자금출처조사, 등기 뒤에 세무조사 사전통지가 오는 경우

등기 뒤 세무서에서 세무조사 사전통지를 받았다면, 부동산원 소명요청과는 다른 절차입니다. 여기서는 신고한 대로 돈이 오갔는지보다 그 돈을 어떻게 마련했는지를 묻습니다.

등기가 끝나면 집 살 돈 이야기도 끝날 것 같지만, 세법의 시간은 그 뒤로도 갑니다. 증여세 신고서를 내지 않은 경우 세금을 매길 수 있는 기간(부과제척기간)은 15년입니다 (2026년 기준).

(국기법 §26의2④2호)

그래서 집 살 돈 가운데 증여받은 돈이 있는데 증여세를 신고하지 않았다면, 등기 뒤 몇 년이 지나도 세무서가 물어볼 수 있습니다. 다만 등기 뒤에 오는 우편이 모두 세무조사는 아닙니다. 어떤 서류인지에 따라 지금 할 일이 달라지니, 서류부터 구분해 보겠습니다.

받으신 서류에 세 칸이 있는지부터 봅니다

등기 뒤에 오는 서류는 대개 세 가지입니다.

첫째, 소명요청입니다. 집을 사고판 내용의 거래 신고가 사실인지 부동산원이나 구청이 확인하려고 자료를 달라는 요청입니다. 이때 대조하는 서류가 집을 살 때 돈을 어떻게 마련할지 적어 낸 자금조달계획서입니다. 둘째, 해명자료 안내입니다. 세무서가 돈의 출처를 설명해 달라고 보내는 안내문입니다. 셋째, 세무조사 사전통지입니다. 자금출처조사는 그 돈을 증여받은 것인지 세무서나 지방국세청이 살피는 세무조사이고, 원칙적으로 이 통지가 먼저 옵니다.

제81조의7(세무조사의 통지와 연기신청 등) ① 세무공무원은 세무조사를 하는 경우에는 조사를 받을 납세자(…)에게 조사를 시작하기 20일[…] 전에 조사대상 세목, 조사기간 및 조사 사유, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 통지(…)하여야 한다.

(국기법 §81의7①)

구분 기준은 이 세 칸입니다. 조사대상 세목, 조사기간, 조사 사유가 적혀 있고 세목이 증여세라면 세무조사 쪽입니다. 세 칸 없이 자료를 낼 제출기한이 적혀 있다면 소명요청이나 해명자료 안내일 수 있습니다.

두 절차가 서로 무관한 것은 아닙니다. 부동산 거래신고법은 거래 신고 내용을 조사해 상속세 및 증여세법(상증법) 위반으로 판단되면 관계 행정기관에 통보할 수 있게 했습니다. 구청이나 부동산원 쪽에 낸 설명이 세무서까지 이어질 수 있다는 뜻입니다.

세무조사에서 묻는 것은 돈이 만들어진 과정입니다

세무조사에서 문제 되는 규정은 상증법의 증여 추정입니다. 증여 추정이란 소득이나 재산에 비해 큰돈으로 집을 샀는데 출처를 충분히 설명하지 못하면, 그 돈을 증여받은 것으로 다루는 규정입니다.

조문은 그 대상을 직업, 나이, 소득과 재산으로 볼 때 스스로 샀다고 인정하기 어려운 경우로 정해 두었습니다.

(상증법 §45①)

반대로 출처를 충분히 소명하면 추정을 적용하지 않습니다. 그래서 설명이 필요합니다. 가령 어머니 계좌에서 1억원이 들어왔다면, 소명요청에서는 이체 기록으로 거래 신고대로 돈이 오갔는지를 보여 줄 수 있습니다. 세무조사에서는 그 1억원이 증여인지 빌린 돈인지, 증여라면 증여세를 신고했는지까지 설명해야 합니다.

집을 산 뒤 대출이나 전세보증금을 갚은 돈도 같은 규정의 대상입니다. 갚은 돈을 스스로 마련했다고 인정하기 어려우면, 그 상환자금을 증여받은 것으로 추정합니다.

사전통지를 받으면 무엇이 언제 일어나는지 모른 채 자료부터 보내기 쉽습니다. 일정을 세우려면 조사 앞뒤로 쓸 수 있는 절차를 알아 두셔야 합니다. 조사 전에는 법이 정한 사유로 조사를 받기 곤란할 때 연기를 신청할 수 있습니다. 조사 중에는 세무사 등을 참여시키거나 의견을 진술하게 할 수 있습니다. 조사를 마치면 결과 통지를 서면으로 받습니다. 법이 정한 예외가 아니면 받은 날부터 30일 안에, 세금 고지 전에 그 내용을 심사해 달라는 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.

통지를 받았든 아직이든 점검할 네 가지

사전통지에서 조사 시작까지 법이 둔 간격은 20일입니다. 이 사이에 할 일은 새 서류를 만드는 것이 아니라, 앞서 낸 설명과 통장 기록이 서로 맞는지 다시 보는 일입니다. 아직 통지를 받지 않으셨다면 같은 네 가지를 잔금 전후에 정리해 두시면 됩니다.

1. 세금 신고로 확인되는 돈 — 시행령이 출처가 입증됐다고 보는 돈은 세 가지입니다. 신고했거나 과세받은 소득, 신고했거나 과세받은 상속·증여재산, 재산을 판 돈이나 빚을 내 받은 돈으로 취득에 직접 쓴 금액입니다. 통장 잔액만으로는 보여 주기 어려워서, 소득 신고 자료와 증여세 신고서를 통장과 나란히 놓고 봅니다.
2. 출처를 밝히지 못한 금액 — 그 금액이 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 못 미치면 추정에서 빠집니다 (2026년 기준). 8억원 아파트라면 기준은 1억 6천만원입니다. 추정을 하지 않을 뿐이라, 실제 증여가 확인되는 돈은 이 기준 안이어도 증여세 대상입니다.
3. 빌린 돈의 기록 — 차용증 원본, 돈을 받은 이체 기록, 이자와 원금을 갚은 이체 기록을 대조합니다. 빌려준 분에게 그 돈이 있었다는 자료도 함께 봅니다. 당시 쓴 차용증이 없다면 뒤늦게 날짜를 맞춰 만들지 않고, 있는 이체 기록으로 사실대로 설명합니다.
4. 앞서 낸 설명의 사본 — 자금조달계획서와 소명서 사본입니다. 계획서와 실제가 달랐다면 숫자를 고쳐 맞추지 않고, 달라진 사유와 증빙을 사실대로 정리합니다.

비어 있는 칸이 있다면 비어 있다는 사실부터 확인해 두셔야 합니다. 없는 기록을 지금 만들어 채우는 일은 하지 않습니다.

증여세 신고가 빠진 돈이 있다면 기한 후 신고도 함께 봅니다. 기한 후 신고란 신고기한을 넘긴 세금을 뒤늦게 신고하는 일입니다. 세무서가 세액을 결정해 알리는 결정 통지 전까지 할 수 있어서, 사전통지나 결과 통지를 받은 뒤라도 결정 통지 전이면 신고 자체는 가능합니다. 다만 무신고가산세를 줄여 주는 구간은 신고기한 뒤 6개월 안이고, 조사에 착수한 것을 알고 낸 신고는 그 감면에서 제외됩니다. 그래서 신고가 빠진 증여가 있다면 통지를 받기 전에 채워 두는 쪽이 낫습니다.

통지서를 받고 어느 쪽인지 헷갈리면, 세 칸이 있는지와 적힌 날짜를 채팅상담으로 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

마지막으로 제가 보는 것

조사를 받을지보다 먼저 볼 것은 내 설명이 처음부터 끝까지 이어지는지입니다. 계약금을 어디서 마련했고, 잔금이 어느 계좌를 거쳤고, 그 돈에 어떤 세금 신고를 했는지까지가 그 설명입니다. 자금출처조사가 묻는 것은 잔액이 만들어진 과정입니다. 그래서 저는 이 설명이 어디서 끊기는지부터 봅니다.

받으신 통지서나 안내문, 자금조달계획서 사본, 잔금일 앞뒤의 통장 거래내역을 챙겨 주세요. 이 세 가지를 나란히 놓으면 어떤 절차인지와 설명이 끊기는 자리를 함께 짚을 수 있습니다.

🏷️ #자금출처조사 #세무조사사전통지 #증여추정 #취득자금소명 #등기후조사 #자금조달계획서

📎 참고 자료

• 국세기본법 제26조의2 — 상속세·증여세 부과제척기간 10년, 신고서 미제출 등은 15년(제4항)
• 국세기본법 제81조의7 — 세무조사 사전통지 20일 전, 통지 사항(제1항), 연기신청(제2항)
• 국세기본법 제81조의5 — 세무조사 시 변호사·공인회계사·세무사의 조력을 받을 권리
• 국세기본법 제81조의12 — 세무조사 결과 서면 통지
• 국세기본법 제81조의15 — 통지를 받은 날부터 30일 이내 과세전적부심사 청구(제2항), 청구할 수 없는 경우(제3항)
• 국세기본법 제45조의3 — 관할 세무서장이 결정하여 통지하기 전까지 기한 후 신고(제1항)
• 국세기본법 제47조의2 — 무신고가산세
• 국세기본법 제48조 — 기한 후 신고 가산세 감면(제2항 제2호), 결정할 것을 미리 알고 낸 경우 제외
• 국세기본법 시행령 제29조 — 세무공무원이 조사에 착수한 것을 알고 기한 후 신고서를 낸 경우 감면 제외(제1호)
• 상속세 및 증여세법 제45조 — 재산 취득자금(제1항)·채무 상환자금(제2항)의 증여 추정, 충분한 소명이 있으면 적용하지 않음(제3항)
• 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 — 입증된 금액의 범위, 미입증 금액이 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 제외(제1항)
• 상속세 및 증여세법 제68조 — 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고(제1항)
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조 — 신고내용조사 결과 상증법 등 위반 시 관계 행정기관 통보(제5항)

⚠️ 본 글은 일반적인 세무 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 구체적인 세무 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.