[상속세 세무사] 상속세 신고와 시가주의



상속세와 증여세 신고에서 가장 먼저 부딪히는 문제는 “재산의 가치를 어떻게 평가할 것인가”입니다.

같은 부동산이라도 시점, 평가 방법에 따라 과세표준이 크게 달라질 수 있고, 이는 곧 세금 차이로 이어집니다.

이러한 불필요한 논쟁을 줄이고 과세 공평성을 확보하기 위해 우리 세법은 ‘시가주의’라는 원칙을 세우고 있습니다.

이번 글에서는 시가주의의 기본 구조와 평가기간의 의미를 집중적으로 살펴보겠습니다.

1. 시가주의의 의의

상속세 및 증여세법 제60조는 재산의 평가에 있어 “평가기준일 현재의 시가”를 원칙으로 한다고 규정합니다.

여기서 평가기준일은 상속의 경우 상속개시일(사망일), 증여의 경우 증여일을 의미합니다.

시가란 불특정 다수 사이에 자유로운 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립하는 가액, 다시 말해 시장에서 통상 형성되는 교환가치를 뜻합니다.

법은 장부가액이나 과거 취득가가 아닌, 실제 시장에서 매매할 수 있는 가격을 중시합니다.

이러한 시가주의는 단순한 행정 편의가 아니라,

① 납세자의 실제 경제적 능력을 과세에 반영하고

② 특정인에게 유리하거나 불리한 평가를 방지하며

③ 과세형평을 높이는 데 목적이 있습니다.

2. 시가의 구체적 범위

시가는 추상적 개념이므로 법령은 구체적인 판단 순서를 제시하고 있습니다(상증령 제49조).

1) 실제 매매가액

• 평가기간 내 동일 재산의 거래가격
• 특수관계인 간 거래 등 비정상 거래는 제외

2) 감정가액

• 2개 이상의 공신력 있는 감정기관 평가액의 평균
• 감정일과 평가기준일이 지나치게 멀면 불인정

3) 수용·경매·공매가액

• 법원 경매 낙찰가, 토지수용 보상가액 등

4) 유사재산의 매매사례가액

• 동일 단지·유사 면적 아파트 등의 거래가격

이러한 자료들이 없을 경우에만 보충적으로 개별공시지가·기준시가 같은 행정상 평가방법을 적용합니다.

즉, 시가 → 유사시가 → 보충적 평가 순서로 단계적으로 적용되는 구조입니다.

3. 평가기간의 의미

시가주의에서 가장 중요한 요소 중 하나는 ‘언제의 시가를 인정할 것인가’입니다.

이를 두고 법은 다음과 같은 평가기간을 설정하고 있습니다.

• 상속세: 상속개시일 전 6개월부터 후 6개월까지
• 증여세: 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지

즉, 해당 기간 내 거래가액·감정가액·수용가액 등이 있다면 이를 시가로 봅니다.

예를 들어, 피상속인이 2024년 6월 1일 사망했다면, 2023년 12월 1일부터 2024년 12월 1일까지 거래된 동일 부동산 가격은 시가로 인정될 수 있습니다.

4. 평가기간 외 가액의 인정 요건

그렇다면 평가기간을 벗어난 거래는 전혀 인정되지 않을까요?

이에 대해서는 예외 규정이 마련되어 있습니다. 상증령 제49조 제1항은 다음과 같이 규정합니다.

평가기간 외 거래라 하더라도

• ① 평가기준일 전 2년 이내, 또는
• ② 법정결정기한 내에 발생한 거래이고,
• ③ 가격변동의 특별한 사정이 없으며,
• ④ 평가심의위원회의 심의를 거친 경우에는 시가로 인정할 수 있다.

즉, 평가기간을 조금 벗어났다고 해서 무조건 배제되는 것은 아니며, 시장가격이 안정적이고 객관적으로 변동 사유가 없음을 입증할 수 있다면 확장 규정에 따라 시가로 인정될 수 있습니다.

5. 시가의 우선 적용 순서와 충돌 문제

평가기간 내에 매매가액과 감정가액이 동시에 존재하는 경우, 어떤 가액을 우선해야 할까요?

실무상 논쟁이 많지만, 과세당국과 법원은 실제 매매가액을 우선으로 인정하는 태도를 취하고 있습니다. 실제 거래가 있었다는 사실 자체가 가장 객관적이고 시장성을 반영하기 때문입니다.

따라서 상속·증여세 신고 시에는 평가기간 내 매매사례를 가장 먼저 확인하고, 없을 경우 감정가액 등으로 넘어가는 것이 원칙입니다.

6. 실무에서 자주 발생하는 문제

• 복수 시가 존재: 같은 기간에 매매사례와 감정가액이 동시에 있는 경우
• 평가기간 외 거래 활용: 신고기한 내 거래지만 평가기간을 살짝 벗어난 경우
• 특수관계인 거래: 객관적 시가로 인정되지 않음
• 보충적 평가방법 적용 여부: 납세자 입장에서는 시가보다 유리할 수 있으나, 과세당국은 최대한 시가를 적용하려 함

7. 결론

시가주의는 상속세와 증여세 과세에서 가장 근본적인 원칙입니다.

실제 거래가액이 존재하면 그것을, 그렇지 않으면 감정가액이나 유사재산 거래가액을 찾아내야 합니다. 평가기간은 엄격히 제한되지만, 사정에 따라 확장 규정을 활용할 수 있다는 점도 기억해야 합니다.

즉, 상속세 신고를 준비할 때는 평가기간 내 시가자료 확보가 세액을 결정하는 핵심입니다.

만약 적정한 시가자료가 없다면, 감정평가를 선제적으로 의뢰하거나 평가심의위원회 심의를 신청하는 전략이 필요합니다.