상생임대 직전 계약을 1년 6개월 전에 합의해지했다면, 시행령 문구상 앞뒤 임대기간을 합쳐 세는 규정은 임차인의 사정을 전제로 합니다. 합의해지서는 양쪽이 함께 서명하는 서류라, 누구 사정이었는지는 끝낸 경위를 보여 주는 기록으로 남겨야 합니다.
"세입자와 합의해서 계약을 일찍 끝내고 새로 쓰려고 합니다. 아직 1년 6개월은 안 됐지만, 서로 합의했으니 괜찮은 거죠?"
이 질문은 양도소득세의 상생임대주택 특례에서 나옵니다. 조정대상지역은 정부가 집값 과열을 이유로 지정한 지역입니다. 취득 당시 이 지역에 있던 집은 2년을 살아야 1세대 1주택 비과세 대상에 해당합니다. 상생임대주택 특례는 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제를 따질 때 이 2년 거주 요건을 보지 않게 해 주는 제도입니다. 요건을 놓치면 팔기 전에 2년을 직접 살아야 비과세를 따질 수 있습니다.
뼈대는 계약 두 장입니다. 상생 계약은 바로 앞 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 임대차계약입니다. 직전 계약은 그 바로 앞 계약으로, 집을 산 뒤 내가 세입자와 직접 맺은 계약을 말합니다. 직전 계약으로 1년 6개월 이상, 상생 계약으로 2년 이상 임대해야 합니다 (2026년 기준).
상생 계약을 맺을 수 있는 기한이 올해 12월 31일이라, 연말이 가까워질수록 앞의 질문을 자주 듣습니다. 서로 합의했으면 된다고 여기기 쉬운데, 시행령이 보는 것은 합의 여부가 아닙니다. 먼저 볼 것은 끝낸 시점입니다. 1년 6개월을 채운 뒤라면 끝낸 이유는 따지지 않고, 채우기 전이라면 누구 사정인지가 길을 가릅니다.
시행령의 기간 요건은 직전 계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상인지입니다. 끝낸 이유는 이 요건에 적혀 있지 않고, 계약 기간이 남아 있어도 마찬가지입니다.
3년 계약을 1년 6개월로 줄이고 같은 임차인과 2년 계약을 새로 맺은 경우, 두 계약을 직전 계약과 상생 계약으로 나누어 볼 수 있습니다.
(기획재정부 재산세제과-952, 2023.8.10.)
기간은 계약서 문구가 아니라 실제 임대한 기간을 달력의 월 단위로 세고, 1개월이 안 되는 끝자리는 1개월로 봅니다. 가령 1년 5개월하고 며칠을 임대했다면 1년 6개월로 셉니다. 그러니 해지 날짜를 잡기 전에 실제 입주일부터 세어 보셔야 합니다.
이 순서는 집을 산 뒤 내가 직접 맺은 계약에서만 쓸 수 있습니다. 집을 사면서 전 주인에게서 넘겨받은 계약은 처음부터 직전 계약에서 제외되기 때문입니다. 그 계약은 기간을 아무리 채워도 직전 계약으로 세지 않습니다.
직전 계약의 임대기간이 모자라면 기간 요건을 갖추지 못합니다. 이때 시행령이 열어 둔 보완 규정은 하나입니다.
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
(소득령 §155의3④)
문구의 출발점은 '임차인의 사정'입니다. 합산은 세입자가 나가 임대가 끊긴 뒤 새 계약을 이어 맺는 경우를 전제로 합니다. 이때 앞 계약과 이어 맺은 계약의 임대기간을 합쳐 직전 계약의 1년 6개월을 채울 수 있습니다.
이어 맺은 계약에는 조건이 있습니다. 보증금이나 임대료가 종전 계약보다 늘지 않아야 합니다.
(소득칙 §74의3)
5% 이내로 올리는 것도 허용되지 않고, 같거나 낮아야 합니다. 이렇게 이어 맺은 계약은 기간을 합치기 위한 계약이고, 상생 계약은 아닙니다. 합산으로 1년 6개월을 채운 다음, 임대료를 5% 이내로 올린 상생 계약을 12월 31일까지 따로 맺고 임대를 시작해야 합니다.
임대인 사정이라면 그림이 달라집니다. 집주인이 들어가 살거나 팔려고 나가 달라고 한 경우처럼 임대인 사정이면, 시행령 문구상 합산 규정이 정한 경우로 보기 어렵습니다. 합산이 안 되면 앞 계약은 1년 6개월에 못 미쳐 직전 계약 요건을 갖추지 못합니다. 그 계약을 바탕으로는 2년 거주 요건을 보지 않는 특례를 쓰기 어렵습니다.
지금 새로 쓰는 계약을 직전 계약으로 삼아 다시 시작할 수도 없습니다. 그 뒤 상생 계약을 12월 31일까지 맺으려면 1년 6개월을 채울 시간이 없기 때문입니다.
맨 앞의 질문이 바로 이 경우입니다. 앞에서 같은 임차인과 새로 맺은 계약을 인정한 것은 앞 계약이 이미 1년 6개월을 채웠기 때문입니다. 아직 못 채웠다면 앞 계약은 기간이 모자란 채로 끝납니다. 세입자가 계속 사니, 임대를 이어 갈 수 없어 새 계약을 맺었다고 보기도 어렵습니다.
이 모습을 정면으로 다룬 해석은 찾지 못했습니다. 다만 시행령 문구 기준으로는 합산 규정이 정한 경우로 보기 어렵습니다. 그래서 서로 합의했다는 것만으로는 부족합니다. 12월 31일 전에 1년 6개월이 차는 계약이라면, 찬 뒤에 끝내고 상생 계약을 맺는 순서가 시행령 문구에 맞습니다.
합의해지서는 양쪽이 함께 서명하니, 서류 제목만으로는 누구 사정인지 드러나지 않습니다. '임차인의 사정'이 무엇인지 따로 풀어 둔 조문도 없습니다. 그래서 실제로 어떻게 끝나게 됐는지가 판단 재료가 됩니다.
세입자가 전근으로 먼저 나가겠다고 한 경우와 집주인이 집을 팔려고 먼저 부탁한 경우는, 해지서 모양이 같아도 경위가 다릅니다. 경위를 보여 주는 기록은 세입자가 보낸 해지 요청 메시지, 해지서의 사유 문구, 새 세입자와 맺은 계약서 같은 것들입니다. 사유를 유리하게 적어 두라는 말씀은 아닙니다. 실제 있었던 일을 그대로 남기는 것이 기준입니다.
실무에서 합의해지 건이 오면 저는 계약서보다 입주일과 퇴거일을 먼저 적어 봅니다. 1년 6개월 안쪽으로 끝났다면, 그다음에 해지 이야기를 누가 왜 꺼냈는지 기록을 살펴봅니다.
두 갈래 사이에 걸쳐 있다면, 계약서 날짜와 끝낸 경위를 채팅상담으로 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
앞의 합산 규정은 상생 계약의 2년을 셀 때도 똑같이 쓰입니다. 세입자 사정으로 2년 전에 나갔다면, 금액을 올리지 않은 새 계약의 기간을 합쳐 2년을 채울 수 있습니다. 합쳐도 2년이 안 되면 특례 요건을 갖추지 못합니다.
임대인 사정으로 2년 전에 해지만 한 경우는 시행령 문구상 합산 규정이 정한 경우로 보기 어려워, 임대기간이 2년에 못 미칩니다.
2년이 되기 전에 임대인 사정으로 양도한 경우에도 특례를 적용하지 않습니다.
(사전-2025-법규재산-0750, 2025.9.23.)
합산은 임대기간을 세는 규정일 뿐, 기한을 늘려 주지는 않습니다. 상생 계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 시작해야 합니다. 이때 체결은 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정됩니다.
파는 기한도 정해져 있습니다. 2026년 10월 1일부터 시행 중인 시행령은 상생 계약 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날을 기준으로 삼습니다. 이 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 그 주택을 양도해야 거주 요건을 보지 않습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 기한은 2027년 12월 31일까지입니다.
(소득령 §155의3①)
이 기한을 넘겨 팔면 특례가 적용되지 않으니, 팔기 전에 2년을 직접 살아야 비과세를 따질 수 있습니다.
합의해지 자체가 금지된 일은 아닙니다. 다만 계약서에 적히는 건 합의라는 두 글자이고, 시행령이 묻는 건 날짜와 사정입니다.
직전 계약서, 실제 입주일과 퇴거일을 보여 주는 보증금 이체 내역, 세입자와 해지를 주고받은 메시지를 챙겨 주세요. 1년 6개월을 채웠는지와 누구 사정으로 끝났는지를 그 세 가지로 맞춰 볼 수 있습니다.
🏷️ #상생임대합의해지 #상생임대주택 #직전임대차계약 #임대기간합산 #임차인사정 #양도세거주요건
📎 참고 자료
⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
![[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 미사용 연차수당 설명 (자연 세무회계컨](/resources/upload/knowhow/1794276307691qkDCtotwm21.png)
![[강서구 마곡 상속세 전문 세무사][강서구 마곡 증여세 전문 세무사] 미사용 연차수당 설명 (자연 세무회계컨](/resources/upload/semusa/R4GY2vnMbxBeeRy8VFvm.jpg)