월 31일까지 지정돼 있습니다. 대상 주택은 아파트를 중심으로 정해져 있고, 연립·다세대가 들어가는지는 지역과 단지마다 다를 수 있습니다. 지정 내용은 공고로 달라질 수 있으니 계약 전에 그때의 공고로 확인하셔야 합니다.
2. 이미 있는 돈과 아직 없는 돈을 나눕니다
사유서는 제출일에 금액 증명이 어려운 항목에 붙이기 때문입니다. 예금은 예금잔액증명서를 내고, 살 집의 세입자 보증금을 넘겨받는다면 그 임대차계약서를 냅니다. 서류가 있는 돈까지 사유서로 넘기면 보여 줄 수 있었던 금액까지 증명 없는 돈이 됩니다.
3. 대출은 실행 전이면 사유서도 함께 붙입니다
규칙은 대출 칸의 서류로 금융거래확인서, 부채증명서, 금융기관 대출신청서를 듭니다. 금융거래확인서는 금융기관이 거래 사실을 확인해 주는 서류이고, 부채증명서는 남은 빚을 증명하는 서류입니다. 실행 전이라 앞의 두 서류가 없다면 대출신청서가 있는지 봅니다.
신청서가 있어도 사유서는 함께 붙여 두는 편이 안전합니다. 규칙이 대출 미실행을 사유서의 예로 직접 들고 있기 때문입니다. 신청 전이라면 낼 서류가 없으니, 언제쯤 얼마를 받을 계획인지를 사유서에 적습니다.
4. 살던 집을 판 돈은 매매계약 체결 여부로 나눕니다
규칙이 사유서의 기준을 매매계약 체결로 적어 두었기 때문입니다. 살던 집의 매매계약을 맺었다면 그 부동산 매매계약서를 내고, 맺기 전이라면 사유서로 갑니다. 지금 사는 전셋집에서 돌려받을 보증금을 쓴다면, 내가 세입자로 맺은 임대차계약서가 그 서류입니다.
5. 부모님 돈은 받았는지부터 봅니다
규칙은 증여 칸의 서류로 증여세 신고서, 납세증명서 등 증여받은 금액을 증명할 수 있는 서류를 듭니다. 납세증명서는 체납한 세금이 없다는 사실을 세무서가 확인해 주는 서류입니다. 끝이 금액을 증명할 수 있는 서류로 열려 있어서, 이미 받은 돈이면 신고 전이라도 이체 내역이나 증여계약서가 그 서류가 될 수 있습니다.
사유서로 가는 건 아직 받지 않은 돈입니다. 받을 시기와 금액을 적어 두고, 받은 뒤에는 증여세 신고까지 챙깁니다. 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다 (2026년 기준). 빌리는 돈이라면 빌린 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류가 필요하니, 차용증을 썼는지 함께 봅니다.
6. 허가 때 금액, 칸, 기한 중 하나라도 걸리면 제출 전에 맞춥니다
허가 신청 때 낸 토지취득자금 조달계획서와 지금 금액이 다르다면 왜 달라졌는지 정리합니다. 사유서에 적을 돈이 어느 칸인지 정해지지 않았다면 칸부터 잡습니다. 기한도 봅니다. 계획서와 증빙서류는 거래 신고서를 낼 때 함께 내는 것이 기본입니다.
따로 내고 싶다면 그래도 되지만, 기한은 똑같이 계약 체결일부터 30일 안입니다. 중개사가 신고하면서 서류까지 대신 제출한다면, 매수인은 계약 체결일부터 25일 안에 서류를 넘겨야 합니다.
서류를 보고도 어느 칸인지 갈피가 안 잡히면, 돈의 종류를 채팅상담으로 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
있는 서류부터 꺼내 두세요
이 단계에서 제가 먼저 나눠 보는 건 제출일에 있는 돈과 없는 돈입니다. 없는 돈의 칸이 정리돼야 사유서에 적을 항목과 금액이 정해지기 때문입니다.
그럼 사유서를 낸 돈은 잔금 뒤에 어떻게 될까요? 서류를 다시 내라는 정기 절차는 규칙에 없습니다. 다만 신고를 받은 시·군·구청, 법에서 말하는 신고관청은 내용을 다시 볼 수 있습니다. 신고 내용이 누락됐거나 정확하지 않다고 판단하면 보완이나 자료 제출을 요구할 수 있기 때문입니다.
(부동산거래신고법 §6①)
이렇게 요구받은 거래대금 지급 증명 자료를 내지 않거나 거짓으로 내면 3천만원 이하 과태료 대상입니다 (2026년 기준). 그래서 대출이 실행되고 집이 팔린 뒤의 서류는 사유서와 짝을 맞춰 보관해 두는 편이 낫습니다.
지금은 살 집의 매매계약서와 은행 대출 상담 자료를 꺼내 두세요. 살던 집이나 전셋집의 계약서가 이미 있다면 함께 챙겨 주세요. 이 자료를 계획서 옆에 두고 칸마다 표시해 보면 사유서를 붙일 칸이 몇 개인지 셀 수 있습니다.
🏷️ #토허제증빙서류 #미제출사유서 #토지거래허가구역 #자금조달계획서 #대출실행전 #주택취득자금
📎 참고 자료
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 — 거래계약 체결일부터 30일 이내 신고
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조 — 신고 내용의 보완과 자료 제출 요구(제1항)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 — 허가구역 내 토지거래 허가
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 — 거래대금 지급 증명 자료 미제출·거짓 제출 과태료(제1항 제3호)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1 — 계획서 대상과 증빙서류 첨부(제3호·제3호의2)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 — 계획서 함께 제출(제6항), 항목별 서류와 사유서(제7항), 분리 제출 30일(제9항), 매수인의 서류 제공 25일(제10항)
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제9조 — 허가 신청 때 토지취득자금 조달계획서 제출
- 상속세 및 증여세법 제68조 — 증여세 신고기한
- 국토교통부공고 제2025-1219호 (2025.10.15.) · 국토교통부 등 관계기관 보도자료(2025.10.15.) — 서울 전역·경기 12개 지역 지정(2025.10.20.~2026.12.31.)
- 2026년 7월 토지거래허가구역 추가 지정 — 구리시·화성 동탄구·용인 기흥구(2026.7.5.~2027.12.31.)
⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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