잔금을 치르고 몇 달 뒤, 자금조달계획서 사본을 다시 꺼내 보다가 '예금' 글자에서 눈이 멈추는 분들이 있습니다. 자금조달계획서는 집 살 돈을 어디서 마련했는지 항목별로 적어 내는 서류입니다. 거기 적은 예금에 부모님이 보내 주신 돈이 섞여 있다는 걸 그제야 떠올리시는 거죠.
"통장에 있던 돈이니 예금이 맞지 않나요? 이제 와서 뭘 해야 하나요?"
순서는 세 단계입니다. 돈의 성격부터 나누고, 증여에 해당하면 증여세를 신고하고, 계획서는 소명 요청이 올 때 사실대로 설명합니다. 돈이 먼저인 이유는 칸을 어떻게 적었든 증여세가 그 돈의 성격을 보기 때문입니다.
증여세가 무엇에 붙는지는 법이 첫머리에 적어 두었습니다.
제4조(증여세 과세대상) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다. … 1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익
(상증법 §4①1호)
기준은 대가 없이 넘어왔는지입니다. 어느 서류의 어느 칸에 적었는지는 이 문장에 들어 있지 않습니다. 그래서 예금 칸에 적었다고 증여세에서 빠지지 않고, 그 이유만으로 증여가 되지도 않습니다.
그럼 칸은 아무 상관이 없을까요? 계획서를 받은 신고관청, 즉 시·군·구청은 신고 내용이 맞는지 확인하는 신고내용조사를 하고 자료를 요구할 수 있습니다. 조사 결과 상속세 및 증여세법을 위반했다고 판단되면 관계 행정기관에 통보하는 등 필요한 조치를 할 수 있습니다.
(부동산거래신고법 §6⑤)
칸은 세금을 정하지 않아도, 나중에 내 설명이 시작되는 자리인 셈입니다.
첫째, 정말 내 예금인 경우입니다. 계획서에 적은 예금 금액 전체가 신고한 소득으로 모은 돈으로 설명된다면 칸은 사실과 어긋나지 않습니다. 이때는 급여 명세와 잔액 증명을 시기별로 모아, 그 금액이 쌓인 흐름을 보여 줄 수 있게 준비합니다. 집값에 쓰이지 않은 부모님 돈이 있다면, 받은 돈인지 빌린 돈인지는 따로 정리해야 합니다.
소득으로 설명되지 않는 금액이 크면 이야기가 달라집니다. 상속세 및 증여세법에는 증여 추정 규정이 있습니다. 직업, 연령, 소득, 재산 상태로 볼 때 스스로 마련했다고 보기 어려운 취득자금을 증여받은 것으로 추정하는 규정입니다. 여기서 입증된 금액은 신고한 소득, 신고한 증여·상속재산, 재산을 판 돈이나 빌린 돈처럼 출처가 확인되는 금액입니다. 입증되지 않은 금액이 취득재산 가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 못 미치면 이 추정에서 제외됩니다 (2026년 기준).
둘째, 돌려줄 약속 없이 받은 돈인 경우입니다. 증여에 해당한다면 증여세 신고 대상이고, 신고기한은 돈을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다.
(상증법 §68①)
기한 안이면 정기 신고로, 기한을 넘겼다면 기한 후 신고로 냅니다. 기한 후 신고는 기한이 지난 뒤 세무서가 세액을 결정해 통지하기 전까지 스스로 내는 신고입니다. 일반적인 무신고라면 내야 할 세액의 20%가 무신고가산세로 붙습니다. 기한 후 신고를 하면 기한이 지난 뒤 1개월 안 50%, 3개월 안 30%, 6개월 안 20%를 이 가산세에서 감면합니다 (2026년 기준). 다만 세무서가 결정할 것을 미리 알고 낸 신고는 감면에서 빠집니다. 납부지연가산세는 날수만큼 따로 쌓이니, 증여에 해당한다면 스스로 먼저 신고하는 편이 가산세 부담을 줄입니다.
성년 자녀가 부모님께 받는 돈은 10년 합산 5천만원까지 증여재산공제가 됩니다 (2026년 기준). 공제 안쪽이어도 신고서를 내 두면 그 돈의 성격을 적은 기록이 남습니다.
돌려드리면 없던 일이 되지 않느냐는 질문도 많은데요. 증여받은 재산을 신고기한 안에 돌려주면 없던 것으로 보는 규정은 있지만, 이 규정은 금전을 대상에서 뺍니다. 현금으로 받았든 계좌로 이체받았든 돈은 모두 금전이라, 돌려보내는 것만으로 없던 일이 되지는 않습니다.
셋째, 그때 실제로 빌린 돈인 경우입니다. 당시의 약정과 이자·상환 이체가 설명의 뼈대가 됩니다. 차용증이 없다면 없다고 밝히고, 실제로 오간 이자나 상환 이체 기록으로 사실대로 설명합니다. 상환 기록이 없으면 빌린 돈이라는 설명을 받치기 어렵습니다. 지금 쓴 차용증은 당시 약정을 증명하지 못합니다. 실제로 빌린 돈이 아니었다면 이제 와서 빌린 돈으로 바꿀 수 없습니다. 그때 실제로 빌렸다면 작성일은 오늘로 적고, 날짜를 거슬러 적어서는 안 됩니다.
같은 부모님 돈도 이체마다 성격이 다를 수 있습니다. 공제 한도에 맞춰 금액을 쪼개자는 뜻이 아니라, 이체 건별로 실제 사정을 확인해 사실대로 나누자는 뜻입니다.
칸을 고치는 절차가 있는지 궁금하실 텐데요. 시행규칙이 정한 거래신고 정정 항목은 주소, 거래 지분 비율, 면적 같은 것이고, 변경신고 항목은 거래가격, 잔금일 같은 것입니다. 이 목록에서 자금 조달 항목은 찾을 수 없습니다 (2026년 기준).
그래서 계획서는 소명 요청을 받을 때 사실대로 설명하는 길로 정리합니다. 소명은 돈의 출처를 설명해 달라는 신고내용조사의 요청에 자료와 함께 답하는 일입니다. 이때는 왜 처음에 예금이라고 적었는지까지 함께 설명해야 합니다.
이 칸을 정리할 때 저는 계획서 사본보다 그 돈이 들어온 달의 통장부터 펴 봅니다. 보낸 사람과 날짜, 되돌아간 이체가 있는지가 세 경우를 가르기 때문입니다. 그렇게 정해진 사실대로 증여세 신고서와 소명 답변이 같은 말을 하게 만드는 것이 이 단계의 일입니다.
소명 요청에는 정해진 기한 안에 답해야 합니다. 여기서 내는 자료는 통장 사본, 입금표, 대출 자료처럼 거래대금을 어떻게 치렀는지 보여 주는 자료입니다. 이 자료를 내지 않거나 거짓으로 내면 3천만원 이하의 과태료 대상입니다 (2026년 기준).
이와 별도로, 조달 항목을 사실과 다르게 적은 것 자체는 거짓 신고 과태료 문제가 남을 수 있습니다. 법은 거래신고를 거짓으로 한 경우 취득가액의 10% 이하 과태료를 정해 두었습니다 (2026년 기준). 그러니 설명을 미루기보다 처음 적은 이유까지 사실대로 정리해 두시는 편이 낫습니다.
어느 경우인지 스스로 가르기 어려우시면, 돈이 들어온 날과 보낸 분, 금액을 놓고 채팅상담으로 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
계획서의 한 줄은 쓸 때는 작아 보여도, 나중에는 내 설명의 출발점이 됩니다. 그래서 저는 이미 내신 분께 새 서류를 만들기 전에 있는 기록부터 나란히 놓아 보시라고 말씀드립니다.
제출한 자금조달계획서 사본, 그 돈이 들어온 달 앞뒤의 통장 거래내역, 빌린 돈이라면 이자나 상환 이체 내역을 챙겨 주세요. 이 세 가지를 나란히 놓으면 무엇부터 정리할지 정해집니다.
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📎 참고 자료
⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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