단기임대 위탁관리 – 사업자등록·예수금 처리와 소개 중개사 수수료의 세무 처리 질문

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다. 1. 타인의 주거용 부동산을 관리하는 용역이라면 주거용 부동산 관리업(702005)에 해당합니다. 간이과세 적용 여부는 공급대가 1억400만원 미만 등 요건과 업종·지역별 배제기준으로 판단합니다. 신규 간이과세자는 세금계산서 발급이 제한됩니다. 2. 실제 집주인의 임대업을 대행하는 관계라면 관리수수료가 본인 수입입니다. 계좌 명의나 예수금 처리만으로 매출 제외가 확정되지는 않습니다. 3. 집주인의 과세대상 임대수입은 수수료 차감 전 임대료입니다. 부부 합산 1주택자가 국내의 기준시가 12억원 이하 주택을 임대하더라도, 실제 상시주거용이어야 월세 비과세가 적용됩니다. 주 단위 계약만으로 숙박업이 되는 것은 아니며 실제 이용·서비스 내용으로 구분합니다. 4. 명목보다 실제 용역과 사업 관련성이 경비 인정의 기준입니다. 중개사의 과세사업에 속하는 용역이면 세금계산서 등 증빙이 원칙입니다. 개인 중개사에게 한 번 지급한다는 이유만으로 원천징수 여부를 정할 수는 없습니다. 5. 업종을 추가해야만 세금계산서를 발급할 수 있는 것은 아닙니다. 발급 가능한 과세사업자가 실제 제공한 용역이어야 하며, 사업 종류가 바뀌면 사업자등록 정정의무도 별도로 있습니다. 6. 일반과세자의 실제 과세사업용 매입이고 적격 증빙을 갖춰야 공제를 받을 수 있습니다. 간이과세자는 공제 방식이 다르고, 등록 전 매입에도 별도 요건이 있습니다. 7. 같은 용역대금을 나눠 지급하는 것만으로 소득 종류가 바뀌지는 않습니다. 비용 귀속·부가세 공급시기·원천징수 시점은 계약 내용과 실제 공급·지급 시기로 판단합니다. 추가로 궁금하신 점이 있으면 편하게 문의 주세요. 감사합니다.

부동산 임대업 사업자등록 문의

안녕하세요, 세무회계 호안 이성민 세무사입니다. 준공 전에도 등록할 수 있고, 사무실 임대라면 설계비·공사비 세금계산서를 받기 전에 일반과세자로 등록해 두시는 것이 좋습니다. 법은 새로 사업을 시작하려는 사람이 사업 개시일 전에도 등록을 신청할 수 있게 하고, 등록 전 매입세액은 공제하지 않되 「공급시기가 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 등록을 신청한 경우」에는 그 과세기간 첫날 이후 매입분을 공제 대상에 남겨 둡니다(부가가치세법 제39조 제1항 제8호). 예를 들어 4월에 받은 세금계산서라면 7월 20일까지 등록을 신청해야 1월 1일 이후 매입분이 공제됩니다. 등록이 늦을수록 앞선 기간의 부가세를 돌려받지 못하고, 간이과세자는 환급이 없습니다. [등록 때 준비할 것] ① 기본 — 사업자등록 신청서와 신분증입니다 ② 신축 중임을 보여 줄 자료 — 준공 전이라 건축물대장과 건물 등기사항증명서가 없으니, 실무에서는 건축허가서(또는 신고필증), 공사 도급계약서, 토지 등기사항증명서로 사업 계획을 보여 줍니다. 설계도면은 세무서가 추가로 요청할 때 내시면 됩니다 ③ 등록 거부 사유 — 시행령은 사업 개시 전 신청자가 사업을 사실상 시작하지 않을 것으로 인정되면 등록을 거부할 수 있게 하고 있어, 허가·도급계약으로 사업 개시가 객관적으로 확인되어야 합니다 ④ 등록 전 세금계산서 — 등록 전에 받는 세금계산서는 주민등록번호를 적어 발급받아 두셔야 위 기한 안에서 공제를 챙길 수 있습니다 [준공 뒤 절차] 부동산임대업은 부동산 등기부상 소재지가 사업장이라, 준공 뒤 건물 주소 표시가 등록증과 달라지면 정정신고로 고칩니다. 첫 임대차계약을 맺으면 임차인에게 세금계산서를 발급하고, 임대 내역은 부가세 신고 때 함께 신고합니다. 건축허가서·도급계약서상 공사 일정과 지금까지 받은 설계비·공사비 세금계산서 날짜를 채팅·전화상담으로 알려주시면 등록 시점과 공제 범위를 함께 확인해 드리겠습니다. ※ 위 내용은 질문에 적힌 사실관계만을 전제로 한 일반적인 안내이며, 2026년 11월 현재 시행 법령을 기준으로 합니다. 사실관계가 달라지면 결론도 달라질 수 있으며, 본 답변으로 세무대리 관계가 성립하지는 않습니다. 실제 신고·처분 전에는 반드시 개별 검토를 받으시기 바랍니다.

증여자와의 관계

안녕하세요, 김도하세무사입니다. 1. 증여자와의 관계 적는 법 돈을 받은 사람(질문자님) 기준으로, 준 사람이 나에게 어떤 관계인지 적습니다. 여동생 건: 여동생이 준 것이므로 *형제자매'(동생)**입니다. '오빠'는 반대로 여동생 입장에서 본 관계라서 맞지 않습니다. 여동생 남편 건: 매제는 '기타친족'(4촌 이내 인척)**입니다. 홈택스에 선택 목록이 있으면 그 안에서 맞는 항목을 고르시면 됩니다. 2. 따로 신고하시는 것이 맞습니다 여동생과 매제는 서로 다른 증여자입니다. 그래서 신고서도 증여자마다 한 장씩 따로 작성합니다. 증여자를 한 사람으로 합쳐서 볼 수 있는 경우는 부모님(직계존속과 그 배우자)뿐입니다. 3. 공제 한도는 두 분을 합쳐서 1천만 원입니다 형제자매와 인척은 모두 '기타친족'입니다. 그래서 두 분에게 받은 돈을 합해 10년 동안 1천만 원까지만 공제됩니다. 신고서를 나누더라도 공제를 1천만 원씩 두 번 받을 수는 없습니다. 먼저 신고하는 건에서 공제를 쓰고, 남은 한도만 다음 건에 적용하시면 됩니다. 지난 10년 안에 다른 친척에게 받은 돈이 있다면 그 금액도 함께 따져야 합니다. 신고하실 때 가족관계증명서와 이체 내역을 준비해 두시면 좋습니다.

혼인 전 차용금, 혼인 후 채무면제 및 증여신고 되나요?

박*아님, 지금처럼 원금과 이자가 계좌로 실제 오가고 있다면 금전대차로 볼 근거는 쌓이고 있습니다. 다만 혼인 뒤 남은 채무를 면제받으면 면제받은 날 증여가 되고(상증법 36조), 그때 처음 빌린 돈의 성격이 다시 검토될 수 있습니다. 1. 금전대차 인정 여부 차용증을 1년 늦게 썼더라도 원금 9,200만원 상환과 매달 이자 지급이 통장으로 확인되면 유리한 자료입니다. 몇 회 이상 갚아야 한다는 기준은 법에 없고, 약정대로 꾸준히 갚았는지와 본인 소득으로 갚을 능력이 있는지를 함께 봅니다. 2. 혼인 뒤 채무면제와 배우자 공제 면제받은 날 법률상 배우자라면 10년 합산 6억원까지 배우자 공제가 됩니다(상증법 53조). 다만 처음부터 갚을 생각 없이 받은 돈이라고 보면 혼인 전 증여로 다툴 여지가 생기고, 그 경우 배우자 공제는 쓸 수 없습니다. 3. 처음 1년 무이자 부분 무상으로 빌린 돈은 적정 이자율(연 4.6%)로 계산한 이익이 1천만원 이상이면 증여로 봅니다(상증법 41조의4). 나누어 빌렸다면 빌린 날마다 따로 계산하는데, 한 번에 빌린 금액이 약 2억 1,740만원보다 적으면 그 건은 1천만원에 못 미칩니다. 2억 9천만원을 한 번에 빌린 것으로 보면 이 기준을 넘습니다. 또 당시 특수관계인이 아니었다면 거래 관행상 정당한 사유가 없을 때에만 적용되므로, 그때 사실혼으로 볼 사정이 있었는지가 갈림길입니다. 4. 지금 지급하는 이자 개인 간 이자는 받는 분의 이자소득이고, 이자를 주는 쪽이 줄 때마다 25%를 원천징수하고 지방소득세 2.5%도 함께 떼어 신고, 납부할 의무가 있습니다(소득세법 127조, 129조). 이 부분을 빠뜨리면 따로 문제가 될 수 있습니다. 5. 갖춰 둘 자료 차용증과 내용증명, 원금과 이자 이체 내역, 면제일과 금액을 적은 채무면제 합의서, 혼인관계증명서를 남겨 두시면 됩니다. ① 혼인 뒤에도 약정대로 상환을 이어 가다 면제하면 금전대차였다는 근거가 더 단단해지고, ② 혼인신고 직후 바로 전액 면제하면 혼인 전 증여라는 주장에 대응할 자료를 더 갖춰야 합니다. 빌린 날짜별 금액과 당시 동거 여부에 따라 결론이 달라지니 답변 옆 [채팅ㆍ전화상담]을 눌러 주세요.